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全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心
举例： 伦敦多克兰区/加纳 利码头
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纽约华尔街 东京新宿区 上海陆家嘴
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芝加哥内环
香港中环
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
位置/规模 位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块 入驻企业 主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、 律师事务所等），可能包括证券交易所 基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限 空间/服务特点 高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区 严格的技术设施要求，如：三层电源保护 大型楼面，供大型企业扩展业务所用 功能组合 包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等 建筑 通常为现代建筑，包括标志性建筑 形象定位 “天之骄子”

资料来源：文献检索
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拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集 的CBD
拉德方斯的主要特点 位置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里 入驻企业 —共有3，600家公司 —50%为外国公司 —26%全球前50大公司的总部 —70%法国前20大公司的总部 —IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 空间/服务特点 建筑物规模大且技术先进 功能组合 —95%为商务、5%为零售 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —“新潮” —标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche） —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指” 形象定位： —法国的经济商务中心
丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）
奥斯汀市区（德州，奥斯汀市） 香港数码港（香港）

堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威） 拉斯维加斯（美国） 莫尼黑会展中心

资料来源：文献检索、麦肯锡分析

堪培拉（澳大利亚）
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国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉 CBD的建设带来重要的启示
•1981：政府建立多克兰区开发公 司（LDDC） •1982：建立创业地区 •1987：Olympia&York(O&Y)与 政府签约,将加纳利码头建成国际 性金融中心(投资360亿人民币*) •1991:O&Y与政府签约共同投资 建造地铁延伸段(投资48亿人民币)
•1991:开发商为吸引支柱商家（瑞 士信贷第一波士顿、摩根斯坦利、 奥美广告），承诺支付其当前租 约 •1992：O&Y破产后，银团接管加 纳利码头开发工作 •1993：多克兰区高速公路和隧道 竣工
•著名的支柱商家
•早已具备发达的国际交通 枢纽 •加纳利码头依水而建，毗 邻伦敦市中心，环境独特
•交通便捷 •具有吸引力的地理 位置， 良好的形象定位
•政府对社区开发进行投资， 开发商建造住宅、零售及 其它高质量的楼盘，改变 形象
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
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上海陆家嘴是完全通过规划而建的金融保险中心
陆家嘴的主要特点 位置/规模 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里

入驻企业：主要企业包 括 —上海证券交易所 —中国银行上海总部 —汇丰银行 —其他主要国内、跨国金融机构

空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地 —IT需求高 功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店 建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑 形象定位：“中国新世纪的金融中心”
•著名的支柱商家
•建立了上海证券交易所， 以发放人民币执照等吸引 了汇丰银行等金融机构 •政府建造了两座大桥和两 条隧道连接浦西 •土地的销售收益再投资于 改善基础设施和公共空间； 政府大力宣传陆家嘴的形 象
•全国最佳的机场交通枢纽
•交通便捷 •具有吸引力的地理 位置， 良 好的形象定位
•上海已经是领先的商业中 心，江岸的地理位置十分 有吸引力

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加纳利码头是国际领先的、根据规划而建 立的CBD
加纳利码头的主要特点 位置/规模 —距离伦敦城5公里 —占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里

入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面

功能组合 —加纳利码头：商务占95%，零售占5% —多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱 乐设施
深圳福田中心区 大连中山 成都 郑州
•德州奥斯汀 •勘萨斯市中心 •汉诺威
•堪培拉
“我国国内也有不少城市要建设CBD， 确实过热” ——柯焕章 北京城市规划院院长在“北京 CBD新闻发布会”上的发言
资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析
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案例分析得出的主要结论
金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功
•
•以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 •通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明 •通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象
•利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业 •期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业 德增长减缓，数码港项目未获成功。 •利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期
阶段2：1991-1993 应对金融挑战
•全球经济衰退 •伦敦办公楼供应过剩 •新开通的多克兰区轻轨故障频频 •1991年，大楼竣工可供入驻
阶段3：1993-至今 恢复与成功
•经济复苏带来市场需求，使 强大开发商需加速开发和建 筑项目 •随着金融服务业与兼并活动 的增加，对办公楼的需求远 远超过了供给
经验
经过15年建设获得很大成功，但过程中主要 开发商曾经破产
•
投资额（亿人民币）
120 1.135 50 15 N/a N/a 50（基础设施）
•建设需要40年 建筑不错，但入住率比预期低 •受当地经济，尤其是石油工业的影响，几 经起伏 •原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因 该行业衰退而受影响 •非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁 •是成功的会展中心，但面对竞争必须不断 挣扎 •成功的政府办公中心，但现在需要向商业 方向拓展

建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼
资料来源：文献检索

形象定位：伦敦领先的现代化金融区
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加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇
阶段1：1981-1991 设定方向 挑战 机遇 关键举措
•多克兰区60%的土地多年未开发 •地区人口减少，失业率居高不下 •此前的重建计划以失败告终 •撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划
•汉诺威Fair Grounds （德国，汉诺威） •拉斯维加斯（美国） •莫尼黑会展中心
•堪培拉（澳大利亚）
•利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览 •通过独特的博彩定位，吸引参展商
•政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量 •利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心
•1995： —O&Y重新购回加纳利码头 —O&Y积极寻求金融商家入 驻，并大规模加速开发 •1998：多克兰区开发公司在加 纳利码头即将完工时宣告散散 •1999：地铁延伸段竣工
*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)
资料来源：专家访谈、文献检索
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伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素， 积极采取相应的具体举措克服自身缺陷
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资料来源：EPAD
拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国 政府建立“一流”CBD的目标
阶段1：1958-1972 缓慢起步 挑战
•尽管存在地盘有限、严格的规划 限制等问题，巴黎旧城是历来法 国的中心所在 •政府制定了在巴黎城外建设商务 区的目标 •地处香榭丽舍战略轴线上的拉德 方斯，虽拥有较好的地段，但相 对比较落后（如空地、小店等）
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案例分析得出的主要结论
金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功

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全国性总部式CBD往往位于国家的经济或 政治中心
举例： 巴黎拉德方斯 （La Defense）
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纽约曼哈顿
芝加哥洛普区 （Chicago Loop）
位置 靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心 入驻企业 国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例 行业种类较多 有很多可能入驻的“支柱商家” 空间/服务特点 高档办公区，服务要求较高 部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感 大型楼面 功能组合 包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动 建筑 通常为现代建筑，包括标志性建筑 形象定位 “全球公司的巨轮”