主要内容
住房的需求 住房的供给 城市住房供给制度 迁居与住房选择过程 居住空间结构 居住空间的解释与模型
住房的需求
• • • • • • 1) 住房的理解 2) 住房的界定 3) 住房需求的产生 4) 住房需求的个人与家庭因素 5) 住房需求的环境因素 6) 住房需求的其他因素
1) 住房的理解
住 房 选 择 模 式
５）迁居三阶段
• 理想住房和理想居住区的评价 • 收集住房信息，寻找适宜空房 • 新住房的决定
理想住房和理想居住区的评价
• 评价理想住房本身的位置属性和状况属性 • 评价标准在各种类型居民之间有所不同 • 居民的选择范围的下限依要搬迁的现有住房的 状况而定，上限取决于理想的评价标准；上、 下限依收入而变化
• 居民选择住房的自由度逐渐增加
– 城市住房制度改革深入化和住房市场日益全 面化，居民生活水平不断提高
中 国 迁 居 决 策 行 为
公 房 住 户 迁 居 模 式
拆迁模式
住房福利制度对人口迁居的影响
住房改革对人口迁居的影响
城市人口迁居机制系统分析一
城市人口迁居机制系统分析二
本讲参考文献
• 减少直接干预，政策宏观调控，促进住房 市场的良性循环，提高住房的市场化程度 • 建房补贴、购房补贴、住房抵押担保、房 租控制等手段 • 建造低价和低租公共住房：中低收入者、 老人、残疾人、单亲家庭等社会弱者
3）中国公有住房生产与分配制度
• • • • • 城市住房供给制度、住房福利制度 政府：最主要的投资主体 单位：最主要的生产者和供给者 个人：低廉住宅的消费者 “国家盖、单位分、居民低租金住”模 式 • 评价与弊端分析
• 政府直接参与住房市场自由化 • 政府干预住房供给市场的历史背景：20世 纪30年代西方国家经济的大萧条、二战后 的“房荒” • 住房私有化住房制度改革的契机：20世纪 70年代后的巨额财政赤字和严重社会经济 问题 • 西方国家之间住房供给制度的差异：英国 的城市公共住宅、美国城市的住宅私有化
2）西方住房市场中政府的作用
• 住房的过滤上升与社区的过滤下降 • 影响住房链和过滤过程形成及其长度的因素
– – – – 住房市场供给状况 城市人口和家庭户数的变化 经济发展水平和居民收入水平的变化 住房价值和质量的变化等
住 房 链 示 意 图
７）中国城市居民的迁居
• 居民选择住房的自由度仍然较小
– 城市住房市场不健全，大多数迁居是单位分 房和旧城改造等引起的被动行为。
• 以家庭为生活单位 • 住房需求的日益多元化和高标准化：经济 发展和生活水平提高的影响、居民个人属 性及社会属性的影响
3) 住房需求的产生
• 被动方面：
–对原有住房不满 –家庭人口变动 –配合城市建设等原因
•上升 –追求生活质量等原因
4）住房需求的个人与家庭因素
中国公有住房生产与分配模式
4）公有住房生产与分配制度的弊端
• 低租金政策导致的严重财政负担 • 住房资源分配不公导致的腐败与不安定 • 忽视居民的多样化需求与个人偏好
5）住房的商品化及市场化改革 ）住房的商品化及市场化改革
• 福利住房--商品住房 • 城市住房生产和分配方式的市场化与多 样化 • 住房的主要供给者：发展商 • 城市住房的商品化率不断提高 • 居民的购房选择机会和自由度大大增加
中国商品住房的生产与消费模式
迁居与住房选择过程
1）迁居的界定及人口迁移研究回顾 2）迁居的特征 3）迁居的原因 4）迁居的行为主义学说 5）迁居三阶段 6）住房链与过滤过程 7）中国城市居民的迁居
1）迁居的界定
• 城市地域内部以住宅位置改变为标志的人 口及住户移动 • 当城市发展到一定阶段时，城市的域外人 口迁移下降为次要方面，而城市内部人口 迁移（即迁居）上升为主要方面 • 在我国城市中，迁居的概念既包括变动户 籍的搬迁，也包括在一个派出所管辖范围 内的搬家。
６）住房链与过滤过程
• 一部分居民迁向新的住房和居住区，腾出 来的空房就会有其他居民迁入，如此延续 下去，就会形成由于迁向新住房引起的一 系列连续反应而产生的住房链。 • 住房链的链长是因新住房的建设所引起的 迁居次数 • 住房市场中的过滤现象：由于最高收入阶 层的搬迁而启动的所有住宅和所有邻里转 移到较低收入阶层的一个连续性过程。
家 庭 迁 居 原 因 分 类
４）迁居的行为主义学说
• 居民选择住宅的过程极其复杂 • 行为主义解释：行为主义说或“压力”说 • 居民迁居需求是内-外压力作用的结果：
–内部压力：由于家庭收入增加和社会经济地位 提高等变化所产生的对住房的新的需求与期望 –外部压力：由住房本身的变化（如年旧失修、 设备老化等）和居住环境变化及邻里社区关系 的变化等所引起的居住变动压力
• 柴彦威、何家蓉，1997，中国城市内部空间结构的特征及其变化.经济地理 特集：中国地理学会第六届青年地理工作者学术研讨会文集，205-211 • 马玫，1997，天津城市发展研究——产业·地域·人口.天津：天津人民出版社。 • 帕克、伯吉斯、麦肯齐著，宋俊岭、吴建华、王登斌译，1987，城市社会学. 北京：华夏出版社。 • 王兴中，1995，城市居住空间结构的演变与社会区域划分的研究.城市问题， （1）：15-20 1 15-20 • 许学强、周一星、宁越敏，1997，城市地理学.北京：中国高等教育出版社。 • 周春山，1996，改革开放以来大都市人口分布与迁居研究——以广州市为例. 广州：广东高等教育出版社。 • Short, J.R., 1978, Residential mobility. Progress in Human Geography, 2(3). • Walmsley, D. J., Lewis, G. J., 1984, Human Geography: Behavioral Approaches. London: Longman. • Clark, W.A.V., Onaka, J.L., 1983, Life cycle and housing adjustment as explanations of residential mobility. Urban Studies, 20:47-57
城市形态与结构
……………… 城市土地利用结构 城市工业空间结构
城市居住空间结构
城市社会空间结构理论 城市商业空间结构 ………………
• 住房:物质侧面 • 居住:功能侧面 • 城市住房与居住空间对城市空间结构的决定 性作用：职－住关系 • 城市住房市场与居住空间结构的两个方面： 住房需求 住房供给 短缺经济阶段：住房供给成为主要方面 过剩经济阶段：住房需求变为主动决定方面
• 居住需求随个人及家庭属性的变化而不同 • 职业和收入是影响住房选择的决定性因素 • 住房偏好的影响因素： —教育程度的高低 —社交空间的大小 —对城市空间认知的多少等
住房需求的人口与家庭因素
• 住房需求持续增长的主要原因：城市人口 增长 • 其他原因： -结婚、离婚等 -单身家庭、单亲家庭、夫妇家庭等非传 统型家庭的增多（特殊住房市场的需求）
住房的供给
1）住房供给中的行为主体 2）住房部分市场（市场细分） 3）住房供给的制度学分析 4）城市住房供给制度
住房市场中的行为主体
住房市场中的行为主体
• 政府：制定住房政策、提供公共住房 • 规划师、土地拥有者、金融机构、建筑商和发 展商：新住房生产 • 房地产经纪人、估价师和律师等：住房交易 • 金融机构、住房协会、住房合作社等：资助住 房消费 • 城市管理者或经理人（urban managers）： 对公共住房和抵押贷款分配等有控制权的专业 人员和官员 • 城市分配者或守门人（urban gatekeepers）： 受聘于房地产机构等私营部门的专业性人员
• 住房是满足居民居住需求的一种商品
–人们生活的基本资料与物质空间 具有使用价值 –凝结大量人类劳动的产品 通过市场交换实现其价值 –一种具有社会性特点的商品 –影响家庭生活方式、邻里关系以及社会稳定
2) 住房的界定
• 住房的基本要素：
– 必需的最小空间 – 固定且较为坚固的结构 – 一定的采光、通风条件 – 水、电、气、暖等基本供给设施
迁居压力水平与迁居决策
• 内部压力与外部压力共同形成一定的迁居 迁居 压力水平 • 当此压力水平达到一定的门槛值 门槛值时，居民 门槛值 就会因忍受不了压力而采取各种对应措施 • 迁居条件成熟——选择新的住房后迁居 • 迁居条件不成熟：
–积极采取措施改变现有住房和环境 –降低住房期望标准而消极适应现有居住状况
城市内部迁居
• 城市内部迁居主要有两大类型：
–市中心内部短距离的无规则迁居 –迁向郊区的长距离扇状迁居 • 城市内部迁居的方向偏向规律： –侧面移动少，内向移动和外向移动多 –市中心内部的短距离迁居没有方向偏向性， 而向郊区的迁居有在同一扇形区域内移动的方 向偏向性 • 依据移动性和迁居类型的城市地域分带： –移动性较高、低收入阶层迁入地的内部地带 –移动性较高、高收入阶层迁入地的外部地带 –移动性较低、各种阶层混合的中间地带
• 迁居是居住机会和居民的住房需求之间相互 作用的结果 • 迁居不仅是城市居住空间的形成基础，而且 也受制于城市空间结构 • 迁居导致了城市居住空间和社会空间的分化 • 通过迁居研究可以很好地认识城市空间的形 成机制
P.Hall的人口迁移模式 P.Hall的人口迁移模式
发 达 国 家 大 城 市 人 口 迁 移
城 市 地 域 内 的 人 口 流 动
人口迁居的扇形结构
3）迁居的原因
• 自发型迁居 – 居民为了改善居住环境、适应生活方式改变等 而主动迁居的情况。可分为调整型和诱导型两 种 • 强制型迁居 – 住房破坏、住房被占、离婚、家庭成员死亡、 长距离通勤等原因引起的被动性迁居，在西方 国家的一些研究案例中占到四分之一左右