2014年济南市房地产市场年报及2015年房地产预测序言 (5)一、城市经济 (6)1、GDP (6)2、规模以上工业增加值 (6)3、进出口总额 (6)4、全社会固定资产投资 (6)5、社会消费品零售总额 (6)6、城市居民人均可支配收入 (6)7、产业结构 (7)二、产业政策 (7)1、经济金融类 (7)2、土地政策类 (8)3、小产权及不动产登记类 (9)4、公积金政策类 (10)5、其他重要政策类 (10)6、政策综述 (11)三、土地市场 (12)1、土地市场供应分析 (12)2、土地市场成交分析 (12)3、土地市场价格分析 (13)四、市场交易 (14)1、商品房 (14)（1）市场综述 (14)（2）供求关系分析 (14)（3）供应量分析 (15)（4）成交量分析 (15)（5）成交均价分析 (16)2、商品住宅 (17)（1）市场综述 (17)（2）供求关系分析 (17)（3）供应量分析 (18)（4）成交量分析 (19)（5）成交价格分析 (20)（6）重点项目 (21)3、公寓市场 (24)（1）市场综述 (24)（2）供求关系分析 (25)（3）供应量分析 (25)（4）成交量分析 (26)（5）成交价格分析 (27)（6）个案分析 (27)4、商业市场 (29)（1）市场综述 (29)（2）供求关系分析 (30)（3）供应量分析 (30)（4）成交量分析 (31)（5）成交价格分析 (32)（6）个案分析 (32)5、写字楼市场 (34)（1）市场综述 (34)（2）供求关系分析 (35)（3）供应量分析 (35)（4）成交量分析 (35)（5）成交价格分析 (36)（6）个案分析 (36)五、2014年房地产市场预测 (39)1、政策展望 (39)（1）宏观政策 (39)（2）地方政策 (39)2、市场展望 (39)六、区域 (40)1、市中区 (40)2、历城区 (42)3、槐荫区 (44)4、天桥区 (47)5、历下区 (49)6、长清区 (52)7、高新区 (54)序言2014年济南各项政策表现的对于房地产利好，而全年土地供求集中在下半年，政府及开发商对济南楼市看好。

2014年济南商品房市场在上半年稍显惨淡，但从下半年自限购放开后成交量不断增加，商品房供应和成交量都较去年有所增加，由于受市场竞争环境和年底任务的压力，很多楼盘在下半年进行了打折促销活动，以求快速去化，因此今年商品住宅的成交价格较去年有所下滑。

中高端市场受政策利好在未来会慢慢释放更多需求。

济南商品住宅成交最好的是90-100㎡面积段产品，整个市场以刚需为导向。

整个市场的成交以历城区、槐荫区和历下区成交最好。

但历下区房价最高，历城区和槐荫区房价稍低，楼盘性价比较高。

一、城市经济1、GDP2014年前三季度，全市实现生产总值4061.71亿元，比去年同期增长8.7%。

其中：第一产业188.95亿元，同比增长4.1%；第二产业1499.31亿元，同比增长8.9%；第三产业2373.45亿元，同比增长8.9%。

2、规模以上工业增加值2014年前三季度，全市规模以上工业主营业务收入4019.7亿元，增长11.15%；实现利税464.6亿元，增长21.43 %；实现利润226.5亿元，增长21.95%。

3、进出口总额2014年前三季度，济南全市进出口总额为78.92亿美元，较去年同期增长10.54%；累计出口总额为44.98亿美元，同比增长10.68%；累计进口总额为33.95亿美元，同比增长9.38%。

4、全社会固定资产投资2014年前三季度，全市固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%，分产业看，一产投资86.8亿元，增长30.0%；二产投资688.1亿元，增长20.0%，其中工业投资658.9亿元，增长20.8%,技术改造投资407.2亿元，增长48.9%；三产投资1256.6亿元，增长14.0%，三产中房地产投资687.6亿元，增长24.7%。

5、社会消费品零售总额2014年前三季度，全市实现社会消费品零售总额2127.2亿元，同比增长12.6%。

分城乡看，城镇实现零售额1957.5亿元，增长12.6%，乡村实现零售额169.7亿元，增长11.7%。

6、城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入稳步增长。

2014年前三季度，全市城市居民人均可支配收入27962元，增长8.9%；农村居民人均现金收入14448元，增长11.7%，济南市居民生活水平稳步提高。

7、产业结构2014年前三季度，济南市第一产业实现增加值189亿元，增长4.1%。

第二产业实现增加值1499.3亿元，增长8.9%，其中工业实现增加值1236.8亿元，增长9%；建筑业实现增加值262.6亿元，增长8.2%。

第三产业实现增加值2373.5亿元，增长8.9%。

三次产业结构由上年的0.05.:04:0.55变为0.05:0.37:0.58。

二、产业政策1、经济金融类定向调准或常态化，有助于行业长期调整6月9日央行宣布，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

时隔50多天，央行再度定向降准，引发市场强烈关注。

央行松绑限贷9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该政策要点体现为四个方面：一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

央行宣布降息，楼市迎变化11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

按照规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25至2.75%。

其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

解析：济南市场本身以刚需为主，受此类政策影响较少；从微观看，限贷和降息政策都释放了一定量的改善型需求。

2、土地政策类一号文件深化农村改革，对房地产中长期利好1月19日中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》。

即2014年中央一号文件。

此次意见对比2013年，在征地制度和补偿制度方面都有所差异。

对房地产行业产生影响的有四个方面，第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安臵”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。

国土部:控制特大城市新增建设用地规模19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)。

国土部表示，为防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。

国土部严格界定养老用地多项土地政策促产业发展国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》(以下简称《意见》)，围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。

《意见》第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。

”济南城镇基准地价调整住宅用地上涨近2成记者从济南市国土资源局获悉，6月13日，济南市政府召开常务会对城镇基准地价更新进行了讨论，济南市城镇基准地价更新或已基本定稿。

在此次基准地价调整中，济南市商业用地级别楼面地价平均增长率为15.58%、住宅用地级别楼面地价平均上涨19.92%、工业用地级别地价平均增长率为11.83%。

住宅用地一、二、三级土地的基准地价，分别拟调整至每平方米5608元、4046元和3252元。

明年起济南将全面实行网上交易土地竞拍不再现场举牌2015年开始，济南市将全面实行土地网上挂牌出让以及成交。

市国土资源局相关工作人员介绍，此前济南市已经有几次单宗土地或者采矿权网上挂牌出让成交的试点，此次11宗工业用地是首次集中网上挂牌，不过仍处在试点阶段。

“从2015年1月1日起，济南市将正式开始实行土地的网上挂牌出让以及成交。

”该工作人员说。

解析：无论是从国家宏观政策还是济南本土政策看，在济南拿地难度会更高。

一方面，济南严格控制建设用地布局，间接缩小了城市发展空间；另一方面，在济南多以勾地、熟化与开发结合等方式拿地，基准地价上涨直接导致拿地成本升高。

山东征地拆迁信息进村全面公开公开重大行政决策今后征收土地被依法批准后，市、县政府要将土地用途、被征收土地的所有权人、位臵及土地征收补偿安臵方案等信息，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告，并在当地政府网站主动公开。

山东：山东省将划定永久基本农田城市扩张受限将城市周边、平原地区的优质良田占用搞建设,而将区位、立地条件较差的耕地划入基本农田,甚至出现基本农田“上山下滩”,这种情况今后将受到严格限制。

记者从今天召开的全省国土资源工作会议了解到,我省将划定永久基本农田。

3、小产权及不动产登记类28省已出方案整治小产权房6月提不动产统一登记条例国土资源部部长姜大明10日称,今年6月份出台不动产统一登记条例。

他同时强调,要严守18亿亩耕地红线,并要划分永久基本农田,确保我国粮食安全。

并表示,不动产统一登记以土地为核心,包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。

将建立包括9个部门的部际联席会议制度,今年6月提出不动产统一登记条例。

国土资源部正式挂牌成立不动产登记局据国土资源部官方微博消息，5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

济南专项整治小产权房将试点宅基地有偿退出在农村集体土地制度改革方面，济南将开展宅基地有偿退出试点。

2014年，将开展违法建设销售“小产权房”专项清理整治，严厉查处各类违法违规用地行为，对重大典型案件进行挂牌督办和公开通报。

山体保护利用方面，将新启动33座破损山体绿化治理，完成卧牛山综合整治。