三、产品设计建议要点
项目商业部分主要为住宅裙楼，社区商业部分除生活超市为两层裙楼外，其余部分皆为一层底商；餐饮娱乐部分既有两层，也有三层裙楼；城市服务部分皆为两层裙楼。

本案产品主要考虑以下几方面情况。

一是商业部分与住宅的分隔；二是裙楼外立面处理；三是商铺结构，以及大堂设置。

（一）商业部分与住宅的分隔
本案商业部分对住宅的影响主要集中在餐饮娱乐业态所产生的油烟、噪音和热力影响上面，而城市服务组团和社区商业组团的影响相对较小。

1、住宅与商业的分隔：
垂直分隔：餐饮娱乐部分裙楼与住宅之间，设置架空层，可建设绿化景观，并预留中央空调冷却塔放置位。

通过绿化、娱乐休闲设施全面提升花园环境。

城市服务和社区商业组团住宅不设架空层，按常规谁即可。

横向分隔：主要是注意住宅与商业部分的楼距，特别是迪厅、KTV包房的噪音、光污染和对住宅隐私的音响；其余部分按常规即可。

2、餐饮排污通道
油烟排放：现主要考虑将餐饮业厨房放置于裙楼首层，排油烟采取冷却过滤的地下排放模式，并与住宅下水道相分离，排气口远离人群和住宅。

餐饮垃圾处理：主要解决通道问题，一般餐饮单位会有固定的垃圾收方，并会自行解决对方问题，这主要需加强管理。

但通道因设置在背街面，并与人流、住宅有一定距离。

3、消费人群与居住人群的分流
消费人流通道主要设置在临街面，消防通道可是这在背街面。

（二）裙楼临街外立面处理
1、建筑外观：
应具有现代感、结构有力，条块简洁大方，主要临街面可设置骑楼或伸出遮阳（雨）篷。

2、外立面广告位：
主要在餐饮娱乐区、城市服务区设裙楼外立面设广告位，但应注意观景窗与广告位的平面布局协调，同时也须显现广告的气势；社区商业部分广告位主要为门头广告位为主。

3、广场布置：
在道路交叉口（大型餐饮、生活超市）可设小广场，广场地面除铺设完整外用不同的地面材料加以区分。

为促销吉庆活动预留空间。

（三）、商铺结构建议
1、铺面层高
社区商业和城市服务部分商铺，层高按照常规4米就已经足够了；但餐饮娱乐部分、生活超市考虑其内部装饰的可塑性，以及人员多，空间舒适度要求高，可以考虑为5米。

2、铺面开间
城市服务组团和餐饮娱乐组团（包括生活超市），都需要大开间以显示内部气势，基本要求柱距为8米，首层门面以4米作为零时分隔；餐饮娱乐进深要求较长，可考虑为30—35米左右，城市服务组团进深可为16米左右；二层三层，视销售和租赁需求进行分隔或不分隔。

其中，大型夜总会（迪厅、KTV大厅）设置，可考虑于二三层预留挑空位置。

社区商业组团柱距要求6米即可，门面以3米作为零时间隔，进深在12米左右为宜。

3、铺面设施
主要以生活排污管道、自来水、（餐饮娱乐煤气管道）、电表箱、电话、闭路电视、宽带的分布主要考虑在铺面背街面一线，并可根据铺面划分要求牵引或连接。

餐饮娱乐（生活超市）和城市服务组团，可根据铺面划分或需要预留上下步梯位置。

4、智能安保系统：
需考虑商业与住宅连接部，以及主要出入口、内外立面的安保防线构筑。

社区商业总体指标
总建筑面积约18000㎡
A区群英北路街铺沿街面长约550m，上下二层框架结构，可作打通
B区新城一路街铺沿街面长约320m，底商一层框架结构，可打通
A区商铺进深,开间,最小面积12m,5m—6m,单层面积60—72㎡
A区商铺面积合计约13200㎡
B区商铺进深,开间,最小面积8m,4m—4.8m,32—38.4㎡
B区商铺面积合计约2560㎡
注明;B区底商可做成临街面为底商背街面为地上车库的形式。

四、社区商业特色氛围的营造
特色氛围的营造
社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。

其次才是社区商业自身价值的最大化。

商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。

不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的重要组成部份。

社区商业特色营造的建议：
1、从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；
2、在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；
3、景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置，尽可能使项目特色与商业特色吻合起来。

唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；
硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。

同时又为了保证在小区尚未成熟时出街商铺最终能有效地销售出去，我们建议：
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。

从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：
在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾大店面商家对其它小店商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；
对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

项目的商业氛围营造包括以下几个方面：
一是，项目的商业定位推广形象；
二是，商铺的店面与内部设施形象；
三是，项目坐位的街道景观形象。

项目的商业定位推广形象中，包括：业种组合定位、商业概念定位、宣传通路选择和形式设计、宣传周期与疏密频率以及现场遮挡设施的广告设计等；
商铺的店面形象与内部设施形象中，包括：店面装潢档次与风格、店铺招牌设计、橱窗设计、灯光设计、色彩设计、广告牌（位置、造型）设计、店铺内的墙地顶柱子灯光以及管道散热
器的基本物业状态等；
项目坐位的街道景观形象，包括：店铺门前地面铺装设计、小品设计、道旗设计、绿化设计、停车位设计等。

只要依照上述三个方面，结合实际情况结合有效诉求销讲，应该能够出良好的商业氛围形象。

项目坐位的街道景观形象，包括：店铺门前地面铺装设计、小品设计、道旗设计、绿化设计、停车位设计等。

我想目前我的项目主要欠缺的是这块，但是因为是已交房的社区，门前有停车位，停车位与店面之前有四五米的距离，但是要作为停车的通道使用，放置小品和休闲座椅等似乎都没有地方。

绿化和地面铺装都已经形成，外立面的效果不错，很高端，不想通过喷绘挂幅遮盖掉外立面的整体感和高档品质感。

另店面内部为毛坯，通过玻璃可以看见，是否需要刷白处理？我个人倒是在想是否通过背胶写真在玻璃上，制造氛围，也免去室内装修费用浪费（因后期销售后客户自理）。