二、宁国房地产市场分析
1、宏观房地产分析 （1）、历年房地产投资情况 近几年宁国房地产平均每年投资增长为36%，投资呈现高速增长
100000 80000 60000 40000 20000 0
历年房地产投资情况（万元）
42853
66100
68700
04年
05年
06年
89500 07年
一丹堂观点:
在周边区域经济中已经遥遥领先的宁国,这种经济总量上的优势和发展速度方面的潜力 会继续延续,未来房地产还有一定的发展空间
4、人民收入情况分析
收入快速增长的居民将使得居民对房地产购买力不断增强,对住宅品
质提升也会不断增强.
历年人均gdp增长情况
25000 20000 15000 10000
5000 0
14809 04年
15082 05年
17789 06年
21414 07年
亿
25000 20000 15000 10000
5000 0
周边县市人均gdp对比 21414
8650
12250
宣州
宁国
广德
7554 泾县
一丹堂观点:
如果今后的房地产宁国的房地产在品质上没有竞争力,将陷入非常难堪的境地,极有 可能会出现严重滞销的项目.
产业对比分析 49.7%
35.4%
43.30% 35.40%
14.9%
21.30%
宁国
宣城
第一产业比重 第二产业比重 第三产业比重
产业结构比宣城更趋于合理,城市发展有比宣城更精品发展的推动力(从城市形象上 看,宁国城市确实感觉比宣城好很多).
6、宁国旅游经济
07年全年游客接待量达到138万人次，实现旅游总收入4.38亿元，增长46%。 08年目标：力争全年游客接待量突破160万人次，旅游总收入达到6亿元以上。
376377 377304 379466
04年
05年
06年
380888 07年
分析:07年末宁国总人口38万，其中城市人口近16万，城市化率达42%，而宣城市所在地的宣 州区，人口是80万，城镇人口是27万 ，城市化率只为34%；整个宣城总人口275万，城镇人口 近100万，城市化率36%
3、经济发展状况
第一产业比重 第二产业比重 第三产业比重
一丹堂观点:
近几年宁国产业结构并没有得到升级,尤其是第三产业比例几乎没有太多提升,而 第三产业发展程度和速度是影响城市人口的主要因素,如果不优化产业结构,城市 房地产发展将面临需求量增长不足的瓶颈.
一丹堂观点:
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
区域房地产投资经历快速的发展,速度堪比苏州、无锡和常州，相对于皖南这样一个县 级市，属于增长很高的，投资效应都有一定的滞后性，这么快速的投资速度必然会增 加区域房地产后市的风险。
（2）、房地产建设情况
宁国历年房地产建设情况（万平米）
120
100
80
60 43
40
24 22
20
0
04年
52 34 24
宁国项目营销策划报告
目录
一、宁国房地产市场环境分析 二、宁国房地产市场分析 1、宁国房地产供应市场分析 2、宁国房地产需求市场分析 3、宁国房地产市场未来预测 三、项目竞争市场分析 四、本项目市场建议 1、本项目分析 2、项目产品建议 3、项目价格建议 4、项目营销战略建议
一、宁国房地产市场环境分析 1、区位状况
5、产业状况分析 宁国产业结构的优化调整经历了多年的停滞发展.
宁国产业发展情况
60.0% 50.0% 51.6%
48.5%
48.8%
49.7%
40.0% 30.0%
33.1%
35.4%
36.6%
35.4%
20.0% 15.2% 10.0%
16.1%
14.6%
14.9%
0.0% 04年
05年
06年
07年
一丹堂观点: 宁国旅游投资和发展比较快,每年的游客接待也不断上新台阶,但是绝大多数都属于 山区旅游,加上又是长三角4小时交通圈,旅游都属于观光性质,游客大多都充当城市 过客,旅游刺激的只是经济总量的增长,对城市房地产发展贡献程度有限.
总结：
➢区域产业结构优化较慢，第三产业优势不明显，房地产升级难度相对较大。 ➢人口总量有限，城市化率已经达到41%，继续大幅度提升压力较大。 ➢城市辐射受周边宣城、广德经济快速发展的部分限制，需求增长难度加大。 ➢旅游经济大都为自然风景旅游，对城市房地产发展推动作用有限。
一丹堂观点: 宁国地处长三角经济腹地的山区,属于宣城下属县级市,距离上海250公里直线距离, 对承接长三角部分产业有先天优势
2、人口情况分析
宁国城市化率属于宣城各区县最高，城市再快速发展所需要的人口相对有限
405000 395000 385000 375000 365000 355000
历年人口总数变化情况
05年
105
73
45 24
61 47
06年
07年
施工面积 新开工面积 竣工面积
（3）、历年房地产销售量
拆旧建新在区域近两年需求中占比例较大。
宁国历年商品房成交量（万平米）
60.0
51.8
50.0
40.0
37.5
30.2
30.0
20.0
18.1
10.0
0.0
04年
05年
06年
07年
一丹堂观点：
完成旧城改造面积(中形成了一定的优势
亿
亿
历年国民经济发展分析
90 80 70 60 55.96 50 40 30 20 10
0
04年
56.69 05年
67.5 06年
81.57 07年
历年国民经济发展分析
90
80
69
70
60
50
40
30
20
10
0
宣州
81.57 宁国
62 广德
一丹堂观点:
60
50
40
30
20
10
4.9
0 1997年
26.7 2002年
50 2007年
近两年城市旧城改造拉动城市房地产需求快速增长，而目前城市大规模改造已进入
阶段性尾声，未来几年房地产需求增长来源将是值得我们思索的问题，如何拓展 客源将是未来几年房地产面临的主要问题。
3、宁国房地产供应市场分析
供应分布
城北未来几年供应量最多,竞争将最为激烈
城北新区 8个
一丹堂观点：
城西区 5个
中心区 3个
开发区 3个
宁国总体楼盘数量在25个左右;尤其是城北
新区,是未来几年内竞争最激烈的区域；城北 楼盘没有特色和差异将会陷入滞销境地；如 何提升品质和性价比将是本项目需要重点提 前考虑的问题。
供应量分析
宁国近几年的房地产供应几乎是宣城市区的两倍，而宁国人口只有宣 州区的一半，市场竞争相对比较激烈