环境的落后严重制约商业的发展，商业档次较低
要以社区型消费为 主。
以本区域周边的社区消 费为主。
鸿福商圈属新商圈， 发展迅猛，但租金 水平较低，主流租 金在每平方米60－ 200元间。 大东泰商圈依托周 边住宅区自发形成， 以嘉荣超市为主力 店。商圈消费群体
东纵大道商圈内主力店 以超市、百货及专业市 场为主，较少有餐饮及 休闲配套，区内商场停 车位较为紧张，商业以 点状分布，较零散，街 区形象较差。区域人流 众多 本商圈一带集中了众多 中高档楼盘，具有较强 的消费力支撑，从雍华 庭到星河传说整条东城 中路是东莞新商业物业 最集中的一条路，是目 前最为完善的一个商圈。
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8, 8% 71, 74%
10㎡以下 50-80㎡ 11-20㎡ 80-100㎡ 20-30㎡ 100㎡以上
香港街 分析
香港街位于八达路，主要以服装店和餐饮店为主，面积较小， 租金较低，目前招商免租6个月
香港街业态分析
3 15 3 2 3 4 15
2
10
8 45 1
餐饮 美容美发
香港街店铺面积分析 3, 4% 4, 5% 4, 5% 8, 10% 33, 40%
花园新村、市桥运河、东纵大道、东城大道、鸿福路、万 江商圈形成“六国争霸”格局
本商圈缺乏大型购物场 所，主力店单一，随着 其它商圈的崛起，花园 新村商圈影响力日趋下 降。商圈消费群体主要
东莞商业的发源地。周边有众多休闲活动场所，西正路－市桥 路一带，商铺租金每平方米可高达400－1200元。但周边交通
眼镜 个人护理
向阳路店铺面积分析 1, 1% 5, 3% 37, 25%
8, 5% 2, 1% 20, 13%
29, 19%
商家数量：159家 商铺面积：主要以20-40平米为主 租金水平：300-350元/平
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48, 33%
10㎡以下 40-50㎡ 11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
商家数量：519家（有2家服装城）
商铺面积：服装城内以10-20平为主，外街铺面积较 大，大部分均在40平以上
租金水平：300-500元/平
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东湖广场 分析
42 29 58
东湖广场以沃尔玛为主力店，内铺数量较多，品种 丰富，主要以服装、珠宝和美容美发为主
东湖沃尔玛业态分析
6 2 1
12 23 18 5 13 3 25
消费人群
主要以青年学生为主， 平日人流量大
业态分布
10
货品档次
08年零售额全市排名
1
经营货品档次中偏低 档，近年某些高档品 牌逐步撤出，档次愈 见低下；
以服装、鞋帽、钟表、 手机通讯为主，缺少餐 饮，休闲等业态，车位 少；
租金水平
35-1000元/平米
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西正路 分析
2 4
西正路是东莞最繁华的商街之一，以中高档服饰、钟表手 饰和精品店为主
257
餐饮 饰品 饰品
服装、鞋帽 皮具 个人护理
珠宝 药店 银行
通讯 婚纱摄影 影音
眼镜店 美容美发
23, 0 24, 0 32, 0 50, 0
4, 0 1, 0
230, 0 210, 0
商家数量：494家 商铺面积：80%以上商铺面积在20平米以下
租金水平：50-0元/平，三楼15%商铺空臵
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主要以本区域周边 的社区消费为主。
大东泰商圈
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商业市场 格局
1.东莞城区目前商业总 量为约300万平米，
东莞商业总量大、人均多；莞城、东城为最成熟商圈，本 项目商业不处于现有商圈之内；
城区人均商业量已经
超过2平方米（国际 城市人均商业面积标 准为1-1.5平米）。
花园新村商圈
区域级商圈:
北正路业态分析
1, 1% 2, 2% 2, 2% 2, 2% 7, 6% 7, 6% 1, 1%
2, 2% 25, 21%
68, 57%
餐饮 美容美发
服装、鞋帽 饰品
珠宝 鞋类
婚纱摄影 医院
皮具 日杂
北正路店铺面积分析
6, 6% 2, 2% 7, 7%
3, 3%
商家数量：117家 商铺面积：70%左右集中在10平米以下，档次较低 租金水平：街头约800元/平，街中约600元/平，街尾约 400-500元/平
通讯 鞋店
眼镜店 美容美发
地王广场店铺面积分析
10, 8% 6, 5% 6, 5% 15, 12% 17, 14%
10㎡以下 40-50㎡ 11-20㎡ 50-80㎡
9, 7% 31, 25%
29, 24%
20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
眼镜店 饰品 茶叶店 文具
婚纱摄影 个人护理 面包店 彩票
新风路店铺面积分析 49, 9% 39, 8% 32, 6% 70, 13% 40, 8%
10㎡以下 40-50㎡ 11-20㎡ 50-80㎡
73, 14%
136, 27% 80, 15%
20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上
新风路分 析
新风路是传统的服装街，主要以中档品牌服装品牌店为主， 沿街有1个面积较大的书城和2所学校
新风路业态分析
2 38 4 25 15 10 15 366 5 2 3 1 2 3 1 36 2 3 2 2
餐饮 皮具 药店 电器 宠物店
服装、鞋帽 五金 书店 冷饮
通讯 美容美发 数码影像 小百货
11-20㎡ 50-80㎡ 20-30㎡ 80-100㎡ 30-40㎡ 100㎡以上 40-50㎡
服装、鞋帽 个人护理
通讯 银行
眼镜 家居风水
五金 彩票
建材 超市
7, 9% 22, 27%
商家数量：111家 商铺面积：约55%集中在30平米以下，档次不高
租金水平：35-50元/平
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女人街 分析
万江商圈 规模渐成、较成熟
城市级商圈:
西正-运河路商圈
2.东莞有5个大型商圈，
莞城-东城两大商圈最 为成熟，万江商圈和 鸿福商圈处于发展中。 3.本项目商业不处于东 莞现有各商圈之内， 也不是处在商业发展 带，但周边大型社区 较多，具有成为社区 商圈的潜力
南城富 民商圈 华南mall商圈
规模大、成熟度高
东纵大道商圈
东城大道商圈
区域级商圈:
CBD鸿福商圈 规模渐成、较成熟 东泰社区 型商圈
社区商圈
繁华商业街道 大型商场/超市
社区商圈
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东莞商圈 发展沿革
莞城为传统中心，后转移至东城、南城，万江发展缓 慢
商业中心首次形成：上世纪80年代至90年代，莞城商圈为东莞核心商圈，辐射 圈东莞，东城商圈尚未兴起 中心第一次转移 城市中心东移：上世纪90年代后期至今，莞城日益没落，城市中心东移，东城 商圈兴起、繁荣，成为东莞最繁华商圈。万江商业起步，发展缓慢。 双中心即将形成 双中心即将形成：本世纪初至今，城市中心随市政府移至南城，新兴城市商圈 在南城形成，目前尚未发展成熟，东莞商业将逐渐形成东城、南城两大中心的 格局。
1
餐饮 家私 个人护理 电器 冷饮
便利店 五金 面包店 文具 养生
书店 建材 工艺品 复印店 保险公司
眼镜店 美容用品 酒店 特产批发 拍卖行
通讯 饰品 药店 烟酒店 儿童爱婴店
酒楼 美容美发 银行 旗帜店 宠物店
运河路店铺面积分析 9, 7% 35, 29% 2, 2% 4, 3% 24, 20%
30, 17%
40-50㎡
租金水平：800-1000元/平/月
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运河路 分析
运河东路莞城二中一带以体育用品店为主，妇幼医院附近 以孕妇用品店为主；运河西路业态较杂
运河路业态分析
16 4 5 12 3 11 15 1 3 5
5 2 21 22 10 3 2 3 2 2 2 2 3 7
5 9
东莞商业市场调研报告
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报告框架 1 2 3 4 5
东莞商圈分析 莞城商圈分析 东城商圈分析 南城商圈分析 集中商业分析 社区商业分析
6
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东莞商业 网点规划
《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》商业远期规划： 东莞将形成“一主八副”的商业格局。
一主：建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。
10㎡以下 50-80㎡
11-20㎡ 80-100㎡
20-30㎡ 100㎡以上
30-40㎡
40-50㎡
地王广场 分析
地王广场主力店为彩怡百货，驱动力有限。业态以零售为 主，主题不鲜明，空臵率较高
地王广场业态分析
6 8 1 2 1 2 1 1 5
3 12
1
87
餐饮 饰品 家电
服装 个人护理 网吧
珠宝 药店 琴行
女人街位于迈豪路，主要以经营女人用品为主，商铺数量多， 品种丰富，价格适中
女人街业态 12 1 3 8 5
167
餐饮 美容美发 服装、鞋帽 饰品 婚纱摄影 化妆品店
女人街店铺面积分析 1, 1% 16, 8% , 0% 54, 29%
商家数量：196家 商铺面积：主要以10-30平米为主，商铺较密
60, 31%
（元）
西城楼大街
2315.91
82412939
35600
所在区域
区域名称 面积 （平方公里） 常住人口 （万人） 外来人口 （万人） 莞城 13.5
香港街
香港街
1350
11814964.66