引言 关于标准化
1 标准化的理解
3）设计标准化为先导
以设计标准化为主导的标准化过程
自我实现 尊重 归属 安全 生理需求 空间尺度 功能组织 部品性能 物理指标 设备要求 ………
部品标准 工程标准 技术标准
总图装置 建筑标准化 景观标准化 标准化 体系
标准化管理模式
客户行为 居住要求 技术标准
引言
设计标准化
2）案例：关于标准化的观点
国内开发商的需求
标准化是技术还是管理？ 标准化成果如何落实到项目？ 标准化成果如何更新？ 对企业做标准化工作一致认同，标 准化需要致力于解决共同需求的客 观满足； 主要集中在标准化的部品层面 希望标准化工作解决：产品品质的 不确定性、提供部品选择的标准、 从客户出发提升产品研究的深度和 针对性。
3% 2% 1% 0%
2%
1.56%
集团平均
标准化
提高管理效率，解决人力计面积（万平米） 12.9 1.47 集团平均 标准化
关于标准化
2 标准化的需求分析
年竣工面积（万平方米）
160 140 120 100 80 60 40 20 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
引言 关于标准化
2 标准化的需求分析
4）标准化的优势
标准化项目开发周期（月）
优势
速 度 质 量 效 率
20 10 0
9
9
12
12
12.5
莞高尔夫
津西青
穗城花
莞运河东
渝新城
提升设计及项目开发周期，解决资金压 力
15 10 5 0
设计周期（月） 11.1 2.86 集团平均 设计失误率 标准化
提高产品设计质量，解决设计失误
对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结 共性的问题明确规定及要求 典型设计问题分析
道路交通分析： 主入口的位置 对用地已有道路进行功能定位 示意性的表达路网分级 体现人行及车行流线 核实产品建议书中停车方式及数量的可行性
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
1）标准化工作成果
应用规模
总计 16 个项目 83.4 万m2 的标准化产品。
房地产产品标准化体系的建立与实施
主讲专家：苏志刚
引言 关于标准化 第一章 标准化体系的建立 第二章 标准化工作平台 第三章 标准化体系的推广与实施 第四章 标准化与设计管理 第五章 中冶地产标准化工作建议
引言 关于标准化 第一章 标准化体系的建立 第二章 标准化工作平台 第三章 标准化体系的推广与实施 第四章 标准化与设计管理 第五章 中冶地产标准化工作建议
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——单体
情景花园洋房
情景花园洋房专利产品 深圳万科城情景化多层 广州南湖情景化高层 成都金色情景化小高层
情花华南版(万科城)
情花华中版
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——单体
产品库
从2003-2004年，集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型
关于标准化
2 标准化的需求分析
1）产生的背景
1、人力资源不断摊薄 2、决策时间长 3、变更签证多 4、品质缺乏保障 5、规模经营优势未能体现 6、规模扩张中的瓶颈：效率低下、品质问题、风格缺失 7、行业快速发展 8、发展由粗放向精细化的转型 9、客户需求不断提升
引言 关于标准化
2 标准化的需求分析
绿色项目规模化 2009-
2 模式-1
5）技术标准化
万科企业社会责任绿皮书
2007年度起，万科将发布每年度的企业社会责任绿皮书。
2 模式-1
6）案例
南昌四季花城标准化
栏杆
空调
入口
第一章
标准化体系的建立
3 模式-2
1）标准化工作成果
成立机构
标准化中心
工作成果
设计标准化：3 大类 部品标准化：6 大类部品定型 制定标准：交楼标准、设计标准、部品标准
第一章
为什么要推进产品标准化
2 模式-1
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 电梯 发电机 外墙涂料 内墙涂料 洁具 水龙头 彩色混凝土瓦 给水管（PPR管） PVC管材（排水管、电线管） 智能化（对讲机和门口机） 户式中央空调 钢质入户门 橱柜 铝合金门窗型材 墙地砖 木地板 材料或设备名称
数据库 选择搭配 策划菜单 营销菜单 设计菜单 户型 立面风格 施工菜单 模块化 模块之间的搭配
引言
关于标准化
引言 关于标准化 第一章 标准化体系的建立 第二章 标准化工作平台 第三章 标准化体系的推广与实施 第四章 标准化与设计管理 第五章 中冶地产标准化工作建议
1 从系统的产品分析开始
1）设计总结
1 标准化的理解
1）定义
住宅的标准化就是建立一个行业产品的基准平台
标准化 国家规范
空间 尺度
功能 组织
部品 性能
物理 指标
设备 要求
……
引言
关于标准化
1 标准化的理解
2）基于客户行为
形成基于客户行为的标准化产品
产品
市场因素 自身因素
客户
竞争 对手
…
成本
周期
…
选择以客户维度作为产品决策第一重要因素
长春上东
大 连 城 花
武汉城花
天津西青
沈阳四季 鞍山城花
中山城市风景
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——单体
产品库
产品库
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——景观标准化
景观设计导则
景观构成 绿化
植物配置 公共绿地 道路绿化 其他绿化 路面铺地 停车位 设施
道路
健身运动场 休闲广场 游乐场
4）部品标准化 集团统一采购情况
部品战略采购
集团统一采购
区域统一采购
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
标准化项目技术应用列表 类别 技术
环境保护 规划 设计 人工湿地 生态人工湖 雨水利用 中水利用 复合式厨房 遮阳 西向隔热 景观 渗水路面 佛甲草 新三级钢 设备 部品 冷轧钢网 变压止逆阀烟道 倒置式屋面 太阳能热水系统 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
总图装置的分类
[总图装置的分类]
入口装置
城市混合入口 小区主入口 小区次入口 组团入口 主景观入口
道路装置
车行路装置 车行路附属装置 人行装置
零星装置
其它装置
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
城市混合入口
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
2）不同的需求
不同
开发商 专 岗 产 深 业 位 品 度
成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手。。。
设计需要产品库、工程需要采购标准化。。。
领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。。。
豪宅与廉租房、首次购房与N次置业，不同的产品需要不同的标准化
标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化，不同的需要有不同深度的 标准化
建研中心、成果汇编、标准化
1 2
深圳万科东海岸项目
技术的规范 2003-2004
2005詹天佑金奖 国际花园社区可持续发展金奖
10余个标准化项目及非标准 化项目多技术应用 技术系统化 2003-2004 天津万科东丽湖项目
2006双优双节杯特别奖第1名 LEED-ND银级（试评估）
万科技术观 2003-2004
第一章 标准化体系的建立
22
种基本产品定型
4 模式-3
1）标准化工作成果
成立机构
标准化工作组、全面家居核心小组
工作成果
内装标准化：设计、配套标准，厨卫模块标准化，目前累计 施工2400套 部品标准化：9 大类 20 种部品材料 流程、标准：全装修设计流程
第一章 标准化体系的建立
5 模式-4
案例分析
标准化方式探索 设计标准化：4 个版本 58 种基本产品户型 技术标准化：4类15项技术 部品标准化：24 类 54 种部品 流程标准化：《流程》、《成果标准》
第一章 标准化体系的建立
2 模式-1
2）管理标准化
流程再造
概念设计
规划设计
单体设计
部品设计
技术应用
实施方案 施工图指导书 施工图
第一章
标准化体系的建立
1）案例：标准化产生的背景
成立产业化/产品创新中心
132 110
135
成立标准化/技术研发中心 成立集团规划设计部
61 22 25 26 26 34 35
成立建筑研究中心
在建项目（个）
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 20 18 16
3 4 5 6
上海万科朗润园项目 天津假日风景项目
2006双优双节杯特别奖第1名 LEED-ND银级（试评估） 2006詹天佑金奖
绿色项目实践 2002-2005 环境策略 2004-2005
万科集团环境策略 万科集团绿色建筑研发实践
万科城四期、零能耗实验楼、万 科中心 天津、成都、南京。。。
绿色项目示范 2005-2009
道路停车
第一章