中央财经大学
硕士学位论文开题报告
题 目：
不良房地产信托评估案例研究
学号
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姓名
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学科专业
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资产评估
研究方向
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资产评估
导师姓名
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职称
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论证会主持人
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论证会日期
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填表日期：
年
月
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设计（论文）
题目
不良房地产信托评估案例研究
设计（论文）
类型（划“√”）
工程实际
科研项目
实验室建设
理论研究
其它
一、一、本课题的研究目的和意义
世界银行的专家威廉姆·马可(2001)比较了东亚各国资产管理公司运作的成败后指出，资产管理公司要想在一定期限内达到满意的收回比例，关键要有一个能保障债权人权益的强有力的法律框架，必须消除公司重组在税务、法律或监管方面的其他障碍，不良资产及时评估也会对资产处置起到重要的推动作用。资产管理公司应当对较大的和复杂的不良资产组合进行分类，从各种处置方法中选择合适的方法。
五、研究思路和方法
研究思路:本文希望首先对一个金融不良资产的处置案例情况进行介绍，接着对案例中如何选择金融不良资产评估方法进行分析，并利用现金流法与清算法分别对该不良资产进行评估。希望利用资产评估的理论基础和技术方法分析案例中金融不良资产评估应该注意：对金融不良资产评估业务的界定、评估对象的确定、价值类型的选择、评估程序的要求、信息披露的规定等基本内容外；也对金融不良资产模型的选择对不良资产处置的影响，结合案例中的问题进行研究并提出改进。并根据案例，对两种方法的对比提出评估在不良资产处置中的重要作用，并对改善金融不良资产评估的建议和对策。
二、本课题的主要研究内容（提纲）
1.引言
1.1问题的提出
1.2研究目的和意义
1.3研究思路与方法
2.理论基础
2.1金融不良资产概述
2.2金融不良资产的新发展
2.3不良资产评估定价框架体系
3.X项目处置评估案例介绍
3.1 X项目背景资料
3.2债务人基本情况和财务状况
3.3以现金流偿债法来评估不良资产价值
研究方法：
案例分析法:
通过对典型个案的分析，提出不同的评估方法与资产类别的区分对不良资产价值带来的影响所带来的新的启示与意义。
比较分析法：
不良资产是一个世界性的难题，成立金融资产管理公司专门处置不良资产的做法也在世界范围内流行，而且已经有了一些成功的经验和失败的教训。这些经验和教训对资产管理有很好的借鉴意义。所以，本论文运用了比较分析法，对国外成功的处置模式进行了论证，并将其所处的经济环境和资产状况与我国不良资产进行比较，从中归纳出具有借鉴意义的启示。
由于我国当前金融体系还不发达，不良资产市场现状并不理想，加上我国的一些特殊国情，导致资产管理公司所采取的处置方式受到很多限制，不良资产的处置效果并不能令人满意。本文希望首先对一个金融不良资产的处置案例情况进行介绍，接着对案例中如何选择金融不良资产评估方法进行分析，并利用现金流法与清算法分别对该不良资产进行评估。希望利用资产评估的理论基础和技术方法分析案例中金融不良资产评估应该注意：对金融不良资产评估业务的界定、评估对象的确定、价值类型的选择、评估程序的要求、信息披露的规定等基本内容外；也对金融不良资产模型的介绍和选择结合案例中的问题进行研究并提出改进。并根据案例，对两种方法的对比提出评估在不良资产处置中的重要作用，并对改善金融不良资产评估的建议和对策。通过对金融不良资产异于一般资产的特点分析，对不同类型的金融不良资产的多种评估方法研究和探索，为金融不良资产的更有效的处置提供合理的定价依据，推动金融不良资产的流转和有效处置。
四、主要研究内容和拟解决的主要问题；
本文主要通过对于中国资产管理公司对于不良资产的评估方法进行研究。通过资产管理公司实习中所接触的案例来分析不同评估方法与评估对象分类确定对不良资产处置带来的影响和新阶段金融不良资产评估中出现的问题，具体从以下几方面来说明：
首先介绍中国金融不良资产的概况、形成原因，以及国际上金融不良资产的处置，以便对金融不良资产情况有一定的了解，为下一步金融不良资产的评估研究提供研究基础。
徐胜华(2007)认为资产证券化在我国的实施有着深刻的意义，同时也将成为资产管理公司处置不良资产的一大有效突破。由于我国不良资产成因特殊，既有计划经济时期政府对银行经营活动的不合理干预，国有企业产权不明确导致还款意识差以及经营管理落后、偿债能力弱化的外部原因，也有银行内部控制机制的不健全与金融监管不力的内部原因等，所以我国的资产管理公司在处理不良资产的过程中，主要采取了两种方式，一是债权转股权；二是贷款再出售。而这两种处置方式都有其局限性。
库克和弗利(2001)认为，具体采取何种资产管理公司的模式，并无固定的标准，一般来说，越是蔓延性或系统性的难题或欠发达的商业文化或法律基础结构，越需要合作和紧急性法律改革或特别的权力以解决不良资产问题。在这种环境下，一个集中的、政府基础的策略可能更为有效。另一方面，如果一个国家不良资产有限或比较集中，政府负担得起采取逐步的方法，则以银行为基础的资产管理公司方式更为合适。
国外研究现状：
国外对银行业不良资产问题的研究，始于20世纪80年代末期的美国。虽然时隔己有20年，但国外的研究却很少。有关不良资产方面的严肃研究近期才刚刚开始。可见，对不良资产问题的研究在国外也属于新兴学科，成熟的理论较少。下面本文将重点梳理一下国外的文献成果。
克林布尔(2002)对资产管理公司的运用进行比较，并根据其目的，将处理金融系统坏账所使用的资产管理公司分为两大类型，一类为帮助和加快公司重组而设立，另一类则是作为快速的资产处置工具。对比芬兰、加纳、瑞典、西班牙、美国、菲律宾和墨西哥资产管理公司的经验，克林布尔得出结论：资产管理公司很少成为加速银行或公司重组的优良工具，仅瑞典成功管理了它的资产组合；资产管理公司在作为资产快速处置工具方面作用稍强，如西班牙和美国成功实现目标。
国内研究现状：
国内学者对商业银行不良资产的研究，主要开始于1999年我国四大资产管理公司的相继建立和1．4万亿国有商业银行不良资产的剥离。
纪益成、叶敏琦(2004)认为，评估理论的欠缺制约着不良资产评估实践的发展。我国评估业目前尚无完整的金融不良资产评估理论体系，而现有的评估标准与规范主要都是针对具有正常市场交易、持续经营的、有收益的资产制定的，对于具有非正常交易、非持续经营、和无收益或较少收益的不良资产评估来说，除了尚存在仍有较大争议的清算价值评估理论外，几乎很少涉及。
七、本课题的进度安排
具体时Байду номын сангаас安排如下：
第 1 至 6 周 (2012.10.08-12.18) 毕业实习,收集相关资料
第 7 周 (2012.09.19-10.25)阅读分析相关文献资料，撰写开题报告
第 8 至10周 (2013.01.26-02.16) 撰写论文并形成初稿
第11至13周 (2013.02.17-03.06)提交初稿，并按要求修改论文
资产评估的基本理论和方法，力求在利用现有可适用的评估理论的基础上，探索设计出结合不良资产特点的评估方法及其应用。
本文的核心部分是案例介绍与分析。讨论评估理论、方法如何在不良资产的基本表现形式―债权中的实践运用，从评估的前提条件和基本方法等方面展开研究，设计出适合债权价值评估的评估方法。并通过多种评估方法的比较来对评估在不良资产处置中的作用进行分析。
程凤朝(2004)认为，金融不良资产评估既不同于有形资产评估，也不同于无形资产评估。不能简单地套用资产评估使用的评估方法，如：成本法、收益法或市场法。因此，对于不良资产评估，应区别不同情形，采用特别的方法进行评估。对于持续经营企业的债权，信用评价法可能更为恰当。对严重资不抵债的企业，应选用假设清算法，通过对债务企业有效资产、有效负债的分析评估来确定特定债权的可变现价值。对财务资料比较缺乏但所处地区市场比较发达、类似债权交易案例较多的债务企业可采用交易案例比较法和专家打分法来分析可变现价值。
王洋(2008)在《长城资产管理公司不良资产处置方式的研究》中，针对折扣变现、拍卖出售和债转股等存在的弊端，提出加大尽职调查力度、加大不良资产推介力度、深度挖掘不良资产潜在价值等相应措施，以达到最大限度回收处置收益的目的。他认为，为解决目前处置方式简单、处置效率与收益较低的现状，应结合不良资产的实际状况，采用打包转让、建立不良资产超市和债务更新等处置方式，以提高处置收益及效率。
不良资产处置一直是一个世界性难题，各个国家根据自己的现状和国情特点，相应采取了适合自己的方法和模式。整体来看，在不良资产的处置方式上既有运用政府的行政性手段的，也有通过市场的有效运行来处理的，但大多数是根据自己的国情两种方式交互使用并各有侧重。为解决多年以来商业银行积累的巨额不良资产，我国于1999年先后成立了信达、华融、长城和东方资产管理公司，对四大国有商业银行近1．4万亿元的不良资产进行剥离和接收，开始进入不良资产的管理和处置的实质性运作阶段。
3.4以假设清算法来评估不良资产价值
3.5 X项目资产评估结论
4.X项目案例分析
4.1不良资产评估定价的影响因素
4.2评估对象分类与不良资产价值基本模型的选择
4.3选择不同评估方法对于不良资产评估的影响
5.结论
5.1评估在金融不良资产处置中的重要性
5.2完善金融不良资产的评估的建议
三、文献综述（国内外研究情况及其发展）
叶敏奇(2004)《金融资产管理公司对不良资产处置评估问题探悉》中在分析金融不良资产特点的基础上，对现有的几种不良资产处置评估方法作了深入的分析研究，探讨了金融资产管理公司在各种不同的不良资产处置方式下各种评估方法的适用性，以增强评估过程的科学性和评估结果的准确性。
韩良、董越(2005)《银行不良资产的估价体系研究》中对银行不良资产的估价问题进行了全面和系统的研究，尝试建立了银行不良资产的估价体系。提出了对银行不良资产估价应该具备的制度环境；在对不良资产的特点和估价对象进行研究的基础上，得出了银行不良资产的价值是由不良资产的基础价值和期权价值两部分组成的结论。针对不良资产的基础价值的估价问题，系统构建了模拟清算价格的评估方法。对于不良资产的期权价值问题，并在提出不良资产的期权价值理论的基础上引入了实物期权定价方法的分析框架。