物业管理全程顾问服务概要＜**工程）剜II市万科糊四理胃限公哥SHENZHEN VANKE PROPERTY MGT CO.JLTD.万科物业简介万科于1990年介入物业管理行业,于1992年初正式成立万科物业,是万科集团全资下属企业•作为国内最早从事物业管理地专业机构之一，万科物业见证了物业管理行业发展地风雨历程，经过十余年地不辍努力，公司已发展成为业务范围遍布全国地大型物业品牌企业.目前万科物业从业员工超过9000人，管理服务面积超过1500万平方M,服务人口超过50万人.b5E2RGbCAP企业理念万科物业始终坚持“全心全意全为您”之服务理念，秉承“持续超越我们地顾客不断增长地期望”之企业宗旨，发扬“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”之企业精神，不断探索物业管理新模式，积极参与行业竞争，推动物业管理行业地健康发展.plEanqFDPw专业成就万科物业时刻关注客户地需求，不断提升管理服务内涵，致力于持续引领行业发展方向，为中国物业管理行业地发展做出了积极地探索，赢得来自同行及社会地普遍认同与赞誉，奠定了行业内地领导地位.DXDiTa9E3d☆共管模式＜1991年）、酒店式管理＜1995年）、无人化管理＜1998年）、个性化服务＜1999 年）……RTCrpUDGiT ☆国内首家通过ISO9002第三方国际标准质量体系认证☆国内首家实现物业管理电脑网络自动化☆首先推出《季度管理报告》制度☆首批全国物业管理行业一级资质☆在管工程共获“国优”称号25个,各类荣誉称号共计数百个专业领域☆物业管理全委托服务万科物业作为行业地领跑者，致力于构筑自身品牌优势，积极介入多类型物业地管理与服务，管理服务地物业类型已涵盖大型住宅区、中央直属机关、军队物业、地方政府机关、超大型商业物业、学校、工业园区、园林物业、智能化写字楼、高档住宅等•代表工程包括了国家建设部大院及办公楼、东莞行政办事中心等.5PCzVD7HxA万科物业以其不懈地努力，已发展成为行业内物业管理服务类型最为丰富地企业,并成功地成长为住宅领域、政府公用物业领域物业管理地双重专家•万科物业仍将继续加强物业管理专业研究，不断提高服务品质，持续为更多地客户提供高品质地物业管理服务.jLBHrnAlLg☆物业管理顾问服务万科物业秉承“铸造精品”地原则，开发出了具有自身特色及行业优势地顾问业务形态，包括物业管理常驻全程顾问服务、物业管理顾问培训服务等.万科物业根据顾问工程地自身特点，整合一切有效资源，制定出一套适合顾问客户发展需要地系统性解决方案，并通过派驻顾问人员、提交顾问书及建议函、深圳总部系统培训及岗位实习、客户回访制度等多种形式达到并超出顾问预期效果.XHAQX74J0X近5年来,万科物业已经在东北、华北、华东、华中、西南、西北、华南等区域,选择有影响地城市和在当地有较大影响地物业工程，成功地输出了万科物业地优质物业管理经验，提高了顾问工程地整体运作水平及委托方地企业品牌形象,同时有效地促进了当地物业管理水平地整体提升，推动了物业管理行业在全国地均衡发展.LDAYtRyKfE☆小区智能化工程万科物业从1994年开始从事智能化工程业务，历经十年发展，已培养出一支技术力量雄厚、具备丰富智能化工程设计、施工和维护经验地专业团队.我司已承担万科地产在全国开发地70%以上楼盘工程地智能化工程，并且积极开拓对外技术输出，先后承接了包括中国人民解放军总后勤部在内地多个智能化工程，专业地技术及优质地服务,得到了万科集团与外部客户地一致好评Zzz6ZB2Ltk光荣与梦想过去地十几年中，万科物业承载并实现了了数以十万计家庭追求理想生活地梦想,万科物业也因此赢得了社会地认同和尊敬• dvzfvkwMI1前行地路上，作为国内物业管理行业地领跑者，万科物业有能力、更有责任持续关注客户需求变化，不断探索创新完善之道，凭我们地努力、智慧与责任感，为更多地客户提供更优质地服务.rqyn14ZNXI万科物业地顾问服务业务壹万科物业顾问服务方针§承袭万科物业铸造精品与持续改善品质地价值观•§不盲目追求顾问服务工程地数量，而重在保证顾问服务和管理输出地质量•§切实帮助被顾问公司有效地建立起完整地管理体系，准确把握物业管理地各个环节.§指导、协助被顾问公司独立地实施各项管理服务，并不断地自我完善.贰万科物业顾问服务目标§通过前期介入顾问服务，最大限度地对顾问工程之规划设计、设备选型、设备安装、智能化工程、园林绿化等方面进行优化，避免出现由于前期设计地疏忽而导致小区投入使用后不必要地额外成本支出.EmxvxOtOco§通过现场顾问服务，帮助被顾问公司建立科学、完善地管理体系；精干、专业地管理团队；合理、优秀地企业文化，进而使之成为当地一流地物业管理§通过顾问监察服务，巩固、强化顾问输出效果，增强被顾问公司独立运转及自我完善能力.§为发展商建立品牌物业管理团队，丰富地产品牌内涵，为发展商更上层楼奠定良好地基础.叁万科物业顾问服务特色◊优质精品地服务定位万科物业认为在同等资源下，顾问工程地数量和质量必然成反比增长，因此坚持“充分利用现有资源做最好地事情”之原则，刻意限制每年输出工程地数量将每年签约工程控制在5个左右,保证每个合作工程都能得到最充分地顾问服务将每一被顾问公司打造成为当地地标杆企业.6ewMyirQFL◊独立地第二方“当局者迷，旁观者清”，万科物业以独立顾问地身份对被顾问公司实施顾问服务，保障科学、客观地判断、分析被顾问公司运作状况，合理地提供切实可行地解决方案•保障被顾问公司组织架构地持续完整性及公司整体运作地连续性. kavU42VRUs ◊三阶段顾问法物业公司若为地产工程提供服务，必然经历前期介入、入伙及日常管理三大阶段,每一阶段地产商及业主对物业公司都有着不同地要求•基于此,万科物业地顾问服务也针对性地分为三大阶段，对被顾问公司经历地各个环节，量身定做最为适用地顾问方案.y6v3ALoS89 ◊全面地服务内容万科物业顾问服务范围不仅涵盖物业公司地组织架构、人力资源体系、制度体系、财务体系、品质监控体系、各项业务流程和作业指导书地建立等物业管理相关地各个环节，也包括对地产工程地规划设计优化、工程前期介入、设备选型、智能化方案地选择及优化、销售配合等与地产商密切相关地各个方面.M2ub6vSTnP ◊物业经验地整体输出万科物业地成功不是一人之力可以达到地.同理,我们在为被顾问公司提供服务时，也强调必须集合公司所有资源，将万科物业地经验完整、有效地传输给被顾问公司.因此,万科物业成立顾问专家组，融合公司地精英力量作为保障顾问输出质量地坚实后盾.OYujCfmUCw ◊强有力地执行体系再先进地管理理念、科学地作业制度如果没有有效地执行体系，也无法达到预期地效果.因此执行力，是万科物业特别予以关注地.在顾问服务中，一方面,公司通过严谨地顾问业务管理流程和制度，保证万科物业顾问服务内部运作各环节地有效执行；另一方面，对被顾问公司及开发商，我们也严格要求其与万科物业及顾问组建立起完善地沟通反馈渠道，确保每一科学合理地指导、建议意见能够得以良好地贯彻和执行.eUts8ZQVRd◊全方位、立体式地培训体系作为软性服务地顾问输出，培训是必不可少地实施环节.课程安排地合理性、科学性和完整性直接影响到顾问输出效果.对此,万科物业建立起全方位、立体式地顾问培训体系.对被顾问公司中高层地管理骨干，我们集中进行一次为期一月地圭寸闭式训练，融合基础理论、专业理论、跟岗实习、岗位实践四大环节进行交叉、互动训练，使之迅速胜任岗位职能•对被顾问公司地基层操作人员，我们将于工程现场不定期提供岗位技能、作业流程及礼仪规范培训，使其了解优质物业服务地含义并正确运用到日常工作中•除此之外，我们在开盘前为销售人员及售楼现场服务人员提供物业管理基础知识及礼仪培训、在顾问实施过程中提供顾问书培训，以及顾问工程经理在顾问现场，结合工程需要进行各种管理技能及专业技能培训.sQsAEJkW5T ◊高质素地现场顾问人员现场顾问人员是直接传授万科物业经验地主要桥梁，是把握顾问节奏、剖析被顾问公司地关键人物.因此对于现场顾问人员，万科物业有着非常高地要求.不仅要求有丰富地万科物业管理从业经验，而且必须具备良好地组织能力、沟通能力、分析能力和抗压能力.GMslasNXkA ◊畅通地沟通渠道我们为委托方及被顾问公司提供电话、传真、Email等多种沟通方式，及各层级地反馈渠道，顾客可以随时将建议及投诉意见直接反馈至万科物业公司.通过多方面地沟通,以达到持续提高顾问输出品质地目地.|TIrRGchYzg |肆万科物业顾问服务方式＜一）顾问期地组成本公司提供地顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及工程监察期.前期介入顾问期，该期间为双方松散式合作，我司不长期派驻现场顾问人员. 我司将根据委托方需求，在规划设计完善、楼盘销售、设备选型配合等特定阶段派遣顾问专家组,前往工程现场,对委托方顾问需求进行指导及协助.7EqZcWLZNX现场顾问期，我司长期派驻现场顾问人员二名，主持并组织完成委托顾问事项.顾问监察期间，我司不再派驻人员常驻顾问工程现场.采取每三个月派遣顾问专家组，前往工程现场对顾问工程物业管理进行管理审核地方式，检查物业管理地实施情况与管理效果，并根据现场审核指导情况，系统性地递交改善建议与方案,帮助委托方能够更加成熟地独立运作.lzq7IGfO2E通过以上“顾问一一指导一一审核一一改善”过程，最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理地各项工作.zvpgeqJ1hk＜二）顾问期起止时间地确定1 •顾问服务期应当选择适宜地起止时间与跨度•2•从物业管理本身地特性，以及充分考虑委托商地利益，现场顾问期应以一年为宜.现场顾问期过长一方面增加委托方地成本；同时易使委托方物业管理人员地依赖思想根深蒂固,于自身发展不利.NrpoJac3v13.一般来说，以入伙时间为节点，提前3-4个月开始为期一年地现场顾问期，现场顾问期后是为期半年地监察期•现场顾问期开始之前是前期介入顾问期•贵司“ **工程”工程入伙时间初定在2007年12月，我司拟定顾问期间如下：1nowfTG4KI◊顾问前期时间是“签合同一一2007年8月31日”；◊现场顾问期时间是“ 07年9月1日一一08年8月31日”；◊顾问监察期时间是“ 08年9月1日——09年2月28日”.＜三）顾问服务专家组1•在双方签订物业管理委托顾问服务合同后，公司将在合同签订后二个月左右，成立顾问工程专家顾问组.2•顾问组成员由公司各管理及业务口地专家人员组成，为委托方提供全方位地顾问服务•3•顾问组成员根据顾问工作地进程，编排详细计划分批前往工程现场，履行顾问工作•4 •现场派驻两名顾问人员，常驻工程现场，作为双方合作沟通地工作对接人，传递顾问过程中地种类信息，组织实施顾问活动.fjnFLDa5Zo•顾问专家组地组成及职责分工＜四）现场顾问人员资历经验丰富地现场顾问人员是物业管理顾问服务成功与否地关键环节.万科物业在选取现场顾问人员时,坚持在公司管理骨干中按照以下标准选拔：tfnNhnE6e5＜一）工程策划、设备选型咨询服务1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程地阶段性实施进度计划提议方案;2、建筑设计＜地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理地需求；3、设备机房地环境、通风是否满足要求；4、对住户室外空调机位置确定，冷凝水地排放处理等问题地建议；5、根据清洁管理经验及小区规划要求，提出垃圾房地建造位置和建造价格建议；6、管理用房位置确定地原则及设计、装修标准，管理用房位置地参考意见以及管理用房地布局；7、房屋设备设计、施工建议，其中包括：设备选型、系统设计方案等；&跟据空调系统设计图纸，从节能和便于管理地角度提出对设计地修改建议9、在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺地地方提出建议；10、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；11、从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；12、根据国家消防规范及公安消防主管部门地审核意见对设计中地缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等＞,提出纠正及修改建议；HbmVN777sL13、审阅园林绿化设计中植物地选择，对不利于以后物业管理养护地植物提出调整建议；14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；15、根据公共部位建筑材料地选用情况，提供保洁标准和程序建议；16、对会所地规模、结构、配套工程、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议•17、根据顾问商在建筑给水与排水方面地节能、环保等地成功经验提供专业建议；18、对商场＜商铺）、餐饮、娱乐性场所地油烟、污水及噪音地处理建议；19、根据会所增设地工程及小区配套设施＜如：泳池、餐饮等），从节能和环保地角度,提出建议•20、从创建优秀小区地角度，根据国家/省/市/区级优秀物业管理小区地考核评比标准,提出专业改进建议•21、对物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站地位置、规格及标准等提出专业建议；22、公共部分装修材料地选用；23、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；V7l4jRB8Hs＜二）智能化设计、安装咨询服务1、考察整体工程进度，提出智能化工程地阶段性实施进度建议；2、针对发展商对智能化工程地要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况,提出智能化功能调整地建议；831CPA59W93、根据发展商地最终要求对智能化系统设计方案提出建议，方案要求功能完善、先进,设计合理、实用；4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案,并对智能化设备地选型提出建议.mZkklkzaaP＜三）楼盘销售相关内容1、协助委托方拟定楼盘销售中有关物业管理地宣传内容及卖点；2、组织委托方销售人员进行物业管理相关知识及礼仪规范地培训，统一楼盘销售推介内容,避免过度承诺；3、协助委托方在工程所在地进行物业管理及公司业绩地宣传，以期提高当地消费者对公司地认识及认同程度；4、提供万科物业VI光盘及宣传资料，以供委托方根据合同相关条款对外宣传万科物业及合作事实时使用；5、组织销售现场、样板房各类物业服务人员进行服务礼仪规范、服务技能地培训.6、对楼盘销售广告中涉及地物业管理内容提供法律咨询。