一期
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
建设广场、商业等“见光面” ，增加楼盘的展示效果
相对集中分布，减少后期对前 期建成物业的影响
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场
TOHO
商业中心； Loft
情
景
宽景house
洋
房
10
住宅分析
——目标客户判断
家庭结构 万科城对目标客户的定位来源于对四季花城住户家庭结 构的认识
客户来源区域 华为、新天下等高科技企业 龙华片区的私营企业主 特区内追求低密度、高品质建筑的高收入者
三层露台
独立庭院
13 二层露台
14
住宅分析——产品设计
联院、景院House
面宽不同 联院HOUSE采光中庭的运用
中庭
15
商业分析
——商业定位
服务于城市片区的区域级商业 城市片区缺乏有规模、品牌的商业休闲购物中心，预计该地区未来对商业需求较高，预计该商业中心 形成的商圈能够向外辐射至坂田、龙华等地
期数 一
开盘时间 2004年10月
推出套数 726
建筑面积 （万平方米）
10.3
二 2005年5月
526
10.1
三 2006年3月
1694
19
四
尚未确定
-
13.6
各期开发的物业类型 一期：广场、商业、学校、住宅 二期：商业、住宅 三期：住宅
9
项目开发分期
一期启动区域的选择
临交通主干道，增加可达性
交通：
距梅林关口5.2公里。与福田中心区的距离约11公里，与罗湖金融中心 区的距离约12公里。项目西边梅观高速已建成，东边清平快速均已建成.。
目前自驾车可在20分钟内到达市中心；乘公交车从市中心直达万科城约 40分钟
万科城
3
项目发展背景
——万科“郊区大规模住区开发”的又一次实践
龙华镇
万科城 占地面积47万平方米 建筑面积53万平方米 容积率1.1 开发时间：2003年～
布吉镇
四季花城 占地面积37.4万平方米 建筑面积54.4万平方米 容积率1.45 开发时间：1999年～2003年
梅林关
万科第五园 占地面积44万平方米 建筑面积55万平方米 容积率1.27 开发时间：2003年～
4
项目发展背景
——开发时机的选择
取地背景 第一宗地：土地总面积397883.5平方米，总建筑面积为437670平方米。2003年7月竞得，总价9.7亿 元，楼面价2200元/平方米。 第二宗地：土地面积71,210平方米，总建筑面积92,500平方米 。 2004年3月竞得，总地价2.34亿，楼 面地价2530元元/平方米。 2003～2004年该区域商品住宅市场均价仅4500元/平方米，万科城项目开发获利压力巨大。
四季花城家庭结构分布图
其它, 6 .1 %
核心家庭, 2 6 .1 %
有老人的பைடு நூலகம்直系家庭,
4 9 .8 %
主干家庭, 1 8 .0 %
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住宅分析
——户型配比
万科城分期开发中的户型配比(按套数计）演变
100% 80% 60% 40% 20% 0%
1 5 .4 % 1 9 .2 %
3 8 .5 %
1 9 .2 % 7 .7 %
开发时机的选择 对城市扩张模式的判断：产业主导与交通主导的双重扩张动力 对未来房价走势的判断 四季花城项目开发的经验积累
房地产开发的时机关乎项目选择的机会成本——提前两步死，提前一步累，提前半步活
5
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
西班牙建筑风格 突出的整体风格：运用拱门、矮墙、塔楼和筒瓦、小开窗、外挑门亭、弧型窗等古典建筑元素 增加居住舒适度的设计手法：退台式花园、空中花园等
花园洋房
户型：2-4房 面积：70-130M2 其他：底层送入户花园
Town House
位置：相对私密的社区内部及临湖位置
户型：4-5房
面积：220-269平米；其中后期联院、景 院HOUSE面积区间为158-178平米
住宅分析——产品设计
宽景House
特色1：超宽向阳面 特色2：一、二层送地下室，三层送较大的 露台 特色3：退台设计形成不同的入户方式
2006-81
戴德梁行研究顾问部
万科城案例分析
区位与交通
区位特点 处于城乡结合部的工
业园区内 良好的产业基础支撑 政策导向下大力发展
基础配套设施 交通正在逐步改善 迎合大深圳格局下的
城市扩张趋势，但 现阶段周边配套不 足
2
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。