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项目总平面
涵盖8 大领域、 50 类行业的 70 多种社会角色扮演内容
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盈利模式：
பைடு நூலகம்
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儿童票180元/人，家长票50元/人
将场地出租给非长期合作单位，用 于品牌推广等。笔者看的时候，入 口处正举办“汇丰保险”儿童环绘 画活动，譬如此类。
场地零租收入（约占5%）
门票收入（约占70%）
项目背景：
杭州市政府“城市东扩，旅游西进，跨江发展，沿江开 发”的城市规划战略的实施及市民中心的建设成为DO都 城依托，使其成为全国规模最大的少儿职业体验中心， 具有政策的优势
建筑面积 开业时间 职业种类 建筑尺度
相关指标
10000㎡，一层6000㎡、二层4000㎡ 2008年10月 112种 实际尺度的70%
体验中心收益表
嘟嘟城 具体收益
改良模式后 具体收益
定价60/人（现时主要为节假日为高 峰区，平时约为二天一轮）每段上
限人数1200人，
=60元/人次*(120天节假+(240闲 时*0.3))*1000人/天=11520000
元
北京通州欢乐之都 定价150元/人，上 海星期8定价为200
元/人次。
约20万 （仅一、二层内部快餐和零食吧一
临平商业项目
儿童体验型主题商业方案
目录
一、参考案例 二、本案分析 三、商业方案 四、商业布局 五、物业要求（另行制作）
相关案例分析：
case1 杭州do都城 case2 上海星期八小镇
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Case1:杭州DODO城
教育娱乐主题——儿童节职业体验中心
所在区位： 本项目所在区域为钱江新城的核心区 ——市民中心，周边有大型的商业综合体 ——万象城，可以对其业态进行补充，产生规模效应
Case1:杭州DODO城
消费者行为调查及访谈：
65% 23%
5% 8%
杭州市区客户 省内其它城市客户 外省客户
媒体广告 朋友介绍 老师、学校推荐 单位组织
客户了解信息途径
客户对DO都城的认可度 很高，大部分客户都表 示愿意再来
客户了解信息途径
客户访谈： ✓第一次来这里，幼儿园老师也有提到这个 地方，以后还会陆续的带她来玩，现在都 是独生子女，找不到这么多玩伴一起热热 闹闹的，所以来这边交交朋友其实也不错。
设备维护更新费用
生日会派对等特殊活动收入 (约占5%)
儿童品牌服饰、文具等
衍生商品销售收入(当前正在筹划) 场地租金
由于具备特殊的引入客流作用，场 租较为低廉。
每年2～3次的设备维护，并更新游戏内容，使游 戏内容常玩常新。
人员费用
除少量管理人员及财务人员，其他员工部分由 品牌企业派驻、部分采用义工形式，因此可以 忽略不计。
诸如：门票采用仿真机票形式。标 明承运方：东方航空。
广告植入收入（约占10%）
生日会派对以一个孩子家庭为发 起人，为10组家庭提供包括常规 活动和生日特别活动的增值服务。 其他类似形式还有企业包场、团 购等等。
投入及赢利
广告推广费用
前期需要大量的公共推广及媒体费用，同 时配合以各大品牌企业的合作推广，创造 巨量影响力、并带来足够的客流。后期通 过品牌合作推广、顾客的口碑宣传及常客 计划等，保证稳定客流。
➢业态组合：
一共5层的裙楼内配备儿童体育馆以及专业教育培训。基本上来说这种职业体 验馆也是为孩子在给自己定位之后选择与之对口的培训班服务的。用职业体 验来带动少儿培训行业也是一种比较合适的业态组合
➢项目特色：
发展主题类商业
品牌引进与门票
商业 体验
主题 鲜明
精神 文明
盈利 模式
专业的职业体验
引领健康潮流
商家入驻带来资 金回笼
门票销售
建立客户档案、 发行专用DO币带 来循环消费
等候区家长消费 引导来盈利
盈利 模式
建筑装 修成本
体验中心计划投入成本
室内装修成本约2500元/平方米（嘟嘟城总装 修投入约为2500万）。
设备成本
设备整体引进总成本为1000万元
运营成本
品牌输出成 本
人力资源成本约700万/年，包括70个现场辅 导员、10个核心技术人员以及若干保全、环 卫人员。
年纯利润）
无
增加零售项目、配 备特色餐饮后可达
到约100万收益
在场馆外设置配套 商铺，以出租的方 式给散户经营，收
取租金收益。
商家合作1伙0 伴
Case1:杭州DODO城
案例借鉴点分析
要保证成功运营，持续的客流量是关键。最大程度的整合
1 政府和儿童教育系统的资源，联合运营，保证持续人流。
整合周边儿童活动配套资源，只针对儿童这一细分市场，提
主要节点
包括美发中心、黑石餐厅、 婴儿护理中心、建筑工地等
配套设施
包括130平米休闲区，和 90平餐饮店一个，卫生间2个
职业角色：
包括消防员、宇航员、考古学家、记者、医生、机长、设计师、主播、驾驶员、建筑工人等职业在内的一百种职业
游戏方式：
1.每个进入场馆的孩子需要佩戴一个特殊的手环（可看做是一个随时更新的个人简历），用以记录当天的一切活动信息并且可以在下次体验时继 续记录，同时也是一个跟踪仪，防止孩子掉队迷路或者擅自离场；
包括失火现场、工商银行、现代汽车展厅、嘟嘟城大 剧场、拉丁车场等
配套设施
包括300平米休闲区，和配套餐饮店2个，卫生间52个
Case1:杭州DODO城
业态形式：近百种职业体验，满足不同年龄阶段孩童的梦想需求
黑石餐厅
美发中心
主要节点 车行道 人行道
婴儿护理中心
建筑工地
规划结构
本二层结构沿袭一层，为 环形结构，可供小镇内车行
来到主题馆前，按照辅导员指示耐心排队等 候主题馆开放
领取到 [ 星期 8] 护照、小镇地图、 E 币旅行支票
阅读小镇地图，前往银行兑换 E 币旅行支票，作为游戏启动资金。也可同时办 理小镇银行账户开立手续，拥有属于自己的存折和金融卡
搜寻中意工作的主题馆位置；或至小镇职业介绍中心，询问工作人员适合自己 打工的主题馆位置
2.场馆有自身的金融系统和货币，一切交易活动必须使用“DO”币，制约了家庭条件不同的孩子在城内的社会地位，营造一个公开公平的社会 环境；
3.其中50多个项目、100多种职业都是相互联系的，也有自由创业店可供孩子自主创业
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Case1:杭州DODO城
优势分析：整合周边儿童活动配套资源，城市商业功能定位准确，项目自身特色性强
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客户反馈：改善服务流程和接待水平、增加家长和孩子的休憩空 间以及票价是客户反映最多的问题
客户问题排序：
1、孩子排队时间太长， 一次能玩的项目太少 2、工作人员不热情，缺 乏对待小孩的基本素养 3、票价太贵，尤其是大 人票50元/张 4、内部缺少休憩和消费 的空间，容易疲劳 5、接待和服务流程不人 性化 6、内部缺乏导视和指引 系统，方便孩子游玩
——杭州蔡小姐
客户访谈： 小孩平时周末在上一些兴趣班，所以一直 没抽出时间来，暑假到了，所以来尝试一 下，如果孩子喜欢，以后肯定还要再来的。
——杭州张女士
客户访谈： 第二次来这里了，觉得还挺不错的，我觉 得对于他个人能力来说都是有一个提高的， 不能小看小孩子的力量，他的社交能力从 现在其实已经开始慢慢形成了
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Case1:杭州DODO城
规划布局：采用环形流线布局，形成最大化临街面，双向业态布局
休闲活动区
现代汽车展厅
卡丁车场
出 口
火灾现场
工商银行
嘟嘟城大剧场
入口
主要节点 车行道 人行道
规划结构
本项目规划结构为组团式生活区，以环形交通组织两 边店铺，既紧凑又有利于安排各店铺，功能分区不明显但 组织有序
主要节点
官方公布的品牌输出费用约为500万，其中 300万为技术和人员支持（包括网站建设、软 件系统提供，后期的更新、升级，主题活动策 划案的提供，前期招商、采购建议），100万 为营运保证金。签约合同期为10年，之后每 年需要向官方提供50万左右的资金援助（包 括技术更新、设备维护等）。
收益项目
门票收益
小卖部收益 周边商铺出 租租金收益
40万方
华联udc等 共约60万 （在建） 方
定位
集娱乐休闲为 一体的高端商 业综合体
中高端商业综 合体，包括餐 饮娱乐休闲等
商业综合体
业态
Central中央百货、玩具“反”斗城、 NOVO新概念、大食代、苏浙汇以及路易 威登、巴黎世家、古奇、兰姿等国际品牌
将参照上海、北京和成都的模式来进 行业态划分
进入主题馆后，听从辅导员指挥，更换工作 制服，完成工作
任务完成，辅导员会在小朋友的 [ 星期 8] 护照上登记已学会的职业技能，并 支付小朋友 E 币工资（仅限于职业性主题馆）
小朋友手中有足够的 E 币的话，可以去汽车租赁店租车，去剧场买票看演出、或到纪念品店挑选心仪的礼品。也可去银行，把 多余的 E 币存入自己的银行卡，下次来可以继续使用
周边商业聚集性分析
杭州DO都城位于市民中心，周围多为市民休闲的服务类业态；但是在其周边 1公里内内，目前24万平的大型综合商业体杭州万象城为支撑，在未来商业发 展中，将建有高达100万平的商业面积，能够完全满足其商业需求
DO都城所在地
市民 中心
高德置地广场
万象城 来福士广场
1 DO都城位于杭州市钱江新城市民中心，市民中心是 杭州市政府为丰富城市生活建立的一个大型公共建筑 中心，其业态包括城市规划馆、图书馆、青少年活动 中心等，同时也是事业单位集中办公的地方，并无商 业配套
——温州胡先生
增加和小孩亲 子互动的项目
为家长提供休 息交流的空间