万科华府
城市住宅案例
– 设计理念
• 规划上，宽敞的公共活动空间、人车分流设计以及开扬的外部景观带来的舒适感受，将 使本项目居住者享受与福田区同等品质的繁华都市生活
• 建筑上，风格现代简约，高层建筑板塔结合，空间变化丰富，户型设计新颖，公共空间 观感大气
G1
品类特征
金域华庭
客户需 求价值
注重工作便利，关注产品服务及品质
• 泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多 个主题泛会所，并提供休闲器械
• 园林：8万㎡天然溪谷园林 • 商业：4000平米社区商业
• 学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划 有公立小学
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
城市住宅案例
G2 客户需求价
东方尊峪值
土地属性
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– 设计理念
• 整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整 体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求
• 规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住 宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内通风，并提供适应深圳炎热气候 的活动场所
万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
•万科客户细分成果分享 •万科品类规划成果分享
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
五大类细分人群
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
•1.社会新锐
清晰、可识别的细分人群形象
– 第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
品类细分
u 城市住宅（GOLDEN系列）——都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式 – 万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造 精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越 居住理念，引导着都市人居新时尚 – 万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感， 在核心版块引领主流生活
– 跟风：周围人都买,自己也想买，消费存在一 定炫耀心理
【对房子的态度】 – 社会标签： 是我事业成功的标志、可以给我 家挣得面子、体现我家社会地位
【产品需求】
– 带有社会标签意味的房屋特征明显，周边小区 的档次也要很好、拥有高素质的小区居民、有 名气的开发商
•山景别墅买两 套，一套住人，
一套养狗！
项目价值
便捷的城市 生活
舒适居住(第
一居所)
低价格 舒适居住(第
二居所)
占有稀缺资 源
品类细分
字母代 称
中文名称
G1
商务住宅
G2
城市改善
G3
城市栖居
C
城郊改善
T1
郊区栖居
T2
郊区享受
TOP1 TOP2
城市豪宅 郊区豪宅
– 在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度 随之降低
城郊住 宅
城花系列 CITY
山水.悠然 生活
郊区住 宅
四季系列 TOWN
大城.丰盛 生活
高档住 宅
高档系列 TOP
墅庭.高尚 生活
位置
土地属性 交通
市区或新城区
发达
市区（含新城 区）边缘
便利
郊区或卫星城 不便利
市区或郊区， 拥有稀缺资源
便捷
配套
生活配套完 善
规划有完善 的生活配套
不完善
对配套无要 求
•各类客户的详细描述
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
•万科客户细分成果分享
•万科品类规划成果分享
•品类
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
品类划分
产品系列
核心理念
品类划分及对应客
户城价市值 金色系列
住宅
GOLDEN
都市.时尚 生活
万科地产客户细分及品 类规划,详细阐述了不同
客户群体需
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2020/10/31
万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
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序
有什么样的人，就有什么样的生活。 有多少种生活，就应有多少种居住空间。 万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅， 四大产品系列——GOLDEN CITY TOWN TOP， 为四种不同的生活状态服务， 全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。
G2
城市 改善
便捷的 城市生
活
1. 交通便利，通常较为安静 2.周边配套完善 3.宜居宜住
G3
城市 栖居
1.公共交通密集，站点在步行距离 内
2.周边有较完善的生活配套 3.居住价值一般
主力细分客户构成
客户需求价 值
*容 积 率
客户选择
价值排 序
比例
客户细分
家庭生命 年龄 (购
周期
买力)
购买动 机
主力 户型
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城市住宅案例
u东方尊峪
– 交通规划 • 深盐第二快速干道 • 地铁8号线及公交车站
– 项目定位
• 上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健 康的城市休闲山居
– 设计理念 • 自然第一，建筑第二
– 整体规划 • 住宅：共21栋11-26层高层纯住宅 • 会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温 泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、 中西餐厅、健身房等
品类特征
追求居住改善和品质
交通：便利，通常较为安静 配套：周边配套完善 居住价值：宜居宜住
东方尊峪
半山之中，城市之上，兼得宁静与繁华，生态与健康的城 市休闲山居
交通：临近地铁8号线及交通干道，三面环山 配套：规划有中央会所，商业及基础教育配套 居住价值：地处梧桐山风景区内，空气质量好
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【产品需求】 – 低的价格，追求低生活成本，生活便利 – 方便的公交路线 – 附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市 – 附近或小区里有中小规模的医疗机构
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
•5类细分人群之下的再细分
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
投资
投资 改善 改善 改善 空巢 栖居
栖居
单房 一房
二房 三房 四房 三房 三房 二房 一房 二房
二房
– 共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主 要为高层洋房
– 特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同
PP•T*文注档：演模容板积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考
•我的地盘， 听我的！
u【家庭特征】 – 25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历
u【购房动机】 – 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子 – 自己享受：买个房子自己享受
u【对房子的态度】 – 自我享受 – 品味体现： 体现个人的品味、情调甚至个性 – 社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所
•清晰、可识别的细分人群形象
•3.健康养老
【家庭特征】 – 空巢家庭、有老人同住的家庭
【购房动机】 – 孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大 了想和他们住在一起 – 自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己 享受
【对房子的态度】 – 子女照顾老人的地方 – 让老人安享晚年的地方
【产品需求】 – 看重外部环境，小区环境优美比较重要 – 靠近景色优美的风景，空气质量好 – 小区或周边有大规模的园林和良好绿化
– 基本信息 • 位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区 • 地块描述：三面环山,南望香港大雾山 • 占地面积：11万㎡ • 建筑面积：33万㎡ • 容积率：2.12 • 覆盖建筑率：16.7% • 绿化率：67.55% • 楼层状况：11-26层 • 车位比：1.1：1 • 物管费：3.5元/㎡ • 开发节奏：整体开发
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
•清晰、可识别的细分人群形象
•5.务实之家
【家庭特征】 – 家庭低收入
【购房动机】 – 大房(提升)：比现在拥有更大的厅、卧室 – 置业：为了置业，给后辈留下一份产业
【对房子的态度】 – 栖身居住：只是吃饭睡觉的地方，对房屋价值无更高需 求，停留在满足生理需求层面 – 生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障
u2008年深圳GOLDEN系列产品 – 万科华府 ——商务住宅 – 东方尊峪 ——城市改善 – 金域东郡 ——城市栖居
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万科地产客户细分及品类规划,详细 阐述了不同客户群体需
品类细分
品类城市项住目值宅价
类 商G（N务1系G列O）LD细E 住分宅
土地属性
1. 写字楼密集，交通高度发达，但 噪音干扰较大 2.享受市中心级别配套，周边人群 情况较复杂 3.商业价值高但居住价值一般
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城市住宅案例
u东方尊峪 – G2城市改善——城市型生态山居 • 项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面 的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，空气质量 达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面