制定大鹏半岛旅游开发的 价值定位和总体规划方案， 细化试点计划
研究开发模式，制定总体 实施蓝图和近期推进计划
• 国际类似地区发展中有哪
些成功经验可借鉴？
• 大鹏半岛现有资源及发展
潜力如何?
• 整体产业结构应如何合理
布局？
• 大鹏半岛开发的远景目标
及目标顾客群如何？
• 大鹏半岛旅游开发的价值
定位是什么？
麦肯锡帮助深圳东部大鹏半岛制定长远目标和整体定位方案，使 之成为深圳向国际化滨海城市迈进的重要里程碑
从
到
TRAVEL E R
旅行家
大鹏半岛的惊喜之旅
SURPRISE GETAWAY TO DAPENG
Working Draft
44
本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场需求，从 CHS001-112003-FinalPresentation 大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整体定位方案
保护生态 自然及人文资产
• 评估本地自然资
源及生态环境， 制定开发原则
• 发展前对环境保
护作完善规划， 辅以法规管理，
• 发掘升华独特人
文历史资源
• 引导本地居民对
旅游环保的参与
投资兴建 完善基础设施
提供多元化 旅游活动组合
执行多方位
“有所为、有所
高起点的市场推广 不为”的产业组合
• 规划多种便捷抵 • 根据需求提供多
会议日程
CHS001-112003-FinalPresentation
¶ 项目进展汇报 ¶ 大鹏半岛现状分析及远景目标 ¶ 大鹏半岛整体定位和具体规划方案 ¶ 大鹏半岛开发原则和高层次财务分析 ¶ 配套开发模式、政府角色及运作机制 ¶ 政府总体实施蓝图及关键里程碑
Working Draft
33
CHS001-112003-FinalPresentation
目前基础建设与 旅游设施
发展多元化旅游活 动的空间
有利因素
• 海滩数量多、素质高 • 景观多元化，植被等
生态条件保护较好
• 日照48％，气候温和，
四季皆宜旅游
• 大鹏所城为深圳最重
要的历史性标志
• 区位优势：临近
深、港，中国人
均GDP最高地区
• 通达性：离市区
1-1.5小时车程
• 自然原始 • 20余个优质海滩 • 拥有区内最佳出
善，海滩与工业设施太靠近，很难有自然体 验”（中原）
商务市场消费能力
元/人
预计市场
• 设施供不应求：“我们希望能找到固定的培
规模
商
训场地，但一直不成功”（南方略公司）
务 香港** 会 议 培
2,200 50万人
• 服务水平不足：大部分经营商务会议的酒店
对商务市场的需求不够了解，服务质量与国 际水平有距离“（希尔顿）
La Jolla
Napa Valley
Karnataka
99
CHS001-112003-FinalPresentation
这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间， 必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素
价值定位
• 针对独特资源优势 • 以多层面、高素质游客为核心目标
Working Draft
Working Draft
资料来源：实地勘查；部分照片由中规院深圳分院提供
1111
通过对周边竞争及国际类似旅游区域的对标分析，大鹏半岛依据 CHS001-112003-FinalPresentation 其天赋条件可以成为大珠江三角洲首屈一指的区域度假地
对标分析结果
Working Draft
生态、人文 旅游资产
• 深圳缺乏海滨城
市的市场认知度；
且治安欠佳
• 外商普遍认为大
小梅沙规划不足, 深圳市场普遍缺
乏高水准的休闲
度假设施
• 目前客源单一，
客流波动极大
• 产业构成与发展大
旅游产业不匹配；
现存污染企业如电
池厂、印染厂等
• 葵涌、大鹏的工业
发展多散布主要道
路附近，影响景观
• 旅游意识尚待成熟，
服务水平差强人意
项目 成果
1 结合国际案例分析及大鹏半岛现状分析制定总体的发展原则和远景目标 2 市场调查和竞争分析锁定目标顾客群
大鹏半岛 可持续发展
3 明确产业政策、价值定位及创意要点 4 具体规划方案、分区及功能配套 5 基础设施及财务模型测算
6 确定开发模式及运作机制 7 初步商家高层访谈，建立重点联系，信息反馈 8 实施计划、政府工作时间表及近期推进步骤
88
CHS001-112003-FinalPresentation
我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了 其中的六个国际案例
Working Draft
初步考虑案例
• Sentosa, 新加坡 • Bintan, 印尼 • Malaka, 马来西亚 • Johore, 马来西亚 • Penang,马来西亚 • Taman Negara, 马来西亚 • Pattaya, 泰国 • Kasai Tokyo , 日本 • Sai Kung, 香港 • Beitou, 台湾 • Karnataka, 印度 • La Jolla, 美国加州 • Napa Valley,美国加州 • Navy Pier, 美国芝加哥 • Glaveston,美国 • Brest, 法国 • Sophia Antipolis,法国 • Lisbon coast, 葡萄牙 • Cancun, 墨西哥
第一步骤
第二步骤
第三步骤
第四步骤
本项目的重点
设计深圳大鹏半岛开发 战略及总体功能定位
设计地区空间形态 规划和具体功能开 发规划
引起投资界的兴趣 并着手实施招商引 资计划
建设和实施
3 个月
3 个月左右
6 ～12 个月
长期不断进行
Working Draft
评估大鹏半岛整体状况，明确 开发定位及产业策略，锁定目 标游客群
在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开了大量调查研究
项目组已完成的主要工作
以消费者为核心的
市场调研
国际案例分析
各政府相关部门 本地市场竞争分析 主要商家高层访谈 研讨访谈
• 定性分析：四组
深圳广州消费者 座谈会
• 45家大中型公司
商务会议专题电 话访谈调研
• 深入了解六个国
际著名地区开发 的成功经验与失 败教训
• 通过专家对大鹏三
镇区域作出了比较
分析Байду номын сангаас
– 香港旅行社协会 – 国际会议会展同
业协会(ICCA)
– 深圳会展行业协
会
– 南方略商务培训
公司
– 中国城市规划院
深圳分院
– 深圳市政设计院 – 中原中国物业顾
问有限公司
– 深圳中国旅行社 – 鹏运国际旅行社 – 康辉深圳旅行社 – 香港油麻地旅运
• 12家国际著名酒
海位置
• 具有发展生态旅
游活动的多种山
海植被资源
不利因素
• 200天可下水，难以推
销热带地区全年“阳
光海滩”的概念
• 在中国整体历史文化
背景下，深圳相对人
文旅游资产有限，大
鹏所城需大幅修葺
• 核电站对部分高端游
客及长期置业有负面
心理影响
• 农民抢种时有发生
• 来往香港交通不
便，需3-3.5小时
• 欠缺有水准的酒
所主要领导
– 大鹏镇及国土
所主要领导
– 葵涌镇及国土
所主要领导
Working Draft
资料来源：麦肯锡分析
66
项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应
CHS001-112003-FinalPresentation
Working Draft
制定目标 设计创意 整体规划 推动发展 宣传推广 实施推进
• 大鹏半岛开发战略中的致
胜要素是什么，如何规划
实施？
• 总体规划原则是什么？ • 业界如何评价大鹏半岛的
开发定位及其潜力？
• 大鹏半岛最适合哪种开
发模式？
• 需要怎样的配套组织结
构及运作机制？
• 总体实施蓝图及关键里
程碑？
• 近期政府工作时间表是
什么？
资料来源：麦肯锡分析
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CHS001-112003-FinalPresentation
Working Draft
经典房地产管理资 料
资料由百事可乐整理
1
CHS001-112003-FinalPresentation
机密
深圳大鹏半岛区域开发策略
深圳市龙岗区人民政府
项目终期报告（初稿）
二OO三年十一月
此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不 得擅自传阅、引用或复制。
达度假区的交通 种旅游活动组合，
方式，注重景观 力求延长游客逗 留时间，增加消
• 早期投入基础设 费及重来可能
施建设（水、电、
排污等）提升区 • 灵活利用不同旅
域吸引力及价值 游产品，吸引多 层面游客，减低
• 完善旅客资讯、 季节性及波动性
医疗通讯、住宿
餐饮、娱乐文化 • 定期更新旅游项
设施的质量数量 目，保持新鲜度
店、餐饮及配套
设施
• 通讯、卫生安全
设施需加强
• 以市场为导向，
高标准，有序规 划下的开发目前 十分有限
资料来源： 实地勘查；资料检索；专家访谈；麦肯锡分析
目前市场认知 与形象
其它产业与 社会情况
• 多数国际酒店集