住房问题调查报告
一、研究问题、背景及其意义
房价的飞速上涨，已经成为不是新闻的新闻，住房问题越来越成为人民关注的甲等
大事。作为一个经济发展快速、外来人口众多、人口构成复杂的大城市，广州市面临着
更为严峻的住房形势，广州市市长强调，现阶段房价偏高、增长偏快已经成为群众关注
的焦点之一，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。
其中，“夹心层” （注：“夹心层”是指既没有资格享受到社会保障住房，又凭自己
的收入买不起房，成为了被夹在中间的群体。它属于中产阶层中处于底层的群体）住房
问题已经越来越成为“住房危机”，中产阶层是全般社会发展的中坚力量，也是住房消费
最大的群体。如果市场的房价过高，就不克不及够让中产阶层通过自己的努力步入房地
产市场，同时，又由于保障性住房的覆盖率过低而没有办法让中产阶层步入住房保障体
系。在这种环境下，不仅会给中产阶层的基本糊口带来极重繁重的冲击，遏制中产阶层
成长，而且由于住房条件的原因容易形成一股对当局不满的力量及造成中产阶层向低收
入职位流动，削弱中产阶层努力积极性。在如许的环境下，或是当局重新调整保障性住
房政策，或是中产者以自己的体式格局来对抗当局。最后，或是严重阻碍全般中国的经
济进程项，或是迫使保障性住房政策重新作重大调整。
在这种形势下，我们选择了对广州市中产阶级的住房问题进行调查和研究，希望能
够得出对当局进行房价改革有好处的一些成果。
二、目前住房问题的基本情况
（1）商品房价格上涨过快
（2）房屋拆迁纠纷多发
（3）老小区住房设施老化严重
三、研究方法
（1） 问卷调查
（2） 网上查阅相关资料
（3） 查阅相关文献及报道
（4） 询问有关部门
四、研究结果
1. “夹心层”居民住房现状
(1)年总收入直接影响住房类型
在“夹心层”住房现状的问题上，通过户籍、家子人口数、住房类型、住房面积、家
子总收入等一系列相关因素研究它们之间的相关性,数值分析如下图。首先最重要的因
素是家子年总收入，我们对“夹心层”家子年总收入的界定主要集中在3-20万元，选择
最低标准3-7万元的居民占了50%以上，其次依次选择7-11万、11-15万、15-20
万的人数顺次递减，这种现象与实际中财富阶层的分布相相符。这搭对“其它”指的是低
于3万和20万元以上的环境，之所以没有设置“3万元以下”的选项，很大程度上考虑
到人们害怕露富的生理会造成部分收入在3万元以上的居民选择低于3万元，可是从
分析上可以看到选择“其它”项的占到了16%，说明还是相当比例的居民收入确实在3
万-20万以外，这个比例超出了我们的猜测，反映出本调查问卷在此问题上的设计不尽
合理，后文会对此做出具体分析。
(2)户籍与住房类型
本地居民购买商品房的比例远高于非本地籍居民，而更明显的，非本地籍居民在对
“市场上的对外租赁房”的选择上远远高于本地籍居民，造成这一现象的原因很大程度上
由于外来务工人员的流动性强，更多的挑选出的人择灵活的对外租赁房；另一方面可能
由于达不到享受“廉租房”和“租赁性保障型住房”政策的标准，可是确实无力买房。对政
策性保障型住房中的廉租房和租赁性保障型住房，两类户籍的差别不大；经济适用房和
其它类型住房的比例基本不异。同样值当说明的是“自己建的房”这一类型，所有回收的
样本里只有一例，属于非本地户籍，对整体分析几乎没有影响。
结合问卷最后的开放式问题及对相关部门的政策建议，多数居民尤其是非广州籍建
议当局加大在对外租赁房方面的政策优惠，同时降低申请标准，住房政策向非本地籍倾
斜。
(3)面临的最大住房问题
2.商品房价格上涨过快的原因
（1）城市人口及外来人口的增加，增加了对住宅的有效需求
（2）土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下
（3）设计标准的提高、原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升
3. 房屋拆迁中的纠纷原因
（1）关于拆迁的相关法律法规存在一定问题
（2）关于补偿办法的设计不科学
（3）关于拆迁人的法律责任与法律风险的规定明显失衡
（4）政府在拆迁中的角色定位不准
4. 老小区旧房改造难度大
五、研究讨论及建议
通过对前面的数值分析，我们开端掌握了关于“夹心层”住房问题的基本信息，颠末
小组成员的讨论及参考相关文献，我们对解决“夹心层”住房问题提出以下见解：
1.开拓房源
今朝房源来源分为两大类：一类是新建的住房；一类是利用二手房市场，如当局收
购旧房、腾空的公有住房、空置房转化等。结合我国实际环境，笔者认为我们海内中低
收入住房的房源应该从以下方面按照优先次序入手：
熬头，首先对现有公房进行认定，对已经租住的公房认定为廉租房，以供后续使用。
第二，将现有的空置房转化为中低收入住房，对现有空置率较高且长期拖欠银行贷
款的国有房地产公司的空置房予以收购，然后转化为公共的中低收入住房。
第三，当局承租私房，其实质就是利用租金补贴体式格局，让中低收入群体自行到
市场上租住符合当局规定的廉租房标准的住房，在租住期间由当局直接补贴租金给对外
租赁人。
第四，当局出资收购旧房，共进行旧房改造，使其达到一定的标准，提高住房机能
和使用期限。
第五，当局通过城镇发展规划，集中兴建住房。
这五种体式格局按照优先次序进行，首先对现有的符合标准的住房进行周全统计和
使用，然后再考虑兴建新房，如许会获得效用最大化，不会造成资源的浪费。
2.限价房和经济租用房“租售并举”
限价房是指限房价、限地价、限户型的商品房。经济租用房是指供给对象为城通称
里的中等收入阶层、房源由市场化的途径供给、房型以小户型为主、租价在当局的指导
下可能低于市价的住房。建设部对现阶段中国住房政策基本上有了一个比较明确的政策
取向：低收入家子主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家子根据各地
实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家子主要通过市场解决。备
受关注的一点儿是，“经济租用房”在实践中可能没有户籍限定，这将使更多糊口在大中
城市却受制于户籍限定的中等收入者真正享受这一新产品的福利。