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在设计时，保证无偿提供的“菜单式选装方案”的成本均低于原方案。 在设计时，相对原方案成本增加的方案，全部列为有偿提供的“个性化选装方案”。
选装方案 设计及成本测算
成本低于 原方案 成本高于 原方案 菜单式选装 （无偿） 总承包商施工
个性化选装 （有偿） 原版文件下载地址: /dichanjiaoliu
东京未来建物会议 销售案场调研及评价表 向物业管理投诉 新项目客户调研 …… 客户倾听 选装需求的 整理和固化
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总承包商进行 选装方案设计
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东京建物的新建住宅选装
（3）新建住宅选装服务的施工：
4、总 结
东京建物的新建住宅选装
（1）日本住宅改装市场回顾：
1、改装市பைடு நூலகம்与东建改装事业回顾
在《东京建物学习6——东京建物Techno-build（房屋改装子公司）介绍》中，曾经对 日本的住宅改装市场进行过介绍。 日本住宅改装市场背景：
（1）日本二战以后新建的住宅，目前基本已经到了60年左右的房龄。大量住宅已经到了需 要维修加固的年龄； （2）日本社会近年迎来了退休人员高峰，退休老人的儿女基本已经独立，家庭结构发生了 变化。日本的退休金很优厚，这部分退休人员很多会把退休金拿出来对房屋进行改修； 群号:127644268 （3）日本人近年对新购买的房屋更追求个性化，很多人对新购买的房屋就进行改装，这给 原版文件仅限群内成员交流 住宅改装提供了新的机会； （4）由于项目开发的关系，东京建物与很多电器、家具供应商都保持着良好的关系，因此 能以低于市场价的价格为客户提供家具和电器采购服务。此部分的利润率较高，后面将详 细介绍；
2、东建新建住宅选装服务
前面介绍过，东京建物将选装服务定位为高盈利项目。并且，对个性化选装的盈利要求 更高。 在这样的思路下，东京建物通常将无偿提供的“菜单式选装”的施工工作直接委托总承 包单位进行。 而对于有偿提供的“个性化选装”，东京建物的做法是由客户单独委托“东京建物 Word版文件来自:地产交流群 Techno-build子公司”，由其进行专业改装工程管理（获取高盈利），然后再由其委 群号:127644268 托总承包单位进行施工。使得东京建物集团在个性化选装服务上能够获取更高的利润。
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（2）新建住宅选装服务的设计：
2、东建新建住宅选装服务
在前面的学习中曾经介绍过，东京建物为了保证项目的实施设计能够更好的控制成本和 保证施工质量，一般委托总承包商的设计部，根据东京建物的《式样书》、《标准图》 等来完成实施设计工作。 在菜单式、个性化选装方案的设计上，东京建物也采取了同样的思路。 即先由东京建物倾听客户需求（东京未来建物会议等途径），在此基础上对客户的选装 Word版文件来自:地产交流群 需求进行标准化方案制定，再提供给总承包商，请其依据标准化方案进行项目选装方案 群号:127644268 设计。
飲食事業
• 東京建物テク ビ ノ ルド
東京建物（ 株）
•
メ デイ アコ プレ ク ン ッ ス事業
アンフ ルマ ォ
金融事業
• 東京建物フ イ ァ ナン ス
不動産証券事業
• • 東京建物フ ン マネジメ ト ァ ド ン 東京リ アルテイ メ ・ ネジメ ント
イ ンタ ーナッ 関連事業 ト
• 東京建物イ ー・ ステート オンラ ン ・ イ
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简单的 平面布 局调整
景观浴室 景观家庭工作间 超大景观主卧等
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（1）东京建物的客户为中高端客户，一般不愿意将时间浪费在家具电器采买 上，东京建物的这项服务得到了客户的较多欢迎； （2）东京建物拥有集团采购优势，能以较低价格进品牌家具和电器； （3）东京建物将住宅相关的选装服务一开始就定位为高盈利项目；
采用选装服务，会从施工组织、质量控制等方面给总承包单位带来很大的管理难度和管 理成本。 在东京建物的“菜单式+个性化”选装模式下，在同一个项目中基本上不存在完全相同 的两套住宅。在这样的情况下，如何调动总承包单位的积极性呢？ 东京建物的思路和做法其实很简单：给总承包商更多的利润。这些利润从哪里来呢？当 Word版文件来自:地产交流群 然不是从东京建物自身的利润里拿出来、不能影响到东京建物自身的利润率。 因此，解决方案主要存在于“设计和成本控制”环节：
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菜单式选装 委托 东京建物 总承包商施工 委托 东京建物 Techno-build
客 户
个性化选装
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东京建物的新建住宅选装
（4）如何调动总承包商配合选装服务的积极性：
2、东建新建住宅选装服务
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（3）本次学习想解决的问题：
1、改装市场与东建改装事业回顾
但在上次的学习中，还留有一些问题没有清楚的解决，特别是在新建住宅改装方面，例 如： （1）在新建住宅项目中，东建Techno-build与总承包商之间的关系如何协调？ （2）在新建住宅项目中，东建Techno-build与总承包商之间的分工如何？ Word版文件来自:地产交流群 （3）客户对住宅的个性化改装需求和项目正常提供的选装方案之间的关系是？
賃貸事業 賃貸運営
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建物管理
東京建物アメ ニテイ サポート アメ ニテイ スタ フ ッ 東京不動産管理 新宿センタ ービル管理
东京建物 Techno Build 改装公司
不動産流通事業
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（4）如何调动总承包商配合选装服务的积极性：
2、东建新建住宅选装服务
“菜单式选装”一般只作平面布局上的简单调整，如三室一厅调整为二室一厅； “个性化选装”的方案较为复杂，涉及到功能分区、布局、管线、用材档次等多方面的 调整，比如景观浴室、景观厨房、超大主卧等； 菜单式选装方案： 个性化选装方案：
前提：东京建物将住宅改装选装定位为高盈利项目，这点是理解其该项服务策略的前提 东京建物为新建住宅项目提供的选装服务种类分为两种： 菜单式选装方案： 菜单式选装方案通常是“无料”的，即无偿提供给客户的选装服务。菜单式选装 Word版文件来自:地产交流群 方案在销售前就已经设计好。
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東京建物
阶段汇报20——新建住宅选装服务的“理念与操作” 上海区域本部企划部 佘润廷 200７年6月10日
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1、日本住宅改装市场及东京建物住宅改装事业简单回顾
目 录
2、东京建物为新建住宅提供的选装服务介绍 • 菜单式选装方案 • 个性化选装方案 3、从客户需求到选装方案的固化流程举例
A内装施工公司
客户委托 项目
Word版文件来自:地产交流群 Techno-build 工事部 群号:127644268 原版文件仅限群内成员交流
B内装施工公司
……
效率指标：东建住宅改装公司工事部06年完成改修项目2739件、人均管理项目91件。 东建住宅改装公司工事部每名员工均拥有日本内装施工管理资质，在改装工程期间 主要负责与外部施工单位的协调和管理，执行品质和成本控制。
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（1）东建为新建住宅提供的选装服务种类：
2、东建新建住宅选装服务
东京建物为同一户型提供的“菜单式选装”和“个性选装”方案举例： 菜单式选装方案： 个性化选装方案：
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个性化选装方案：
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个性化选装方案通常是“有料”的，即有偿的提供给客户进行选择。 但也不是完全根据购房客户的需求制定方案。一般来说，在销售前也会准备好各 户型的个性化选装方案。如果客户需要在提供的个性化方案之外进行选装，则收 费会更高。
区别在哪里？
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日本改装市场规模：
06年日本改装市场总量为7兆亿日元；同期，06年日本住宅销售总额5.55兆亿元。
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（2）东京建物改装事业回顾：
1、改装市场与东建改装事业回顾
在东京建物集团中，“东京建物Techno-build”作为负责“住宅、房屋改装”的专业 管理公司，承担着集团内住宅、办公、商业等的改装任务。
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东京建物的新建住宅选装
（2）东京建物改装事业回顾：
1、改装市场与东建改装事业回顾
东京建物目前在售的各个项目均通过“东建Techno-build”为客户提供新住宅改装、 室内家具采购、电器采购等服务。下图为2005、2006年的各项目选装服务采用情况。
改装业务
群号:127644268 家具、电器等代采购、选装业务 原版文件仅限群内成员交流
旧住宅改装
办公楼改装
新购住宅改装
新购住宅 有偿选装
家具、电器 代买
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东京建物锁定的高盈利点
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（2）东京建物改装事业回顾：
商業運営管理事業 分譲事業
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