小学
商业一期 商业二期，开发
幼儿园 三期入住 四期在售
五彩城总体规划
华润五彩城
占地面积（平方米） 总建筑面积(平方米) 车位（个） 总投资额（元） 发展商 商业建筑设计 商业顾问 承建商
总体
46000 198000 1200
西区
21000 64500 410 20亿
东区
25000 133900 790
过商场消费来兑换门票，满足孩子需求。
SNOOPY主题乐园
SNOOPY主题餐厅
冰场
体验式业态发展关键
主题性发展
室内主题乐园的打造是对儿童客群，包括许多80、90后的年亲家长客群都有极大的吸 引力。对于迅速打开项目知名度，扩大辐射范围，增强消费粘性和忠诚度均有至关重要 的作用。 卡通人物知名度 在我国多个省市调查显示，儿童对卡通人物形象的知晓度最高，达 80%以上，儿童在购物时，选择卡通服装超80%，卡通鞋帽超70%，卡通玩具超60% Snoopy乐园以其独特的主题性形成五彩城最为突出的特色。
单位：万元
2013年营业额趋势
| 坪效趋势 |
1107
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
单位：元/平米•月
各业态销售占比
冰场 影院 3% 3% 餐饮 32% 餐饮 服装 个人护理 珠宝/钟表/配饰 儿童 7% 服装 19% 生活/家居/数码/礼品 箱包/鞋/皮具 儿童 超市 箱包/鞋/皮具 2% 生活/家居/数码/礼品 5% 冰场 珠宝/钟表/配饰 3% 影院
体验式业态发展关键
全方位发展
儿童是家庭的核心，抓住了儿童就等于抓住了整个家庭。 打造特色家庭亲子主题楼层，形成目的性消费，扩大辐射半径; 儿童业态包括适应不同年龄段孩子的娱乐、儿童教育、互动益智、餐饮、零售等业 五彩城以冰场+SNOOPY儿童乐园为核心，打造2万平米的儿童主题层，配合儿童主
2032.2
4500
-
注：Snoopy乐园门票为通过商场消费进行兑换，不直接产生销售额。
2013儿童经营情况
五彩城2013年儿童业态销售额5057.77万元
800.00 739.16 700.00 647.77 610.28 516.99 448.82 400.00 383.82 儿童
600.00
韩国CGV五星级国际影城 华北地区唯一的 Snoopy 儿童乐 园
五彩城影院的定位于“超五星级国际影城”，全力 打造独具风格的CGV旗舰店。
snoopy品牌儿童乐园进驻五彩城，成为北京休闲娱 乐，儿童卡通形象引导潮流的新亮点，就像香港沙
田新城市广场的Snoopy一样，成为旅游新景点。
业态业种规划
L1：
单位：万元
第三部分 五彩城体验业态分布及营业状况
面向家庭消费的区域型购物中心中，儿童业态的成功对吸引家庭 客群起到越来越关键的作用 。同时，伴随着儿童的共同成长，购 物中心的品牌效应随之将影响下一代消费群体。 因此，五彩城定位之初，针对五彩城调研得出的消费需求和业态 组合，将体验式儿童业态作为项目规划发展重点，将4F打造为：
五彩城2013年经营情况
总营业店铺
205家 98.6%
开业率
6.8亿元
120元 1192万人
100万辆
1.1万元/平米·年
2013年客流情况
2013年客流总量：1192 （单位：万人）
129
105 109 136
108
98 87
106
91 73
59
92
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
1月 总销售额 （万元） 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
3492 4354 4223 4291 5182 5873 6368 6719 6800 6886 6663 7464
坪效 1399 （元/平米·月） 客单价 （元） 提带率 （整体） 133
646
627
冰场营销思路
通过街道联系周边60 多个居民社区建立合 作 与公司置地会 合作，建立冰 上项目培训体 系 通过工商所与周 边百余企事业单 位联系，组织员 工活动和冰上联 赛 以网络团购、 秒杀、与中信 银行等合作增 加冰场人流
通过街道与周边27 所幼儿园、60余所 中小大学校取得联 系，开设冰上课程 ，培养滑冰兴趣
637
769
871
945
997
1009 1022
944
1152
138
118
111
110
115
112
109
125
127
123
128
49%
47%
43%
46%
49%
52%
49%
50%
56%
61%
65%
63%
2013年营业额趋势
| 总营业额趋势 |
7464
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
10.5
10.8
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
累计
43.4 58.4
节假日 工作日
1.8 2.5
2.3 3.1
2.4 2.7
2.6 2.9
3.2 4.3
4.5 4.4
4.0 6.3
4.5 6.6

3.7 6.5
5.0 5.5
4.6 6.2
4.7 7.5
2013年营业额
2013年总营业额：6.8 亿元
奢华的生活体验 尊崇 豪雅
舒适的生活体验 舒适 品质 从生活到人生的价值层次提升
便捷的生活体验 方便 惬意
项目开发历程
历史的变迁
项目原址是北京清河毛纺厂区，05年8月由华润置地以26亿元摘得该地块，共计76万平 米，致力于将本项目打造出旧城改造项目的典范.
项目总体规划
总体规划
项目规划包括：住宅、商业、教育、配套： -住宅：橡树湾 -商业：五彩城 -教育：爱尔坊幼儿园、海淀实验二小 -配套：公交场站
一期：以时尚运动类服饰店铺为主，配以连锁类快餐店铺
二期：以偏重时尚休闲的国际品牌为主，展示项目形象与气质
一期：大众时尚（零售、餐饮）
二期：精致潮流（服饰）
业态业种规划
L2：
一期：主力店铺沃尔玛超市，配以量贩式零售店铺
二期：以国际、国内知名的零售商家为主，作为一层品牌的延伸
一期：沃尔玛生活卖场+量贩服饰

– 五彩城主力店（冰场、Snoopy乐园）+精选儿童类业态
体验式儿童业态分布
– 形成集“冰场+Snoopy主题乐园+儿童零售+儿童早教+儿童娱 乐”的多功能多主题的生活舞台，满足全家庭客层的需求。
精选儿童业态 冰场 Snoopy乐园
面积（㎡）
2013年营业额 （万元）
6678.8
5057.8
3500
珠宝/钟表/配饰
服装 17%
生活/家居/数码/礼品 箱包/鞋/皮具
儿童
箱包/鞋/皮具 2% 生活/家居/数 码/礼品 5% 珠宝/钟表/配饰 1% 个人护理 3%
12.8%
19.6% 5.3% 8.6%
超市 冰场
餐饮 个人护理 生活/家居/数码/礼品
服装 珠宝/钟表/配饰 箱包/鞋/皮具
影院
五彩城运营现状
12月
累计 节假日 工作日
25 33 41 42 40 52 42 53 39 48 37 42 493
34
40
51
50
65
57
87
83
68
50
51
64
699
2013年车流情况
2013年车流总量：100（单位：万辆）
12.3 10.3 8.9 7.5 5.4 4.3 5.1 5.6 11.0 10.2
五彩城价值主张
五彩城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚 生活体验为一体的Living Mall。它在满足消费者购物的情感诉求同时，最大限度满足 消费者购物的功能需要；它既帮助消费者、商户、住宅客户、政府、投资者实现价值最 大化，也使公司形成独特的盈利模式。 万象城 五彩城 欢乐颂
250.00
189.75 193.03 161.13 150.00 166.10
200.00
149.44
158.73
168.19 148.48 132.83 118.11 140.74 冰场
100.00
50.00
0.00 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
单位：万元
544.12
500.00
525.76
300.00 234.92 200.00 169.77 100.00 40.74 0.00 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 195.62
单位：万元
2013冰场经营情况
五彩城冰场2013年销售额2032.24万元
350.00 305.72 300.00
二期：休闲（服饰）
业态业种规划
L3：
一期：主力店铺沃尔玛超市，配以生活类零售店铺
二期：以国内知名潮流品牌为主，面向年轻消费者日常消费