南昌市房地产市场调研分析报告一、南昌市发展现状 (2)二、房地产相关政策 (4)三、房地产市场发展基本情况 (5)四、经济适用房及廉租房建设情况 (8)五、商品房销售价格情况 (11)六、钢结构住宅市场分析 (14)七、07年下半年市场预测 (14)八、调研结论 (17)一、南昌市发展现状１、地理环境及自然环境良好南昌地处江西省北部，赣江下游，鄱阳湖滨，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，千里赣江纵贯全境，是中原和南方闽粤之间的咽喉地段。

全市面积７４０２．３６平方公里，其中主城区５８８．０７平方公里。

城区内有东湖、西湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。

西郊距城１５公里处，有主峰海拔８４１米的梅岭，茂林修竹，景色秀丽，生态环境非常优越。

南昌为江西省的交通枢纽，处于国内两条主要的经济带：长江地带、京九经济带的交汇处，是京九铁路沿线上的唯一的一个省会城市。

２、国民经济和社会快速发展南昌是江西的省会。

现辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）、五区（东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区）和两个国家级开发区（南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区）、两个省级开发区(江西桑海经济技术开发区、南昌英雄经济技术开发区)以及红谷滩新区，总面积7402平方公里，总人口475.17万人，市区面积617平方公里，建成区面积约210平方公里，市区人口214.52万人，是全国35个特大城市之一。

根据南昌市统计局统计，“十五”期间，南昌市累计完成地区生产总值３４６０亿元，比“九五”增加１６００亿元，年均增长速度比“九五”高４个百分点，在全国省会城市中，南昌崛起的态势日益明显，经济增长速度的排位由“九五”期末的第２３位跃进到“十五”期末的前５位，城市综合竞争力在全国２００个主要城市中排名进入前３０位，综合实力排名３５位。

２００５年，全市实现GDP１００８亿元，增长１６．８％，城市居民年人均可支配收入达到１０３０１元。

2006年，全市生产总值达到1184.57亿元，增长15.2%；财政总收入150.56亿元，增长20.8%；实际利用外资10.51亿美元，增长15.6%，实际利用内资310.06亿元，增长19%；城镇以上固定资产投资完成594.96亿元，增长24.6%；城市居民人均可支配收入11243元，增长9.1%；农民人均纯收入4392元，增长13.2%。

07年上半年，南昌市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%；财政总收入93.14亿元，比06年增长23.5%；城镇居民人均可支配收入6517元，增长17%；农民人均现金收入2785元，增长14.9%。

3、城市框架快速扩张南昌自2001年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了南昌城市框架快速扩张，其规划的红谷滩新区就要容纳40万人口，为房地产开发提供了巨大的施展舞台。

根据南昌市的城市规划，到２０２０年，南昌市区域即行政辖区范围面积将可达到７４０２平方公里，其中城市规划区９００平方公里，中心城区２３６平方公里，全市人口达到６００万，市区将由２００４年总人口的１８１万增加到２０１０年的２６０～３００万。

国际经验表明，城市化水平在３０％－７０％之间是一个国家城市化加速发展的时期。

目前，南昌城市化率为４４％，处于城市化发展加速阶段。

南昌市在城市整体发展思路方面提出“西进、东拓、北控、南延”原则。

其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区。

即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。

二、房地产相关政策2006年以来为稳定楼市价格水平，规划市场行为，保障全市房地产市场稳定健康的发展，南昌市政府对房地产行业相继出台的一系列的对策与措施：1、2006年，南昌市十三届人大一次会议强调了建立以中低收入家庭为主的住房保障体系，建立满足高中低档不同需求的住房供应体系，全面提高市民的居住质量。

同时，稳定商品房价格，使中小户型普通商品房、经济适用房和廉租房建设量占住房建设总量的70％。

这主导了2007年的房地产投资方向。

2、2007年7月，为规范经济适用住房建设和销售行为，南昌市政府出台了《南昌市经济适用住房建设销售意见》（以下简称《意见》）。

《意见》规定，经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划并优先供应。

计划用１０年的时间解决７万至８万户中低收入家庭的住房问题。

２００７年全市将建设经济适用房７０万平方米，占全市当年商品房开发总量的２０％，在市内５个城区规划出经济适用房用地１０５０亩。

经济适用房销售价格最高不超过每平方米１８６０元，为当地商品房均价的４５％。

根据新的《意见》，今后南昌市经济适用住房由市政府按照核定总量、集中建设、定向供应的原则。

经济适用住房每年建设规模应不低于当年商品住房开发指标总量的20％(不包括拆迁还建房)。

经济适用住房可由政府直接组织建设，也可按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行法人招投标确定建设单位。

经济适用住房开发建设单位必须具有二级以上资质、充足的资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

经济适用住房建设单位和施工企业要确保建设工程质量，建设单位对其开发的经济适用住房工程质量负终身责任。

建设单位销售经济适用住房应当向买方出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按规定承担保修责任。

经济适用住房价格确定应以保本微利为原则，按国家发改委、建设部印发的《经济适用房价格管理办法》实施，市物价部门会同房管部门审定销(预)售价格，开发企业不得擅自定价出售，不得在批准的房价外收取任何未予标明的费用。

2007年经济适用住房最高限价为每平方米1860元，最高限价每2年调整公布一次。

用于出租的经适房的租金标准由市物价部门会同房管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上制订。

三、房地产市场发展基本情况1、开发投资情况根据南昌市统计局数据，2007年1~6月，南昌房地产开发投资累计完成投资36.62亿元，比上年同期增长9.2%。

其中住宅投资累计完成33.31亿元，增长29.1%，占全市房地产开发投资的91.0%；经济适用房投资增长255.2%；别墅、高档公寓投资则下降86.5%；商业营业用房投资下降了47.8%。

数据显示，南昌房地产市场投资的重心明显在向中、低价住宅倾斜。

2、土地开发与购置根据南昌市统计局数据，2007年1～6月，南昌市完成开发土地面积57.46万平方米，增长22.9%，购置土地面积26.11万平方米，下降32.6%，土地供应量趋紧。

3、商品房建设情况根据南昌市统计局数据，2007年1～6月南昌市商品房屋施工面积快速平稳增长，住宅施工仍占主导地位。

商品房屋施工面积706.79万平方米，同比增长11%。

其中：住宅施工面积637.14万平方米，增长28%，占全部施工面积的90.14%。

商品房屋新开工面积呈现出快速增长的局面。

商品房屋新开工面积184.61万平方米，增长10.4%，其中：住宅新开工面积175.16万平方米，增长20.9%。

商品房屋竣工面积62.39万平方米，增长48.1%，其中：住宅竣工面积57.07万平方米，增长70.2%。

4、商品房交易情况据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。

南昌房地产近几年的发展，似乎每年都有一个热点区域，当年的青山湖板块、红谷滩板块、京东板块等都风光一时，在楼市当中起到了带头的风范作用，引领了购房者的消费观。

2007年1～6月，南昌市商品房销售面积172.09万平方米，增长13.2%，其中：住宅销售面积169.87万平方米，增长20.8%。

今年上半年，南昌市（含四县）商品房预销售面积322.7万平方米，同比增长44%，销售金额117.3亿元，同比增长75%，其中商品住宅预销售24930套，销售金额98.20亿元。

1-6月，南昌存量房交易12157件，面积114.48万平方米，成交额25.63亿元，同比增长8.87％；其中市区完成存量房交易9274件，面积82.45万平方米，成交额20.89亿元，同比增长10.05％。

自2001年以来，南昌房地产得到了快速成长，早期南昌的房地产都是本地的开发商在开发，但随着南昌经济的进一步发展，吸引了越来越多的外地品牌开发商进驻，如万科开发的四季花城，把产品的品质带到一个新的阶段，上海绿地更是以品质见长。

2002～2006年，众多大开发商的进入，为南昌房地产注入新的活力，如万科、绿地、万达等在产品开发上相当成熟，本身营销理念又先进，促使了南昌的房地产开发由早期的粗放式向精细化过渡。

四、经济适用房及廉租房建设情况1、经济适用房2002年以前南昌经济适用房“营养不良”近年来，南昌市的住宅产业在如火如荼的“英雄花园城市”建设浪潮中得到了快速发展，统计数字显示，南昌市的房地产市场从１９９９年开始复苏以后，２０００年和２００１年的住宅建设投资额分别比上年增长５８．０４％和３８．６６％，住宅建设新开工面积也分别比上年增长２４．１６％和２８．７％。

与此同时，各类精彩楼盘不断推出，房市价位一路走高。

２００１年南昌市的商品住宅均价为每平方米１８４７元，而到２００２年的上半年其均价已达每平方米２３００元左右。

但是，在这初步繁荣的市场里却难觅经济适用房的踪影。

因为除了１９９５年的四个安居工程项目之外，到２００１年南昌市再也没有新的经济适用房或安居工程立项。

南昌市的经济适用房建设始于１９９５年，当年全市共有四个安居工程小区立项，目前，沙井、桃苑、青山湖安居工程小区均已完工，而京东小区这个目前全市最大的安居工程小区（２０多万平方米）因资金等各种原因，自开工以来，其工程建设时断时续。

南昌市作为一个经济欠发达的内陆城市，２００１年人均可支配收入为６，２０６．５元，户均可支配收入为２１，１０２．１元，位于全国３５个大中城市的倒数第三。

按照这样的收入水平，面对均价已达２３００元／平方米的商品房，南昌的工薪阶层很难承受得起。

据调查，南昌市７０％的工薪阶层对１５００元／平方米的房价尚可接受，而这种价位的商品房只能到南昌市郊的县城里去寻找了。

从全省的情况来看，南昌市的经济适用房建设尚不及各下设区市开展得好。

九江、萍乡、上饶、吉安、赣州等市在二三年以前，就分别有１０万平方米以上甚至３０余万平方米的经济适用住房小区建成。