•在建或者正在筹建、拟建的项目
•租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动
•现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）
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STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的 三个核心问题
1. 本项目的目标客户是谁？ 2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ 3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、
世联-培训-怎样进行房地产市 场分析
课程目标
理论联系实际，以实用为原则，指导新人做 正确的事，使之能够尽快融入工作团队。
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正确地做事还需在实战项目的传、帮、带中更多的活学活用。 2
学习内容
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
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STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析
通过城市年鉴和房地产年 鉴、房地产统计数据及市 场调研数据获取。
供给分析主要考虑以下关键因素： •现有物业的供应类型和各供应面积
•空置率和空置物业的特点
•近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中国当前几种主要的房地产指数
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第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
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第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
人均GDP与房地产发展关系
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判断因素：
➢GDP增速 ➢人均GDP增速 ➢房地产发展程度
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶 段
第三步：专业市场分析
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估 项目的市场占有率。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
区域经济环境和市 场分析
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
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房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、
反映房地产市场总体状况的指标
同一城市的房价收入比会 随时间发生波动
同一国家中不同城市的房 价收入比存在差异
在世界范围内，特别是低 收入国家，房价收入比波 动较大，暂时还没有一个 理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得 出的结论，不能不加修改 的应用到我国。
房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
（一）基本内容 区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市 场分析
• 区域经济环境分析
房地产周期理论
价格
阶段： 复苏
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发展 危机 萧条
阶段 14
第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
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第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
超越、还是差异化竞争？
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后面与案例结合讲解
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
三个层次
区域市场、专业物业市场、项目物业市场
两个方面
供给、需求
三个时段
过去、现在、未来
区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？
区域 市场分析
专业 市场分析
项目 市场分析
竞争供给分析 客户需求分析
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消 费支出水平
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
例如：
青岛房地 产市场
青岛住宅 市场
青岛高端 住宅市场
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产 市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到 影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
定义
某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数 （或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。 国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属 于平均数定义。
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界 银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷