住宅价格： 成交均价比较稳定，震荡中上行
全年成交均价为7514元/ ㎡
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）
2019年全年销售金额十强开发企业表
2019年全年销售面积十强开发企业表
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）
2019年全年项目销售金额十强表
2019年-2019年3月济南市经营性用地供应属性
2009-2019年3月年济南市经营性用地容积率走势
土地市场 特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机
土地属性
2019年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展 期。
2019年全年项目销售面积十强表
展望2019
空间•未来
城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好
济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑 与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力 会进一步提升。
土地单价继续呈上扬态势。2019年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年 商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对 于整体市场有了一定的抬升作用。
2019年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格
2019.1-2需两旺，创历史新高
土地价格
2019年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年 土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
住宅供应： 供应规模放量，首破500万平方米！
2019年济南商品住宅总供应量为555万㎡，共52180套； 全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万㎡。
住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五万套！
2019年济南商品住宅总成交量为540.4万㎡，共成交50424套； 从3月份开始，各月成交量基本维持在40万㎡以上；
2009-2019.3年济南市土地市场概况
进入2019年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20 日，济南市经营性用地供应面积达222.11万㎡，成交 面积为69.9万㎡，与去年同期基本持平。其中多宗土 地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区， 优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市 场又将是丰收的一年。
企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位 2019年进入济南的大型企业预计会增加至15家 大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右
PART 2 济南房地产市场分析
土地市场
供求总量
特征一：市场供需两旺，创历史新高
2019年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成 交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2019年济南 市经营性用地供应面积为636.53万㎡，成交面积为 623万㎡，供地计划基本完成。本年度供应面积较 2019年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长， 增幅为20.55%。
2019年济南房地产市场分析与空间展望
山东财经大学 山东省房地产业发展研究中心 副主任 孙大海
2019年3月
目录
Part 1
回顾与展望
Part 2
济南房地产市场分析
Part 3
济南房地产市场发展空间
PART 1 回顾与展望
回顾2019
土地市场： 市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！
市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势
2019年济南商品住宅成交量预计增加100万㎡，突破600万大关 2019年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿 2019年济南商品住宅成交价格预计稳中有升
商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力
济南市“十二五”规划中提到，未来五年重点建设16个综合体，可供开发面积为40平方千米，预计建筑面积 达到7000万㎡，中长期来看商业市场存在风险（去化风险、经营风险）。
商业用地集中分布与西客站片区，共成交120万㎡，按照平均容积率6.0计算，未来西客站或将有720万㎡商 业项目（物业类型可包含商业、办公、商务公寓）。
2019-2019.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万㎡）
土地市场 特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”
容积率
2019年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容 积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下， 未来城市将不断“长高”。 2019年共有16幅商业用地容积率已超过8.0，全部分布在西客站片区。不难预见未来西客站将有多个超高 层面世，城市不断长高已成大势。 2019年1-3月份公告的商业用地中，除加油站和农贸市场用地外，其他商业用地平均容积率为5，依然较 高。
略高。
2009-2019.3年经营性用地平均楼板价走势
2009-2019年济南土地成交单价分析
土地市场 特征一：土地市场供需两旺，创历史新高
区域供地结构
土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万㎡和305.8万㎡，占全市供应总量的62%。 历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块 供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。 2019年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难 预见，2019年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。