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2 项目发展思考 1.2 问题思考
区域如此大体量的供应量如何规避风险？ 项目大量需要当地消化，如何从产品方面降低市场风险？ 项目的建筑风格？能否通过设计带动项目销售？ 从定位考虑将来营销，大量的商业如何才能做到空间人流的均好？ 区域的农业优势如何为项目创造价值？
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让我们带着问题看项目
地块规划调整建议原则
商业规划建议由以前的大块商业通过中心广场及配合小广场散开，以点带 面，延展至项目整个区域，特别突出沿街商业价值； 将原有的名族团结广场改为项目中心区，为项目商业带动人气从而产生价 值； 居住区同样以组团方式散开，占据居住价值较高位置提升居住价值，并合 理与商业结合提升产品附加值；
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1 项目立项背景 1.3 项目交通情况
由于原属城市中心城市的 地块，内部及外部交通现状 良好，路网发达便于项目的 规划及商业的布置； 地块中心有城市核心主干 道“青年路”贯穿，东面邻 南盘江的江滨大道，有利于 项目品质的提升；
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2 项目发展思考 1.1 SWOT分析
优势（S）：
劣势（W）：
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2 地块规划调整建议 我司概念规划构想 广场布局构想
原名族团结19
2 地块规划调整建议 我司概念规划构想
广场布局结合商业构想
我司认为，增加商业街铺的价值 远比增加商业可售面积利益更大 ，风险更低。通过中央广场以及 小景广场的布展，把沿街商业价 值最大化，并且进行合理连接， 使得广场周围的商业价值远远超 过现有街铺价值，大大提升了商 业售卖价值。
无外向型产业支持也无特色旅游支持，300亩的综合大 盘特别是大量的商业出路何在？
项目作为城镇中心的旧改项目有一两点的创新并不 难，难的是过度超越区域市场现状的市场是否买单。 因此在这样的市场环境压力下
——我们要做价值的定义者和领导者！
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观点二
项目地处玉溪市华宁县盘溪镇，镇人 口约5万人，目前主要经济支柱为农 业，因此我们本着务实、为项目负责 的态度，合理审视项目、挖掘项目价 值及未来价值。
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2 地块用地分析
从居住角度来看，项目靠江滨景观大道对于居住及商业价 值都很高，中心地块居住价值次高区。而区域西面地块居 住价值相对最低。
住宅价值分析
住宅价值A区 住宅价值B区 住宅价值C区
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2 地块规划调整建议 我司建议通过地块现有自身价值分析因地制宜，价值高的 区域最大化，次高区合理布局提升价值，价值较低区创造 价值。
02 项目篇
现有规划点评 地块用地分析 地块规划调整建议 客户调查产品分析
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1 现有规划点评 提出我司观点 住宅区
商业区
名族广场
住宅区与商业区完全分离，虽然保障了住宅的统一品质，但实际并未发挥居住区域的价值最大化。 商业区整体规划并未考虑商业人气聚集以及商业铺位均好型。 名族广场十分独立，其聚集人气的功能没有给项目发挥价值。
居住区同样由于快速交通 的阻隔，对于商业消费的价 值拉动能力有限；
现有商业规划交通动线太 长，给客户带来视觉疲劳降 低购物兴趣；
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2 地块用地分析
商业价值分析
带着我司对于目前项目规划提出的建议，我们首先从项目 地块自身来分析
我们重点通过用地自身来分析项目的居住价值及商业价值
商业价值A区 商业价值B区 商业价值C区
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1 现有规划点评 住宅 住宅区
住宅区与商业区被 “青年路”的快速交通 阻隔，住宅区的人气难 以给项目商业带来流动 价值；
由于住宅区的独立， 因此也给生活在该区域 的人群消费带来不便；
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1 现有规划点评 商业 商业区
商业目前规划，只能突出 沿街商业价值，而内部将出 现严重的价值贬损；
用于聚集人气的广场目前 区域独立，并未给项目商业 做出贡献；
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CONTENTS 报告具体结构
地块概况 发展思考
项目规划点评 地块分析
规划调整建议 客户产品分析
整体 定位
住宅产品建议 商业产品建议
PartＡ 背景
PartＢ 项目
PartＣ 定位
PartＤ 产品
住宅营销构 思
商业营销构 思
PartＥ 营销
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01 背景篇
■ 项目立项背景 ■ 项目发展思考
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1 项目立项背景 1.1 区域属性
区域定位 玉溪市华宁县盘溪镇，是一个 人口约5万人主要以农业为主的 乡镇城市，因此项目后期只能 大量考虑当地消化。 项目区域定位 盘溪城镇中心旧城改造项目， 用地约300亩、区域成熟度很高、 外加地块东面为南盘江，便于 将来项目品质的拔升。
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1 项目立项背景 1.2 地块基本情况
项目立项背景 盘溪镇是一个多名族的聚居地，其 中多以彝族、回族居多，其次还分 布有苗族、蒙古族、哈尼族等，在 国家以促进民族大团结和谐发展为 契机，项目因此而诞生。 项目建设约30万㎡，其中涵盖多 层住宅及商业街为主，项目为提升 盘溪镇整个城市形象以及从新打造 城市核心休闲、商业、生活区为目 的。
城市核心区域成熟度高，客户对于区域价值的 认可对项目带来优势； 地块交通路网发达便于项目整体规划分期开发 ； 项目东面有南盘江景观大道，为提升项目品质 带来优势； 项目立项获得当地政府及政策的支持优势； 项目目前为上述区域唯一的商品房开发项目， 且体量较大，区域带来无竞争对手优势；
区域城市为镇级城市，且目前只有农业为经济 基础，因此项目将面临大部分当地消化带来的市 场局限劣势； 项目自身开发体量其中一半为商业，商业的销 售给项目带来威胁；
远见·缔造未来
盘溪新城改项目 整体市场定位及营销构思
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观点一
“定位”的原意不是产品的规定性说明 ，而是将要实现客户心中的位置，因 此定位的实现不仅仅是依靠特定的产 品设计，还要依靠特定营销传播的结 果，所以定位报告是为了实现和支持 营销传播效果的各种规范。
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困惑：盘溪作为一个仅比“村”大一级的城市，
威胁（T）：
SWOT分析 机遇（O）：
一个5万人口的城市，30万㎡大体量住宅 及商业的供应，市场消化能力问题； 城市功能属性制约项目的发展潜力； 宏观经济政策对于房地产的调控（特别是 二次购房条款）对项目将来销售带来政策 威胁；
区域逐步发展、给项目将来带来机遇； 合理整合区域优势资源； 项目自身大盘规模； 区域竞争对手无，市场带来唯一机遇。