第i 页第一章总论一、项目背景1、 项目名称：某老年公寓项目2、 项目地点：该项目位于*********3、 建设规模：该建设项目总占地面积483784.4m 2。

4、 项目建设单位概况单.位名称: ********* 5、 可行性研究报告编制单位6、可行性研究报告编制依据《**市城市总体规划》《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92） 项目建设单位提供的有关资料5、项目提出背景和建设的必要性（1）所谓 老年公寓”就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公 用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养 老与社区服务相结合的模式。

它既是一种新的老年人生活方式，又是一 种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。

编制单位: *********219902m 2，总建筑面积老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。

所以，优势十分明显：1）减轻子女养老压力，提高社会效率。

2）有利于老年人身心健康。

3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。

4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有家” 可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。

老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。

（2）改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4%下降到2001年的13.4 %。

；总和生育率由1970年的5.8 %。

下降到2000年的1.6 %9加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人们的寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从2000年的10.33%上升到2010年的13.26%，成为典型的老年型社会。

随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。

1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664 万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人，2010年第六次人口普查已近1.8亿人。

这一数字几乎超过两个英国的人口，若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行前十位的国家。

从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84%,而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%,比2000 年人口普查上升2.93个百分点，65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。

更为突出的是，我国80岁以上老年人口已超过1500 万，并以年均5%的惊人速度递增。

据预测到2050年60岁以上老年人口将达到4亿左右，占总人口25%以上，表现出两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。

我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。

我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。

如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。

人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。

然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。

人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。

为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。

人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。

我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。

但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。

老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。

一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。

老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。

党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年就发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。

陕西省和全国一样，已进入老年型社会。

据2010年全国第六次人口普查，陕西省总人口3700万人，65岁以上人口为3183840人，占总人口数的8.53%。

中共陕西省委、陕西省人民政府十分重视老龄问题，自2010年省政府就发布了《关于建立高龄老人补贴制度的意见》的政策，指出老年人是一个需要特殊关怀和照顾的群体，搞好老年人优待服务工作是各级政府义不容辞的责任。

”做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定具有十分重要的意义。

”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了陕西省老龄事业的健康发展。

加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。

所以，某老年公寓项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社会和谐，加速文明建设。

二、项目概况1、拟建地点本项目建设地点位于****市北城区********生态旅游示范区。

2、项目建设规模与目标本项目总用地面积329.86亩，总建筑面积，483784.40川。

主要技术经济指标如下：总用地面积：219902 m2总建筑面积：483784.40 m容积率： 2.2建筑密度：28.00%绿化率：60%3、项目总投资本项目总投资为96800.00万元资金来源为企业自筹资金投入66800.00万元，向金融机构申请贷款63000.00 万元。

4、主要经济指标项目完成后，实现经营收入380136.45万元。

其中：房产销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。

利润总额185286.71万元，净利润134764.67万元，销售利润率48.74%,投资利润率12.74%。

项目寿命期内财务净现值为49900.42万元，内部收益率38.42%，静态投资回收期4.70年，动态投资回收期5.25年，盈亏平衡点为14.23%。

5、结论本项目位于****市北城区********生态旅游示范区，宗地区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。

第二章市场分析一、世界人口老龄化及其相关问题世界人口日趋老龄化问题现在已经是一个全球性问题，老龄问题发展战略正在纳入各国社会和经济发展战略之中，摆在各级政府工作的主要议程之上，发展中国家的老龄化问题尤其值得关注。

正如前联合国秘书长安南所说：全世界正在经历着前所未有的人口转变，从现在到2050 年，老年人口总数将从6.29亿增加到20亿左右。

在今后50年内，全世界将会第一次出现60岁以上老年人口超过少年儿童人口的情况。

”据联合国最新统计，目前，全球老龄人口总数已超过7亿，并且正在以比总人口快得多的速度递增。

1950年，全世界60岁以上的老年人约有2亿，1970年达到3亿，2000年达到6亿，2006年达到6.88亿。

据联合国人口统计部门预计，2020年全球老年人口将达到10亿；2050 年，全球将有近20亿的老年人，占总人口21%,并将超过14岁以下儿童人口的总数。

从1950〜2050年，全球人口将平均每年增长0.87%, 而老年人口将平均每年增长2.38%。

人口老龄化已成为一个全球性现象。

据有关部门预测，到2050年，全世界百岁老人将从2002年的约21 万增长到320万，其中非洲老龄人口将从4200万上升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600 万增加到3亿。

根据数据对比分析，目前，全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25%。

在2006年，在全世界186个国家和地区中，已有超过半数进入老年型”目前，世界每10个人中就有1个老年人，预计到2050年，每5 个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。

与此同时，老年人口本身也在老龄化。

1950〜2000年间，世界80岁以上的高龄老人增加了5倍，以平均每年3.3%的速度增长，大大超过60岁以上人口的平均增长速度（2.2%）。

由联合国制定的《2002年老龄问题国际行动计划》要求各国制定三大优先政策：第一，老年人与发展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。

首先强调保障与发展的相互关系。

现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。

没有经济的发展便没有社会保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。

老年人口是社会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。

老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。

其次强调目标。

以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。

提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。

再次强调手段。

要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。

二、中国人口老龄问题及社会福利化现状目前，世界上绝大多数老年人口生活在亚洲（54%）,欧洲（24%）其次。

据联合国人口统计部门预计，到2050年，亚洲老年人口将增长到近63%，而欧洲比例（11%）将减少一半，与非洲（10%）和拉丁美洲（9%）接近。