写字楼市场研究——北京、上海、广州写字楼市场发展历程从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段：1.1992－1996年快速增长阶段；2.1997－1999年回落调整阶段；3.2000－2002年稳步回升阶段。
这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。
写字楼市场发展历程•第一阶段（1992－1996年）超速增长商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。
上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。
高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。
据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。
写字楼市场发展历程•第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。
北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。
而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。
此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。
尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。
写字楼市场发展历程•第三阶段（2000－2002年）稳步回升国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。
另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。
2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。
但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。
写字楼市场发展历程•综述各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。
近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。
市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写字楼市场也走出低谷，但全面向好的市场并未到来。
写字楼市场发展影响因素一、宏观经济环境1.GDP：经济快速增长，2002年，三城市GDP总量占全国GDP的11%，而人口仅为4%，近年经济发展呈加速趋势。
2.FDI：三城市是中国对外开发的窗口，FDI数量2000年前后起稳步增长，2002年，三城市FDI总量占全国FDI的19%。
3.规划：在WTO和申奥、申博成功等一系列事件的影响下，北京、上海等城市商务区规划建设进入了新一轮快速发展期。
写字楼市场发展影响因素二、房地产土地管理制度1.土地出让政策1992年开始允许外销土地出让，外销商品写字楼市场由此开始；1994年开始允许内销土地出让，内销商品写字楼市场由此开始。
2.高档写字楼审批限制1993－1995年，国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知，上海自1995年严格审批高档写字楼项目。
写字楼市场发展影响因素三、市场供求关系1.外来需求为主1993－1995年，以外资企业为主的办公需求，带动了国内商品写字楼市场的第一次快速发展。
2.国内需求成长1999年以后，随着国内企业经济实力的增长，办公需求迅速增加。
随着近年来民营经济的兴起，金融业、咨询业的繁荣，内资企业需求迅猛增长。
3.内外需求同步增长2001年以来，中国经济保持告诉增长，而国际经济形势仍不乐观，中国经济地位的提升和投资环境的优势吸引了越来越多的外资进入中国。
另一方面，国内经济的繁荣也带来更多内资企业的办公需求。
内外需求同步增长，办公楼市场前景看好。
甲级写字楼客户特征一、北京写字楼市场•国贸地区以工商、贸易及服务行业为主，成熟稳定的外企居多；•金融街以金融、证券、保险、通讯行业为主，成熟稳定的大型国企居多；•中关村高科技行业的聚集地，以创业型、民营及个企居多。
甲级写字楼客户特征二、上海写字楼市场•小陆家嘴地区以金融贸易行业为主；•南京西路、淮海路以海外跨国公司为主，行业覆盖面较广；•虹桥地区以金融财团、大型贸易公司为主；•人民广场以国内中小企业为主；•徐家汇以聚集IT行业为特色。
甲级写字楼客户特征三、广州写字楼市场•天河区以高科技行业、金融业、进出口贸易行业为主，外资背景的公司为主；•东山区以贸易、咨询、房地产及高科技行业为主，大型外资企业，大中型国企占有较大份额；•越秀区以贸易、咨询、金融、保险、高科技等行业为主，国企比例较高，缺乏知名大公司，政府部门、银行、保险公司也占据一定数量。
写字楼市场发展趋势目前，受各种因素的影响，各城市写字楼市场呈现不同的发展状况和趋势。
北京受到奥运申办成功及成功加入WTO的影响，城市建设进入爆发式发展阶段。
写字楼投资自2001年起大幅增长，2001－2002年新增供应量激增，迅速扩张的供应与缓慢增长的需求直接导致了目前写字楼租售价格的下跌和空置率上升。
从近年写字楼投资量来看，未来几年内，写字楼市场供应仍将持续增长，供求矛盾将是市场面临的又一考验。
相比而言，上海、广州写字楼投资增幅平稳，2002年，上海增长9%，广州增长6%；投资量也较小，仅为20－30亿元，不到同期北京投资量的1/3。
两地市场供应量持续下降，供求关系渐趋平稳，2001－2002年，租金水平也有不同程度的上升，预计未来两地写字楼市场市场将呈稳步上升趋势。
写字楼市场发展趋势•综述目前的宏观环境持续向好，中国经济的强势发展是写字楼市场繁荣的良好基础，尽管全球经济不景气在一定程度上延缓了外资企业在华业务的推进，但就总体而言，写字楼市场面临良好的发展机遇。
济南写字楼供应市场分析演示文稿前言为了了解济南市写字楼市场供需状况，中原市场研究部专业调研员对济南写字楼市场进行了市场调研。
此次调研自7月10日至7月25日共历时15天，我们采用实地考察、面谈、问卷调查等方式对济南中部区域、东部区域、西北部区域和其他区域的写字楼的状况进行了调查。
在充分调研的基础上，我们对济南写字楼市场进行了系统分析，并对本项目制定了初步的市场定位和推广策略。
一、济南市写字楼市场整体状况❖济南市办公写字楼市场相对比较冷清。
主要表现在起步晚，开发水平显得较低，比起北京、上海、广州等地，至少落后5年。
从现状来看，问题主要表现在写字楼整体规模小，比较分散，还没有形成圈子，不像青岛的东海路、上海的陆家嘴、北京的CBD、中关村、金融街，是办公写字楼最为集中的地方。
❖济南市场比较缺乏真正专业化写字楼。
现在市场上一些写字楼主要还是一些机关单位、银行、商场自己修建的，这些单位自己一般都是先自用，后出租，办公用不了，就对外出租出去。
❖前几年，济南的写字楼一般以出租为主。
近年，由于对外出售的写字楼越来越多，“5A级写字楼”、“甲级写字楼”、“纯写字楼”等全新名词和概念开始出现。
二、区域划分❖根据济南市写字楼的集中程度和区域功能的不同，把市场大致分为以下几个区域：中部区域、东部区域、西北部区域、其它区域➢中部区域：东起历山路，西至纬十二路，南北向分别为经十路和胶济铁路。
➢东部区域：西起历山路，东到东部新城，东西方向南到经十路和经十东路，北至胶济铁路。
➢西北部区域：济齐路、胶济铁路、南北向铁路所围合的区域。
➢剩余西部、北部、南部为其它区域。
三、写字楼项目❖根据项目的性质的不同分为纯写字楼、商住两用楼和综合楼。
➢纯写字楼主要是从办公环境、室内布局、规模上来考虑；➢商住两用楼主要是根据实际的入住客户的对房屋的使用上来划分。
➢综合楼主要是融写字间和客房、酒店、会所于一体，其楼宇办公空间相对较小。
写字楼项目——纯写字楼基本数据写字楼项目——纯写字楼总结❖总建筑面积87.94万平米（共计28个），主要分布在中部和东部区域。
❖纯写字楼的自身配套一般相对完备和成熟，且所处区域交通比较便利，商业和商务氛围比较成熟。
❖商务会所、银行、邮局、餐厅等已成为提升纯写字楼附加值的必备配套产品。
❖纯写字楼主要面向的客户群一般为外资企业的分公司或者办事处，本省、外省的分公司及本地实力较大公司。
❖行业分布以科技通讯、IT、贸易、保险、房地产、装饰为主，像律师、广告、生物及医疗设备等行业也有选择入住。
写字楼项目——纯写字楼的价格和租售率写字楼项目——纯写字楼价格和租售总结❖目前济南写字楼平均租金为3.29元/平米.天❖目前济南市写字楼平均售价为5482元/平米❖对于较早出现的写字楼是以出租为主，而新增项目则是以出售为主，或者租售并举❖物业管理费用大多数包含在租金里面❖由于济南写字楼供给数量较少，所以空置率相对较低。
由于东部新区正在开发，还未能形成良好的商业和商务氛围，因此销售率相对较低。
写字楼项目——商住两用楼写字楼项目——商住两用楼❖商住两用项目总建筑面积77.5841万平米（共计16个项目）。
❖商住两用项目大部分分布在东部区域，还有一小部分在西北部和中部区域。
❖商住两用的项目配套一般，存在安全及消防隐患，只是具备最基本的办公条件。
❖商住两用面向的客户群体是一些经济实力不强的中小企业。
❖目前济南市的商住两用楼盘所处地段好，位置好、交通便利、利于办公，同时也利于中小型企业在此过渡，节省开支、利于资金的周转。
❖由于济南市的商住两用楼盘价格相对写字楼较低，而且付款方式灵活，因此也吸引了大量的投资客户。
写字楼项目——商住两用楼的价格和租售率写字楼项目——商住两用楼❖商住两用项目以售为主，目前济南市平均售价为4660元/平米，且销售率很高。
❖商住两用楼相比较纯写字楼来说，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格占很大的便宜，因此销售率相对较高，基本处于供不应求的情况。
❖与纯写字楼和综合楼相比其物业管理费用要便宜，大致为1—1.5元/平米.月。
写字楼项目——综合楼基本数据写字楼项目——综合楼❖综合楼一般都是与客房、酒店融为一体、相辅相成、相互影响的。
❖众多综合楼的办公空间都是由客房改造而成，虽然硬件上有电梯、空调，但其面积都很小，不适宜比较大的公司办公；❖其服务标准会与酒店、客房的服务标准有些类似，所以价格都比较高。
❖客户群主要是以外资的办事处和知名公司的分公司或办事处为主。
写字楼项目——综合楼租售写字楼项目——综合楼❖综合楼以出租为主❖价格不低于纯写字楼❖泉城广场板块档次较高的项目出租率最高。
四、区域分析——中部区域分析商住两用楼四、区域分析——中部区域分析❖中部区域纯写字楼建筑面积52.7万平米（14个项目）,商住两用为4.35万平米（2个项目）,对于综合楼暂不统计❖由于中心城区土地开发成本的制约和土地资源的稀缺性，本区域待开发地块为数不多，以高档公寓和商务写字楼居多，价格不菲。