环境景观及物理属性分 析
文脉资源
可视景观 距离景观 空气质量 物理属性 深化方向
优势： 劣势： 特性：
区域属于铁路交通枢纽，对铁路品牌会有一定的亲进 项目东部有座山岭 项目半斤2公里内，无大型的景观节点 富源南路来往车辆较多，空气灰尘较重 项目呈三角形，且土地不平整有高度差
物理属性和景观属性：项目地块天然不平整，在设计上景观会高于地面，利用这天然的特性，可以针对XX的 情况衍化出”高人一等“”空中楼阁“等概念，且台地景观在大片区内少有，可以作为项目独有的卖点以此 深化，加上之前梳理的卖点可以提升区域生活品质，对主力客群构建”奢阔“的生活概念，共同承载项目的 形象价值体系！
小结
地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市 场遗忘板块。 城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一； 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系； 日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一； 教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一； 交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一； 区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；
活标准。
外在
“空中之城”：在景观上可以形成空中景观，空中会所，空中会客厅，空中跑道等概念设计
项目以台地为点做衍生，以“高人一等”和“空中之城”的概念作为梳理原则，在产品配套等方面突破区域现有情况，提高生活品质以及整体形象，丰富商业业态、代言XX立足南明。 再可见的景观设计方面围绕台高的物理属性，规划“空中概念”共同构建整体项目形象价值体系。
系
配套设施分析
日常商业
教育配套 娱乐休闲 医疗配套 深化方向
优势： 劣势： 特性：
以餐饮，零售为主，形象低端 区域仅有XX小学，教育培训产业较少 区域娱乐休闲配套配套缺失 仅有第六人民医院、疗养院
日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点；但区域受区域人口约束，小河板块商业竞争
报告将以此原则从：规划、产品、景观、精装、配套、品牌、交通、服务等纬度梳理项目价值。
价值梳理建议-规划
规划篇
— 一站式品质生活规划，全方位提升生活品质 —
价值梳理建议-规划
点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
➢ 大师级设计理念：城市府邸、大院邻里，以人行空间序列组织，以市、门、院、 堂的纬度，营造社区大院邻里的居家氛围，全面提生活品质
➢ 点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户
进过对项目特性分析，上诉条件可以优化形成卖点，但是难以作为构建项目形象价值体系的发挥点；但项目的物理属性独特：
天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装， 形成项目的价值体系.
PART3：项目价值体系梳理
价值梳理建议·提炼演绎·形象定位
价值梳理建议
台地
内涵
“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生
整体形象的使命。
总结
关键词
7000元/M2起 溢价
破题方向
主力客群
机遇
塑造项目形象价值体系
支撑
分析项目，创造或梳理项目核心价值
PART2：项目本体分析
区位、土地属性 · 配套设施 · 交通条件 · 环境景观及物理属性 · 项目形象定位
区位、土地属性分析
土地区位等级 城市发展趋势
产业发展 历史接受度 深化方向
影响，无法承载以商业综合体来构建项目形象价值体系。
教育配套：区域空白产业可以适当什么形成卖点，单缺乏主要的名校资源，无法承载项目形象价值体系；
交通条件分析
公交线路 主要干道 地铁线路 深化方向
优势： 劣势： 特性：
已有10条公交线路交通便利 依托于富源南路及南二环，整体交通便利 缺失
交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交以开通，基本覆盖全城，但非项目独有特性，且 道路老旧偶见拥堵，难以承载项目形象价值体系
现 实 情 况
仅凭现有条件难以支撑公司期望
营销思考
对外：区域市场空白，其中紧邻小河板块，有两个品牌标杆影响两块区域，产品以刚需和首改为主，但价格略高，花溪出现地王（碧桂园6800元）
会对区域整体均价起到一定的拉伸作用。若见挤出客户，项目必须做到能纳入客户视线，作为主要参考项目，代言XXXXX
对内：市场饥渴已久，区域形象产业品质较差，乃至客群需求层次较低，但保留着对品质生活的向往。项目需要做到定义区域品质生活，提升区域
某项目价值体系梳理报告PPT课件
XX项目价值体系梳理报告
2017年10月28日
某项目价值体系梳理报告PPT课件
报告结构
PART1：项目及营销目标思考 PART2：项目本体分析 PART3：项目价值体系梳理 PART4：售楼部价值体系建议
PART1：项目及营销目标思考
背景说明 · 营销思考
背景说明
优势： 劣势： 特性：
南明郊区，相对落后，没有品质住宅
XX城市建设“一城三带多组团”项目地块纳入“一城”范围或将享受政策 红利 XX已成为以工业、仓储、物流、为一体的混合型区域，共有大小企业198家
区域相对落后，属于市场遗忘板块，市场接收需要时间
பைடு நூலகம்
城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，且难以以此建立形象价值体系 产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体
目 标
➢ 实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价 ➢ 实现精装均价７０００元／M2起 ➢ 建符合当地主力客群定位的房子 ➢ 在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争
力
➢ 市场遗忘板块“破、旧、老”深入人心； ➢ 市场主力客群需求层次低：价格、户型、物业； ➢ 项目地块局限性：小，不规则，难以做大 ➢ 周边未见有价值的可用资源，如好学校、湖等