华夏幸福基业专题研究
通过与政府签订园区整体的排他性协议,通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务,具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践,制定精准的产业发展策略,并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
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开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
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0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正, 第四年达到峰值,而后逐年下降, 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降,扩张后管理半径面 临挑战,房地产开发过于集中,实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应,土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢,公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少,但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速,这将对公 司的管理半径提出挑战。
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〃 2 〃
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
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基本概况—工业园区域运营开发商,2011年11月借壳上市,在 环首都经济区已建三个工业园,新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福基业成立于1998 年,拥有房地产开发经 营业务一级资质,早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后,逐渐向 工业园区域运营开发商转型,目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
华夏幸福基业2011年财务指标良好 华夏幸福基业2011 年末,总资产达275.8 亿元,营业 收入达77.9 亿元;公司近三年发展迅猛,其总资产复 合增长率达67%,营业收入复合增长率达83.1%。虽然 公司的资产负债率较高,基本在85%以上,但这主要受 预收账款过高影响;2011 年末去除预售账款后的资产 负债率为24%。预收账款较高说明公司住宅销售旺盛, 回款良好。 公司总资产、营业收入及其增长率(单位:万元)
招商引资能力
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园区+地产模式解读
项目整体定位
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园区+地产—与地方政府合作建设产业园区的同时在园区内以及 周边进行大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区,以产业价值最大化贯穿始终,推动园区价值最 大化、城市价值最大化,以及县域经济、区域经济价值最大化。
投 资 原 则
借款 主体
与银行类金融机构建立信任型合作 关系
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信托融资—中融信托股权质押信托计划
信托概况
华夏幸福2011 年11月17日披 露,控股股东 华夏控股日前 与中融信托签 订股权质押合 同,将其所持 上市公司 4954.47万股 无限售流通股 及7745.53万 股限售流通股 质押给中融信 托,为华夏控 股融资提供担 保,质押期限 为36个月。
政府支付意愿:高依赖,支付保障
地方政府支付意愿不仅与当期收入是否丰厚 有关,也与未来收入的预期有关; 从园区开发的运作和盈利模式看,政府让出 短期土地出让收入的大部分来换取当期的地 方GDP 和未来长期稳定的财政收入; 从政府的账本上看不仅在经济上是受益的, 在政绩上也是受益的; 公司目前开发的园区多与县一级政府相关, 这一级的政府,财政压力更大,对政绩的诉 求更高,且实现GDP 增长的途径选择有限。 这导致地方政府对公司这样拥有长期招商引 资经验和园区运作能力和资金实力的公司产 生相当程度的依赖; 政府的支付意愿将比较积极,而不会刻意押 款对公司现金流产生影响。
20 10 0 -10 -20 0 15.1
2
3.8
4
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-11
政府净现金流在第三年达到峰 值,第六年支付公司费用,合计 总净现金流为13.5亿。 本报告是严格保密的。
单位:亿元
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资本运作解读
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Байду номын сангаас
华夏幸福基业的资本运作首要问题是融通资金,发展产业,主要 包括四种路径实现
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模式特征—收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互补、 切合地方政府需求
盈利模式具备其他地产所不具备的非常突出的特征
收入弹性大,而成本相对固定, 盈利存大幅超预期可能
零成本锁定大量廉价土地 储备,轻资产的地产开发
模式特征
模式切合地方政府需求,区 域上选择多,可复制
园区与地产业务互相促进
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开发案例分析—模拟假设
以5Km2为基础园区开发单位为例模 拟计算企业和政府的收支情况
以 6 年为周期对“园区+地产”模 式现金流进行了模拟
在不考虑房地产开发收入和 政府税费收入的情况下:
单就园区开发而言,政府可以获 取土地出让收入的18%; 从项目开发的总账看,政府让出 了大部分的土地出让收益; 园区的自主收入可充分保障政府 在不依靠其余财政收入的情况下 支付公司各项分成开支。
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运作模式—一站式、协同效 应、异地复制
公司的商业模式高度契合政府诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方 政府资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问 题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公 司模式的壁垒
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园区开发—业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等,并 形成了四大产品体系,在新增园区中都有所体现
业务内容 对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务(招商引资 服务) 物业管理 厂房建设租赁 四大产品体系 综合园区 新增园区项目(单位:平方公里)
华夏幸福基业各财务指标
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核心竞争力—战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业 专家,针对每个区域的具体情况, 紧贴政策导向,运用产业价值链 分析、资源匹配性分析、产业集 群分析、产业类型综合评估等研 究方法,为区域量身定做战略规 划方案
投资建设能力
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地
区,今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长,但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
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盈利模式解读
事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈 已投资开发运营的园区包括固安工业园区(河北廊 坊)、大厂潮白河工业区(河北廊坊)和怀来京北 生态新区(河北张家口)。 2011年公司新拓展了7 个园区 2011 年公司新拓展了7 个园区进行产业新城的开 发建设,分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、 文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业 示范区、广阳园区及于洪园区。
华夏幸福基业专题研究
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目 录
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华夏幸福基业基本情况 “园区+地产”模式解读 盈利模式解读 资本运作解读 其它学习与借鉴
项目整体定位
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盈利模式—45%的收入来自园区运营,50%的收入来自园区住 宅开发
主营业务收入状况(单位:亿元人民币) 主营业务收入分布
公司的盈利主要来自于房地产开 发(园区一般有30%住宅用地)以及 招商引资额的高比例返还(园区管 委会按照落地投资额的45%进行返 还 )。
分行 业营 业收 入
主题园区
总部公园 产业港
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房地产开发—已形成四大系列产品,开工量竣工量以及销售收入 在2010年和2011年实现大幅度上升
公司房地产四大产品系列分布
公司房地产新开工、竣工和施工情况
公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升
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财务指标— 2011 年末总资产275.8 亿元,营业收入77.9 亿元; 近三年总资产复合增长率达67%,营业收入复合增长率达83.1%
融通资金的路径主要有:
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外来企业(机构)的投资资金
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银行类金融机构借贷资金
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非银行类金融机构:信托、金融租赁筹措的资金
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公开市场筹集的资金:境内A、B股,境外香港、美国、新加坡IPO.
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在四种路径的基础上建立金融工具节点,形成自循环之资金链 条,并对接外来资金渠道,构建华夏幸福基业资本生态圈
具体细节
第一期信托计划期限为3年,募集规模2亿元,信托资金将用 于受让华夏控股所持华夏幸福部分股票的股权收益权,到 期后由华夏控股实施回购。或是为吸引投资者参与认购, 该信托第一至第三个信托年度的预期年化收益率分别为 8.5%、13.5%和18.5%,认购金额在300万元以上的预期收益 率更是在上述基础上再分别提高1个百分点。 华夏控股表示,本次募资用于补充流动资金,决不用于任何 地产项目。 华夏控股在第一期信托计划中承诺,除质押给受托人的 3648万股股票外,另从其持有的华夏幸福股票中留出1225 万股用于质押,以保障当盈利预测不能实现而股票被冻结 时,其质押给受托人的股票不会被冻结。