东莞某项目: 三旧改造
一、交易基本情况
1、【东莞“旧厂房”三旧改造基本流程介绍】
第一步：标图建库（标图建库指每宗“三旧”地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立“三旧”监管数据库。
）
第二步：申请三旧改造并取得政府三旧办同意实施三旧改造的批复，同时确定三旧改造实施主体（东莞允许且一般为原土地使用权人作为实施主体进行三旧改造）。
第三步：协议出让，签署国有土地使用权出让协议，补缴土地出让金领取新不动产权证。
第四步：拆迁安置、土地平整，实施房地产开发。
2、【本项目基本情况及交易步骤】
目标公司通过司法拍卖竞得目标地块（现土地性质为工业用地），仍未领取不动产权证。
目标地块已标图建库，满足申请三旧改造的基本条件但仍未提出改造申请。
我司拟收购目标公司100%股权以获得目标地块进行房地产开发。
交易步骤如下：
第一步：目标公司领取目标地块不动产权证（工业用地）确认权属；
第二步：我司收购目标公司70%股权并完成工商登记，并同时办理法定代表人、董事、总经理等变更。
本次股权收购完成，我司支付第一笔合作价款。
第三步：目标公司原股东负责办理如下事项：（1）目标地块三旧改造申请，取得同意目标公司作为改造主体的批复；（2）完成协议出让手续、补缴土地出让金手续、领取土地变性为R2（即商住用地）的新不动产权证；（3）完成拆迁、土地平整等工作。
但补缴土地出让金及税费、拆迁安置补偿资金、原有有效负债清偿等由我司投入股东借款解决。
第四步：我司收购剩余的30%股权，支付完毕全部合作价款。
二、交易要点
1、三旧改造项目如何确定合作价款？
三旧改造项目在新规划条件确定前，难以确定最终计容可建建筑面积。
同时，目标公司原有负债、土地变性所需补缴的土地出让金、所能取得的有效成本发票（即可以列入目标公司土地增值税、企业所得税税前扣除的成本发票）等都是合作价款所需考虑的重要因素。
因此，三旧改造项目往往按照如下方式确定合作价款：
总合作价款按照约定单价×计容可建建筑面积确定，前提是可取得约定数额的有效成本发票，如发票数额不足，则相应扣减合作总价款。
总合作价款由股权转让款和股东借款两部分构成。
其中：
股东借款一般按照目标公司有效负债及相应的收购股权比例予以确定，其中本处所指有效负债是指实际发生、具有相应有效成本票据支持的负债（包括原有实际负债、所需补缴的土地出让金及税费、拆迁补偿安置费用等），对于非有效负债例如走账、表外债务、虚增债务等一般由原股东自行解决。
股权转让款一般按照（总合作价款—股东借款）方式予以确定。
上述总合作价款、股权转让款、股东借款的确定方式是较为常见、采用较多的确定方式，详见合同第三章的约定。
个别案例中如存在特殊情况则需相应调整。
2、本项目为什么实施分次股权收购？
本项目合同签约时，目标公司仍未领取土地性质为工业用地的不动产权证，
且虽然目标地块已标图建库，但申请实施三旧改造的审批结果、实施主体、容积率等均还不确定，后续的三旧改造申请实施、拆迁安置土地平整等都还需要原股东负责完成。
因此，为了锁定项目以及降低审批的不确定性风险，采用了先收购70%，等具备全部房地产开发条件后再收购剩余的30%股权。
3、实施分次股权收购应注意什么问题？
分次股权收购将增大交易的不确定性，如在第一次股权收购后，具备第二次股权收购条件时对方拒绝继续转让股权，或原股东因债务纠纷导致股权被查封、拍卖，则均有可能导致我司100%收购的目的无法实现，且会为后续开发造成一定的纠纷和麻烦。
因此，一般情况下，尽量不采用分次转让。
如根据项目实际情况不得不采用分次收购时，则应注意：
第一次股权收购时应确保股权相对控股；
明确每次股权转让的时间节点；
合理分配价款比例、控制付款节奏，尽量前低后高；
明确如对方不如约转让股权时的违约责任。
具体条款详见合同第二章、第三章、第七章的约定。
东莞市清溪ZB 项目股权转让协议
甲方：标杆房企法定代表人：地址：
乙方（乙方1、乙方2 统称乙方）：
乙方1：XX
身份证号码：住址：
乙方2：XX 身份证号码：住址：
目标公司：东莞市XX 有限公司法定代表人：
地址:
鉴于：
1、乙方为目标公司股东，合计持有目标公司100%股权（乙方1：55%股权、乙方2：45%股权，乙方1、乙方2 为一致行动人）。
2、目标公司通过司法拍卖方式获取了位于东莞市XX 镇XX 工业区的“XX号（即东府国用字（XX）第XX 号）”（下称“项目土地”）土地使用权及地上建筑物所有权，现项目土地已纳入三旧改造“标图建库”范围，但目标公司尚未取得项目土地权属人为目标公司、项目土地性质为工业用地的《不动产权证书》（下称“不动产权证书一”）。
3、甲方将通过收购目标公司100%股权方式取得项目土地开发权益。
4、乙方同意，目标公司100%股权转让至甲方前，乙方负责推动项目地块三旧改造手续办理及项目土地地上建筑物及承租户的清退、整理、拆迁、安置、补偿工作，并确保目标公司取得项目土地用地性质为R2 的《不动产权证书》（下称“不动产权证书二”）。
综上，依据相关法律规定，甲、乙双方经友好协商，就目标公司股权转让事宜，达成如下约定：
第一章目标公司、项目土地概况
第一条目标公司概况
东莞市XX 有限公司，注册号：XX，法定代表人：XX，注册资本：人民币20 万元，地址：东莞市XX 厂房，经营范围：生产、销售：纸制品、塑料制品；货物进出口、技术进出口（目标公司营业执照、公司章程等见附件一）。
目标公司现有股东两人：乙方1：XX，持有目标公司55%股权；乙方2：XX，持有目标公司45%股权。
所有股权均不存在质押、查封、代持等权利瑕疵。
本协议签署之日，目标公司对外债权为168,792 元，对外债务为66，254，232.79 元（目标公司财务报表及对外负债及对外债权明细见附件二）。
目标公司存在正在履行的租赁合同，每月租金收入共计¥52,100 元（以实际收取的为准），在甲方取得目标公司100%股权前，相关税费及合理费用（不含建筑物的折旧及土地的摊销费用）在不超过租金部分在目标公司列支，超过租金部分由乙方承担；如目标公司租金收益有盈余的，则盈余部分归乙方所有。
在甲方取得目标公司100%股权后或最迟于2019 年1 月31 日后（以先到时间为准），相关租金收益将由目标公司享有。
第二条项目土地及地上建筑物情况
项目土地：标图建库编号为XX，位于东莞市XX 镇XX 工业区“三旧”改造范围内，证载土地使用面积为27664 平方米，《国有土地使用证》证号为“东府国用总字第XX 号（即东府国用字（XX）第XX 号）”（下称“国土证”），用途为工业用地，目前国土证载明的土地使用权人为清溪镇人民政府，土地使用权终止日期为2042 年08 月19 日(项目土地《国有土地使用证》及四至红线图见附件三)，原为划拨用地；
2012 年，目标公司通过司法拍卖形式取得项目土地及其地上建筑物相关权利，并已按国土部门要求补缴国有划拨用地转为国有出让用地的地价款；
2017 年1 月18 日目标公司已取得东莞市国土资源局核发的《关于东莞市XX有限公司申请受让国有土地使用权的批复》，同意目标公司通过协议出让的方式取得目标地块，目前目标地块不动产权证书一正在办理过程中。
现地上建筑物存在未到期租约，地上建筑物内机器及其他设备均不在本协议约定的目标公司100%股权转让对应的权益范围内（项目土地的地上建筑物租赁合同见附件四）。
三旧改造过程中上述房产证会注销，乙方承诺不会因房产证注销影响项目土地性质为R2 的不动产权证书出具及土地成本票据的认定。
本章所述的目标公司、项目土地的情况为乙方所作的披露和声明，乙方确保上述信息的真实性、完整性，如因上述信息不真实、不完整而产生不利后果或造成甲方损失的，所有责任均由乙方承担。
第二章合作模式及实施
第三条合作模式
目标公司取得权属人为目标公司的不动产权证书一之日起10 日内，乙方将其持有的目标公司70%股权转让甲方（乙方1 转让35%、乙方2 转让35%，下称“第一次股权转让”），转让完成后，甲方持有目标公司70%股权，乙方持有目标公司30%股权，乙方主导项目土地“三旧”改造办理，甲方予以配合。
目标公司第一次股权转让完成且乙方 1 提供相应担保后，甲方将向乙方 1 提供¥76,344,286 元借款（下称“该借款”）。
为确保甲方对乙方1 拥有的该债权实现，东莞市XX 有限公司及XX（身份证号码：）同意为乙方 1 向甲方借款提供不可撤销的连带责任保证（借款确认函、担保函见附件六），在担保人提供合法有效的担保函、《借款确认函》之日起5 日内，甲方向乙方1 提供该借款。
该借款不计利息，乙方1 偿还该借款本金的最迟时间为2019 年1 月31 日（该借款本金后续可抵作“甲方应付乙方的股权转让款或甲方应付目标公司用于偿还乙方债务的股东借款”）。