2.4.1 投资意向
1、投资意向是投资主体发现社会存在合适的投资机会所产 生的投资愿望。 2、它是工程建设活动的起点，也是工程建设得以进行的必 备条件。
2.4.2 投资机会分析
❖ 投资机会分析是投资主体对投资机会所进行的初步 考察和分析，在认为机会合适，有良好的效益时， 则可进行进一步的行动。
2.4.3 项目建议书
试对该建设项目的选址进行分析。
参考答案： ① 某公司拟建购物中心的建设性质与规划
用地性质不符 ② 不应占用基本农田进行建设 ③ 建设项目规模过大，超出实际需要规模 ④ 选址位置远离城市不利于使用
⑤ 选址仅靠一条过境道路解决交通问题，将 对道路带来较大的交通压力
⑥ 总结，此项目位置不适宜
2.4.7 获取土地使用权
2.4.12 施工准备
1、施工单位技术、物质方面的准备。施工单位在接到施工图 后，必须做好细致的施工准备工作，以确保工程顺利建成。 它包括熟悉、审查图纸，编制施工组织设计，向下属单位进 行计划、技术、质量、安全、经济责任的交底，下达施工任 务书，准备工程施工所需的设备、材料等活动。
2、建设单位取得开工许可。建设单位：办好用地批准手续； 取得规划许可证；拆迁进度满足施工要求；施工企业已确定； 有施工图纸和技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施； 建设资金已落实并满足有关法律、法规规定的其他条件，方 可申领施工许可证。
2.3.1 工程建设前期阶段（决策分析）
1、投资意向 2、投资机会分析 3、项目建议书 4、可行性研究（包括初步可行性研究） 5、审批立项
2.3.2 工程建设准备阶段
1、规划 2、获取土地使用权 3、拆迁 4、报建 5、工程发包与承包
2.3.3 工程建设实施阶段
1、勘察设计 2、设计文件审批 3、施工准备 4、工程施工 5、生产准备
1、建设项目被批准立项后，建设单位或其代理机构 必须持工程项目立项批准文件、银行出具的资信证 明、建设用地的批准文件等资料，向当地建设行政 主管部门或其授权机构进行报建。
2、凡未报建的工程项目，不得办理招标手续和发放 施工许可证，设计、施工单位不得承接该项目的设 计、施工任务。
2.4.10 工程发包与承包
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2.3 我国工程建设程序
❖ 依照我国现行工程建设程序法规的规定，我国工程建设程序 见书上第119页表7－1。共分五个阶段，每个阶段又包含若 干环节。
2.3.1 工程建设前期阶段（决策分析） 2.3.2 工程建设准备阶段 2.3.3 工程建设实施阶段 2.3.4 工程验收与保修阶段 2.3.5 终结阶段
3、拆迁人和被拆迁人应签订书面协议，被拆迁人必须服从城 市建设的需要，在规定的期限内完成搬迁，拆迁人对被拆迁 人（被拆迁房屋及附属物的所有人、代管人及国家授权的管 理人）依法给予补偿，并对被拆迁房屋的使用人进行安置。
4、对违章建筑、超过批准期限的临时建筑的被拆迁人和适用 人，则不予补偿和安置。
2.4.9 报建
4、小型项目的可行性研究报告，按隶属关系由各主管部，各 省、市、自治区或全国性专业公司审批。
5、可行性研究报告经批准后，该建设项目即可立项并进行勘 察设计工作。
2.4.6 规划
1、在规划区内建设的工程，必须符合城市规划或村庄、集镇 规划的要求。
2、其工程选址和布局，必须取得城市规划行政主管部门或村、 镇规划主管部门的同意、批准。
试分析：城市规划行政主管部门根据这个大型 文化设施的要求和基本情况，又根据选址原则， 在选址时应考虑哪几方面的问题？
参考答案：
①按照城市规划总体规划，该项大型文化设施应在 规划的公共设施用地内选址
②建设项目要求场地干燥，宜选址于排水等市政基 础设施设施比较齐全的地区 ③应远离化工厂、危险品仓库等易燃易爆地区
① 根据经济预测、市场预测确定的建设规模和主品方案; ② 资源、原材料、燃料、动力、供水、运输条件； ③ 建厂条件和厂址方案； ④ 技术工艺，主要设备选型和相应的技术经济指标； ⑤ 主要单项工程、公用辅助设施、配套工程； ⑥ 环境保护、城市规划、防震、防洪等要求和采取的相应措
施方案； ⑦ 企业组织、劳动定员和管理制度； ⑧ 建设进度和工期； ⑨ 投资估算和资金筹措； ⑩ 经济效益和社会效益。 （某个学校项目可行性研究报告）
2.4.11 工程勘察设计
1、设计是工程项目建设的重要环节，设计文件是制 定建设计划、组织工程施工和控制建设投资的依据。 它对实现投资者的意愿起关键作用。
2、设计与勘察是密不可分的，设计必须在进行工程 勘察，取得足够的地质、水文等基础资料之后才能 进行。另外，勘察工作也服务于工程建设的全过程， 在工程选址、可行性研究、工程施工等各阶段，也 必须进行必要的勘察。
答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门 批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持 设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》 或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的， 还应取得有关部门的审核意见
案例分析：
1.某市有一大型文化设施（如图书馆），从现占 用的重点文物保护单位中迁出。经计划行政主 管部门批准，需选址新建一座现代化的大型文 化设施，建筑面积控制在50000m2以内。建设 单位提出的要求是，该设施应有观众厅、多功 能厅，报告厅和较大的客房，并要求场地干燥， 不能靠近易燃易爆地区，便于市民前往。同时， 该市已有一座国家级同类文化设施，位于城市 的西北部。
1、项目建议书是投资机会分析结果文字化后形成的 书面文件，以方便投资决策者分析、抉择。项目建 议书应对拟建工程的必要性、客观可行性和获利的 可能性逐一进行论述。
2、大中型和限额以上项目的投资项目建议书，由行 业归口主管部门初审后，再由国家计委审批。小型 项目的项目建议书，按隶属关系，由主管部门或地 方计委审批。
1、建设单位或其代理机构在上述准备工作完成后， 须对拟建工程进行发包，以择优选定工程勘察设计 单位、施工单位或总承包单位。
2、工程发包与承包有招标投标和直接发包两种形式， 为鼓励公平竞争，建立公正的竞争秩序，国家提倡 招标投标方式，并对许多工程强制进行招标投标。
案例三：
1999年4月15日，新春县入民医院与活水县建筑公司签订了 兴建一幢急诊楼和宿舍楼的建设工程承包合同，由建筑公司 包工包料。合同订立后，建筑公司将宿舍楼的施工任务包给 了达城乡工程队，院方施工现场的代表发现后并未加阻止。 工程完工后，院方与浠水县建筑公司一起对急诊楼和宿舍楼 进行验收，验收时发现宿舍楼质量低劣，多处墙皮脱落，根 本不符合合同约定。院方要求建筑公司返工，并赔偿损失。 建筑公司则称该宿舍楼是由达城乡工程队施工的，当初转包 时院方并未制止，应视为同意，让医院去找工程队。而这个 乡工程队是几个农民临时拼揍起来的，一无资金，二元技术 人员，更没有施工资格证书，没有承包工程的资格，且已解 散。医院没有办法，只好到法院起诉了建筑公司。 试分析该案件中医院起诉建筑公司是否合理？说明理由。
2.3.4 工程验收与保修阶段
1、竣工验收 2、工程保修
2.3.5 终结阶段
1、生产运营 2、投资后评价 ❖ 当然，工程项目的性质不同，规模不一，同一阶段内有些环
节可以省略，有些环节会有交叉。 在具体执行时，可根据 具体情况在遵守工程建设程序的大前提下，灵活开展各项工 作。
2.4 各阶段、各环节的具体内容
1、可行性研究是指项目建议书被批准后，对拟建项 目在技术上是否可行、经济上是否合理等内容所进 行的分析认证。广义的可行性研究还包括投资机会 分析。
2、可行性报告必须经有资格的咨询机构评估确认后， 才能作为投资决策的依据。
3、各类建设项目的可行性报告内容不尽相同，大中 型项目一般应包括以下几个方面：
1、我国的《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地（除 法律规定属国家所有者外）属于农民集体所有，其余的土地 归国家所有。
2、工程建设用地都必须通过国家对土地使用权出让或划拨而 取得，须在农民集体所有的土地上进行工程建设的，也必须 先由国家征用农民土地，然后再将土地使用权出让或划拨给 建设单位或个人。
④建设项目直接服务于市民，应靠近居民比较集中 的地区，也应离高校、文化研究机关等较近、交 通便利的地区
⑤城市西北部已有一座同类设施，选址应避免与其 毗邻或临近
案例分析：
2.顺通市是一个拥有50万人口的城市，位于顺 通河的北侧，城市中有两条省内交通干道穿过， 是该省的经济发达城市。为了保护顺通河两侧 的生态环境，该市变质了顺通河流域生态保护 规划，准备在靠近顺通市区的三海桥附近进行 建设，在顺通河两侧的其他地区实现绿化。某 公司从国外考察回来后，准备仿照国外经验， 在距顺通市区8km的顺通桥旁，临路傍河建设 10万m2的花园式大型购物中心。
下来，强迫人们从事工程建设活动时遵守。
2.2 我国工程建设程序的立法现状
❖ 目前，我国尚无一部专门的《工程建设程序法》，涉及工程建 设程序的法律、规范主要有： 关于基本建设程序的若干规定 （1978），关于简化基本建设项目审批手续的通知（1982）， 关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知 （1983），关于编制建设前期工作计划的通知（1984），关于 建设项目经济评价工作的暂行规定（1987），关于大型和限额 以上固定资产托资项目建议书审批问题的通知（1988），建设 项目实施阶段程序管理暂行规定（1994），工程建设项目报建 管理办法（1994），另外，在“土地法”、“建筑法”等法律 中，也有关于工程建设程序的一些规定。
3、在城市规划区内进行工程建设的，要依法先后领取城市规 划行政主管部门核发的“选址意见书”、“建设用地规划 许可证”、“建设工程规划许可证”，方能进行获取土地 使用权、设计、施工等相应的建设活动。
4、举例：紫金山观景台（规划的败笔）；鼓楼电信楼；（参 见word）
2.4.6 规划
❖ 对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请 核发《建筑工程规划许可证》？