图4：近年写字楼供求对比（单位：万平方米）
300 200 100
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 施工面积 180.7 220.2 210.2 223.7 210.2 272.93 228.33 256.26 竣工面积 53.9 56.7 50 59.2 39.1 67.61 57.43 45.17 销售面积 20.1 23.5 25.6 32 29.6 33.78 31.3 39.2 空置面积 49.4 55 51.4 44.7 48.8 47.46 47.47
□ 写字楼分布情况及供应规模
重庆是长江上游的重要港口城市，一直以来朝天门都是重庆乃至长江上 游地区重要货物集散地和商贸中心，解放碑更是重庆商业的黄金口岸。 1997年重庆直辖以来，商业发展加快，由于重庆特殊的地理形态，全市 商业发展逐步由解放碑向各中心区域辐射，形成了以解放碑中心商贸区 为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅，共同发展消费 品市场的重庆主城商业格局，写字楼市场则依赖于商圈的发展而建设。
重庆写字楼市场调研暨
协信丹枫白露产品优化建议报告
营销中心 二OO八年七月七日
[提纲] Outline
Part1 重庆写字楼市场综合分析 Part2 项目市场定位＆产品建议
Part1 重庆写字楼市场综合分析
1、经济繁荣为重庆写字楼发展打下基础
今年是重庆直辖的第十一个年头，过去十年间重庆经济一直保持着高速稳定 的增长，十年来年均GDP增长均超过10％。2007年重庆市国内生产总值达到 4112亿元（见图1），增速位居全国第三位，总值是1997年的3倍；全社会固 定资产投资累计达到14396亿元，年均增长超过23%。 经济的强劲增长，经 济活动主体增加，活动频率引发了写字楼的高需求量，成为重庆写字楼发展 的基础。
表8：各区域各板块代表项目租金情况：
区域板块
租金范围 （元/㎡/月）
档次 高档
代表项目 大都会商厦
建面租金 （元/㎡/月）
110-160 （含物管费/套内面积）
解放碑
45-160
中档
世界贸易中心 雨田大厦 得意商务楼
60-80 60（含物管）
50
中区两路口上清寺
30-110
高档 中档
希尔顿商厦 中安国际大厦
上清寺商务圈，建成写 字楼有太平洋广场、正 源大厦、盛迪亚大厦、 环球大厦、希尔顿大厦
解放碑商务圈，建成 写字楼有大都会、纽 约纽约、世贸大厦、 国贸大厦、国际商务 中心、时代豪苑等。
南岸商务圈，建成写字楼有浪 高凯悦、金台大厦、宏声大厦、 正联大厦、科尔国际等，在建 写字楼有浪高会展写字楼、大 连万达写字楼、上海城写字楼。
图6：各区域写字楼供应情况
各区域写字楼总体供应情况
97.3
100
84.4
50 25
0
楼盘总数(个) 供应面积(万㎡)
渝中区 25
84.4
15.2 6
25.3 6
2 7.6
17
南岸区 6
15.2
高新区 6
25.3
沙坪坝区 北部区域
2
17
7.6
97.3
楼盘总数(个) 供应面积(万㎡)
□ 写字楼供应结构综合分析
图9：出租率所占比例图1
9%
2%
16%
18% 55%
50%以下 50%-69% 70%-79% 80-94% 95%以上
图9：出租率所占比例图2
9%
9%
9%
24% 18%
31%
60%以下 80%-89%
60%-69% 90%-94%
70%-79% 95%以上
重庆主城区现投入使用的甲级写字楼物业调查表：
图3：重庆市1998—2007年实际利用外资
4、 重庆市现有写字楼格局及发展趋势分析
近几年来，重庆市写字楼市场一直保持着平稳发展的态势，年投资额一直 保持在10亿元左右的水平。从历年写字楼整体情况看，从2000年开始，施 工面积、竣工面积、销售面积、空置面积均保持平稳，2005年各项指标达 到历史最高，施工面积、竣工面积分别同比增长29.8%、72.9%，空置面积 同比下降8.8%，市场环境表现最佳，同时这也是解放碑CBD大量高端写字楼 面市的时候。
图5：重庆市主城区写字楼分布
观音桥商务圈，建成写 字楼有未来国际、同聚 福大厦、北岸星座、嘉 年华大厦、荗业大厦。
沙坪坝区商务圈，建 成写字楼有知本时代、 华宇广场、世纪银河、 金阳易诚国际。
高新区商务圈，建成写字 楼有帝豪名都、渝高大厦、 大西洋国际、高创锦业、 未来大厦、申基·会展国际、 精英国际。
图7：重庆市写字楼供应结构比例
3% 9%
42% 52%
39% 55%
高档写字楼 中档写字楼 低档写字楼
内环：项目个数比例 外环：供应体量比例
□ 目前重庆写字楼租售状况分析
重庆市写字楼的租金受组团式商圈的发展水平与写字楼的商用性质以及市 场需求影响较大，它反映了写字楼地段价值的大小和经营水平的高低。就 重庆市主城区已经投入使用的写字楼调研来看，中心区域写字楼的租金一 般要高于次中心区域。 目前渝中区最为重庆的核心区域，商务环境已趋成熟，平均租金约在50-60 元/㎡/月左右。解放碑CBD中心写字楼的租价高达70-160元/㎡/月之间；而 同区域两路口及上清寺片区的平均租价则在40元/㎡/月左右，远远低于CBD 商务中心的租价。 其他区域中心区写字楼的租价比较接近，平均租价在30-40元/㎡/月左右
□ 重庆目前重要市场写字楼配置设施
关键指标
位置 体量（万㎡）
楼层 单层面积（㎡）
层高（m）
大都会商厦
5.2 10~37 2000
3.8
世贸中心
解放碑
7.5 8~57 1500 3.6～4.2
国贸中心
3.1 10~39 1300
3.6
希尔顿商务中心
两路口
2.8 10~36
800 3.6
未来国际
观音桥
7 7~45 1000 3.7
0.00%
2、经济结构调整加大写字楼需求
作为我国重要的老工业基地之一，重庆正在经历一个推进产业结构优化 升级、转变经济增长方式的过程。经过多年努力，重庆经济结构由矛盾 突出转向相对合理，这成为了重庆写字楼需求增长的重要推动力。
第三产业的发展是产业结构调整的重点
从重庆市近十年来的产业结构变化来看，第三产业在地区生产总值中 所占的比例越来越高（见图2）。1997年重庆市第三产业总产值为 349.5亿元，占当年GDP的37.7%，经过十年发展，到2007年第三产业 占GDP的比例提高到42.5%，产值达到了1747.95亿元。第三产业从业 人员数量也在十年来也增长了近50%，到2007年底，全市第三产业从 业人员达到了532万人。 第三产业的发展催生和壮大了大量广告、中介、金融、保险、证券、 通信、商贸、IT、法律服务、会计审计、咨询等企业和机构。它们对 写字楼，特别是中高档写字楼的需求会随着产业结构的进一步优化而 不断增加。
浪高·凯悦商务大厦
金台商务大厦 大西洋国际 渝高广场 庆泰大厦
30-60
30-35 36-42 18-30 40-45
目前重庆市已经投入使用的写字楼出租情况表现良好，64%以上的写字楼达 到80%以上的出租率，其中9%的写字楼出租率达到95%以上。 此次调研明细显示，核心区域渝中区写字楼的出租率最高，经营较为成熟 的写字楼出租率均在80%以上，其中以高档项目大都会商厦、纽约·纽约、 半岛国际商务大厦、希尔顿商厦等出租率最高，平均可达到90%以上。 其它商务氛围较为集中的写字楼平均出租率均在70%-80%之间，例如高新区 石桥铺片区的写字楼出租率均达到80%部分出租率。
图1：重庆市1998—2007年地区生产总值（GDP）及增长速度
4500
20.00%
4000
3500 3000
15.00%
2500 2000
10.00%
1500 1000
5.00%
500
0
GDP(亿元) 增值率
1998 1444 5.90%
1999 1492 3.60%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1603 1766 1990 2273 2693 3070 3486 4112 7.50% 10.10%12.70%14.20%18.50%14.00%13.50%15.60%
速度 核载
3.5M/S 21人，
3.5M/S 13人，
3.5M/S 18人，
3.5M/S 13人，
空调系统
分户中央空调
分户中央空调
分户中央空调
分级装修
普通装修
五星级装修
彩色外墙砖+进口玻 璃幕墙
铝单板型材氟碳喷涂+ 点式玻璃墙
铝单板型材氟碳喷 高档石材+玻璃墙窗
涂+点式玻璃墙
浪高凯悦商厦 南坪
8~37 1200 3.3
电梯
客梯：10部进口日立 数量
货梯：2部进口日立
客梯：10部合资三菱 观光：2部合资三菱 货梯：2部合资三菱
客梯：7部合资日立 货梯：1部合资日立
客梯：4部进口迅达 观光：2部进口迅达 货梯：2倍进口迅达
客梯：7部合资日立 货梯：2部合资日立
客梯：5部日立 货梯：1部日立
皇冠大厦
85-110（套内） 30-45 35
未来国际
60-70
江北观音桥
30-65
高档
同聚远景 嘉年华商厦
40-65 45-60
20-35
中档
茂业东方时代 北岸星座
20-35 25~30
南岸区南坪