宏观环境分析（PSET分析法）
（一）政治法律环境
2016年10月起，各部门各地区出台“因城施策”的调控政策，新一轮的房地产调控拉开序幕。

党的十九大更是为房地产发展指明了方向，将对房地产行业产生时十分深远的影响。

1.保障房供给将快速发展，部分城市商品房价格小幅下跌
2.住宅的居住消费品属性愈加明确，住房的投资属性逐步消失。

房地产业去金融
化与回归实业的趋势越发明显
3.城镇化进程将会加快，城市化空间仍然巨大
（二）经济环境分析
出于国内经济发展方式转变和应对国际化竞争的需要，新的货币政策和外汇市场的变化将成为影响房价波动的重要因素。

（三）社会文化环境分析
中国中高收入人群更加注重户籍、教育、医疗、地理环境、交通等要素，使商品房的档次将朝着高品质方向发展。

（四）技术环境分析
当前，人们对于房地产的需求日益呈现出个性化和现代化等特点，并日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。

房地产行业环境分析（波特五力模型）
(一)现有竞争者
目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中
度较低，且各企业间综合实力参差不齐。

限于资金和经验不足等原因，中小企
业往往避开大企业集中的大城市，选择在二三线城市拓展业务。

(二)潜在进入者
十九大以来，我国加大对外开放力度，一些资金实力雄厚的国际公司也开始进
军中国房地产市场。

(三)替代品
从行业本身来看，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。

在目前的政策背
景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。

(四)供应商议价能力
议价能力较强：政府和银行
议价能力较弱：原材料供应商、建筑公司，房地产企业可以压缩成本。

(五)购买者议价能力
目前我国的房地产市场供不应求，消费者在这个市场中是弱势群体。

大多数消
费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消
费者议价能力较弱。