内
涵
平 等，祥 和，丰 富
推广分期
预热期 开盘期 强销期 续销期 尾盘期
2007-4-20 2007-7 2007-6 2007-9
2007-10 2007-12
2008-1 2008-3
2008-4 2008-5
推广主题 推广手法
主要策略
活动造势
媒体运用
蓄 “知本阶层” 疑问句式，人文调 硬广形象
文化的精髓、艺术创作的法则 －－生活的文化、生活的感悟
蓄水期
开盘期
报网 广 车户报 广 户 网 房 纸络 播 体外纸 播 外 络 车
图
媒体选择多方位、 推广的高峰期，投 全面开花，而且 放密度增大，推广 该期推广很多为 媒体全面覆盖。 一次性投入
强销期
报纸 DM 网络
销售的重点时 期，加大报纸 广告的投放密 度。
销 景观、产品
的挖掘和活 秋季房产会促销\
期 品质
动的穿插
样板间开放
续 开发商形象 以大事记的方式拔 维护老客户 争取奖项\新年答 报纸\定向
销 为推广诉求 高项目形象
谢酒会
DM\会刊
期
尾 教育、生活 挖掘产品附加值 盘 配套及户型 期 细节
余房促销，注 客户联谊会\高档 重口碑传播 家居用品展览\高
文化路板块总体供应量
800，000㎡
在售项目 250，000㎡
在售项目 550，000㎡
文化东路板销块售楼盘价格分布情况
3.5
NO.1
3 2.5
吉祥苑历 山名郡
汇丽华城
3 75%
销售
2
NO.2
1.5
销售
1 NO.3
销售
80%
NO.4
70%
60%
大舜天城
50%
40%
1 25%
30%
20%
0.5 0
NO.210%
0
NO.1
0%
4000元/㎡以下 4000-5000元/㎡ 5000元/㎡以上
S-优势分析
S1.项目所在地理位置优越； S2.周边文化氛围浓厚； S3.交通便捷，发达； S4.绿化率较高，社区内外景观优越； S5.主力户型是90平以下，易于消化； S6.区域生活配套完善，适宜居住； S7.未来CBD核心，升值潜力大 S8.中建八局的品牌优势； S9.专业公司参与项目运作。
校巡展
方案二
我们的主张
“文城共筑”理念
“文”为本项目最核心的内涵 “城”为本项目的物业形态 “共”为本项目社区文化最独特的居住理念：互动， 互助，互通，互进 “筑”为动词，亦为名词
广告诉求
文化引领未来
➢城市的文化 ➢业主的文化 ➢生活的文化
广告推广的创新
文化的精髓、艺术创作的法则 －－产品的精华及创意
位 人 憾综 置文合 优环品 势境质 毋得必 庸天无 置独遗 疑厚
文化路首综合品质极高的人文居住社区
贰
推广策略
方案一
我们这样将称呼我们的客群：
——知本阶层——
城市的主流，金字塔的中坚区域
地缘型客户，区域 内及周边原驻居民， 主要为城市东部、 中心区域
升级型置业为本项 目的主流需求，其 次为首次置业、投 资型置业
文化东 路板块
高 新 区 板 块
燕山板块
燕山销板售块楼盘规模分布情况
NO.3
60% 50%
银荷座兰花庄园园燕50%山板块市场供应量
40%
销售
30% 销售 20% NO.4
10%
N销O1售0.280，0205%0㎡ 中润世纪城广场
NO.1
25%
名士豪庭
0% 10万㎡以下
10-19万㎡
20万以上㎡
所占比例
O-机会分析
O1.区域的开发对项目的带动； O2.东部新城的崛起增强了市场信心； O3. 未来CBD区域的升值潜力的拉动；
W-劣势分析
W1.立交桥对本项目有一定负面影响； W2.回迁部分对项目档次有一定的削弱
T-威胁分析 T1.市场上对高收入客群的竞争； T2.区域内各楼盘间的竞争。
结论
市场定位是项目成功基础
续销期
报车 网 纸体 络
尾盘期
报纸
销售节奏 重点放在 放缓，推 活动、促 广投入降 销和二期 低，媒体 销售的准 以报纸和 备上。 活动为主。
建议推广费用为住宅销售收入的1.2%
（不考虑公建及车位销售收入，不计项目之前已投入推广费用）。
一期销售面积为90000㎡，整盘均价预计为6200元/㎡ 销售总额：90000㎡*6200元/㎡=558171000元
推广费用：558171000*1.2%=669.8万元
方案1
方案1
方案1
方案1
方案1
方案1
方案1
方案1
方案1
方案2
方案2
方案2
方案2
方案2
叁
产品建议
户型 建筑 优质 精品 特色 表情 建筑 装修
高度 品质
•自然主题，健康生活 •均好性高景观美宅 •交流性动感趋光地
0
0%
6000元/㎡以下
6000-7000元/㎡
10%
0% 7000元/㎡以上
高高新新区区板板块块楼盘市价场格分供布应情况量销售
3.5 3
2.5 2
1.5 1
0.5
销售 NO.3
新东方花园
25%
75%
黄金时代 盛世花城
450，000㎡
销售
NO.4
80%
70%
60%
莱茵小镇 50%
40%
25%销售
30% 20%
市场部分 推广策略 产品建议 销售策略
市况简介 自身分析 市场定位
客群定位 形象定位 分期主题及策略 媒体整合 推广费用预算 广告表现
推售节点（住宅） 销售策略（住宅） 回款计划（住宅） 商业与车库销售 策略
壹
市场部分
济南东部最具 活力和发展潜 力的板块之一
建工学院地块 拍卖引领板块 热点
济南房产市场 热点板块
主题会所
➢ 时尚女人坊 ➢ 夕阳红健康会馆 ➢ 运动休闲俱乐部 ➢ 读书吧 ➢ 文展中心 ➢ 亲子天堂
入户花园
底层设计现代中式休闲景观回廊 即传承了曲径通幽，步步有景，景随人移，心随景动的中式园林精髓
公共空间布局
单元入口都拥有自己的 现代中国艺术大堂，以 玻璃围合，天然石材铺 陈，尽显高尚意趣。电 梯厅铺设高档地砖
分布 区域
购买 目的
家庭 结构
职业 描述
家庭成员为2-3人， 家庭月供承受能力： 1000-4000元/月
高校教职人员\企事业 高级白领及中高管理 层\从事朝阳产业的私 营企业主/商业股份制 公司重要管理者
我们的主张
城市新居住理想！
用文化地产解读人居哲学.
Hale Waihona Puke 精 自 由， 开 放， 引 领
神
博知， 远见， 睿智
春季房展会
水 的居住选择 性，强调 “人文卖 开发商访谈
期
点”
情景营销
报纸\户外\ 灯箱\广播\ 网络
开 圈层生活 盘 生活特质 期
深入挖掘“文化概 软文炒作开
念及其精神“
发商品牌
成立文化沙龙\周 报纸\网络\ 边高档中小学入 电视 学咨询会
强 地段、园林 分卖点的深入刻画 注重新闻点 钻石户型拍卖会\