城市房地产市场价值实现潜力判断： 城市房地产市场价值实现潜力判断： 城市人口密度与城市人均财富水平
筛选原理 城市房地产市场价值实现的两个根本因素：
计算说明： 计算说明： 城市人口的统计数据包括 全市总人口、市区人口、 户籍人口、常住人口等数 种统计，在本次计算中主 要采用市区常住人口的统 计数据（常住人口更能反 应真实的房地产需求）， 少数城市因缺少统计数据， 采用市区户籍人口进行计 算； 城市总面积包括众多山体、 水体、耕地等不可建设面 积，不符合房地产用地建 设的真实情况，因此采用 城市的建成区面积作为计 算指标。
全国范围的城市梯级研究 集团取地要求 房地产快速上升市场 的一般规律 高潜力市场的进入性 条件判断 高潜力区域条件判断 借鉴成功经验
目标城市
世联的研究方法： 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分 第二次筛选： 第二次筛选： 企业发展要求 第三次筛选： 第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力 第四次筛选： 第四次筛选： 房价快速上升条件 第五次筛选： 第五次筛选： 城市的进入性条件 第六次筛选： 第六次筛选： 城市群内部优势比较 第七次筛选： 第七次筛选： 成功经验借鉴
3 7 11 14 15 16 9 2 17
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1 8
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
根据经济总量水平， 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四 个等级
一级城市群经济总 GDP 量达到10000亿以上， 35000 包括：长三角城市群、 珠三角城市群、京津 30000 冀城市群、山东半岛 25000 城市群； 二级城市群经济总 量在5000~7000亿， 包括：辽中南城市群、 川渝城市群、中原城 市群、海峡西岸城市 群、湘中城市群； 三级城市群经济总 量在2000~3000亿， 包括：关中城市群、 长江中游城市群、哈 大齐城市群等； 经济总量2000亿以 下为四级城市群
城市经济水平与人均财富水平 城市经济水平 人均财富水平是评估城市发展成果的最重 人均财富水平 要的两个方面；
国民生产总值（GDP） 国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的
最主要和直观的经济指标；
人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。
城市等级划分方法： 城市等级划分方法： 将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人 均财富水平进行排序。
房价上 商品住宅均价 升表现 商品住宅销售面积
人均可支配收入
社会消费品零售总额 连续三年保持在12%以上
房价支 撑指标
外贸进出口总额
连续两年增长在20%以上
土地价格 土地供应量
出现30%以上的猛增 放量或紧缩
房价驱 动指标 固定资产投资
城市总人口
连续2～3年增幅超过20%
大城市人口规模连续2年增 人口的规模增长直接产生刚性需求的积累，房价在短期内 幅达到1.5～2%以上，中小 会快速上涨 城市连续2年增长达到3~5% 以上
标； 外来开发商进入城市，并获得项 目成功，说明市场开放度较好；同 时外来的竞争也将使本地的市场成 熟度迅速提高； 参考世界银行研究报告专项排名 世联评价
政府效率
120个城市的政府效率排名之中 位于最后20位的不推荐进入 不建议进入评价为差的城市
可预见的房价提升空 与同级别城市相比，价格差距说 推荐进入同级别城市中房价位于 明现有房价拉升起点的高低； 中低水平的城市； 间 收益因素 行业平均利润水平
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
城市发展阶段与进入建议
单中心阶段 大都市化阶段 辐射外围城市阶段
上海、深圳、北京、 广州 杭州、南京、天津、 青岛、大连、沈阳、 成都、重庆、武汉 厦门、长沙、郑州、 石家庄、长春、南昌、 哈尔滨、合肥、西安、 昆明 贵阳、南宁
顶级城市
一级区域中心城市
二级区域中心城市
小城市 小城市 小城市 （案例借鉴：日本东京—城市发展进程） 案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
区域中心城市大都市化阶段
小城市 副城区 小城市
城市群阶段
横滨Hale Waihona Puke 副城川崎小城市
区域中 心城市
小城市
副城区
中心城市 主城区
副城区
其他城市
副城
东京
副 城
副城
其他城市
特征： 特征： 区域中仅有一个大规模城市， 整个区域的资本、人才等各种 资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外 扩的力量
二级城市： 二级城市： 区域重点城市 三级城市： 三级城市： 区域中心城市
珠海 舟山 贵阳 南宁 湖州 惠州 镇江
绍兴 常州 福州 淄博 潍坊 中山 泉州 南通 扬州 洛阳 嘉兴 大庆 威海 泰州 鞍山
三级城市： 三级城市： 区域重点城市
漳州 湘潭 株洲 北海 廊坊 秦皇岛
营口 德阳 钦州
注：城市梯级图表形式参见附件
世联的研究思想（2/2） 世联的研究思想（2/2）
世联的研究思想： 世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划 分为基础，结合贵集团自 身的企业战略发展要求， 进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力 的系统研究，选择在房地 产市场价值实现潜力高， 房价满足快速上升条件的 城市进入； 根据高潜力市场的进入性 条件与所在区域的潜力条 件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验， 结合自身条件最终确定进 入的目标城市
1 长三角城市群 2 珠三角城市群 12 3 京津冀城市群 4 山东半岛城市群（青岛-济南-烟台-威海-淄博 5 辽中南城市群（沈阳-大连-鞍山-营口） 6 川渝城市群（成都、重庆） 7 中原城市群（郑州、洛阳） 8 海峡西岸城市群（厦-漳-泉-福） 9 湘中城市群（长-株-潭） 10 关中城市群（西安） 11 长江中游城市群（武汉） 12 哈大齐城市群（昆明、大庆） 13 滇中城市群（昆明） 14 淮南城市群（合肥） 15 黔中城市群（贵阳） 16 北部湾城市群（南宁、北海、钦州） 17 环鄱城市群(南昌）
第五次筛选： 第五次筛选： 城市的进入性条件
优选城市进入性条件的考虑因素
限制性因素 条件说明
取地成本将明显增加；
推荐标准
土地资源获取难度与 城市土地供应出现明显紧缩意味 推荐进入土地供应相对平稳的城 着获取土地的竞争压力加大，同时 市； 成本
不建议进入土地供应明显紧缩的 城市
市场开放度与市场成 将外来知名开发商进入数量作为 推荐进入有多家全国知名开发商 评判市场开放度与市场成熟度的指 进入的城市 熟度 成本因素
注：十七个城市群并未完全包括我国的所有 城市，西部的大部分城市尚未形成城市群
什么是城市群 城市群（ 城市群（城市带、城市圈、都 市群或都市圈）指以中心城市 为核心，向周围辐射构成城市 的集合。城市群的特点反映在 经济紧密联系、之间的产业分 工与合作，交通与社会生活、 城市规划和基础设施建设相互 影响。由多个城市群或单个大 的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分 单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有 机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规 划的划分标准，将中国大部分 城市划分为17个城市群及城镇 密集区
全国范围的重点城市 战略性进入倾向的城市 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 具备进入性条件的城市 优选城市归属城市群内部条件比较
借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件
目标城市
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2
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4
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…
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形 成的十七个城市群与城镇密集区
谨呈:XX集团
城市进入策略研究分享
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2007.7
世联的研究思想（1/2） 世联的研究思想（1/2）
大区域中的城市发展阶段 区域单中心城市阶段
第一次筛选： 第一次筛选： 中国城市梯级划分
中国代表城市梯级模型
顶级城市 一级城市： 一级城市： 区域中心城市 一级城市： 一级城市： 区域重点城市
厦门 长沙 郑州 东莞 宁波 佛山 石家庄 长春 南昌 杭州 南京 天津 苏州 无锡 烟台 哈尔滨 合肥 西安 深圳 上海 青岛 大连 沈阳 济南 唐山 昆明 北京 广州 成都 重庆 武汉
价格水平一定程度上反应价格的 上升空间； 根据世联市场调查与操作项目得 到的利润水平经验数据 不建议进入利润水平过低的城市
第五次筛选： 第五次筛选： 城市的进入性条件
优选城市房地产指标
投资潜力指标 1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率） 2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资） 3、人口规模（常住人口、市区人口） 4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积） 5、供给规模（施工面积、竣工面积） 6、需求规模（销售面积） 7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数） 投资风险指标 1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率 2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率 3、供求风险：施工/销售、竣工/销售
同一级别城市中，根据城市在 城市群中的功能等级 功能等级细分为区域 功能等级 中心城市（即各城市群中的中心 城市）和区域重点城市（包括各 城市群中的次中心城市、功能性 中心城市、功能增长型城市）， 以反映各城市影响力差异 城市影响力差异； 城市影响力差异
同一级别城市按照人均财富水 人均财富水 平（人均可支配收入）进行排序， 二级城市： 二级城市： 以反映购买力差异 购买力差异； 购买力差异 区域中心城市 注：第一次 筛选排除的 城市：人均 可支配收入 低于10000元 的中小城市