浅谈城市房屋拆迁补偿存在的问题及解决对策
作者：娄春芳
来源：《管理观察》2010年第26期
摘要:随着中国经济的不断向前发展,城市建设中的房屋拆迁也变得日益频繁,然而在此过程中所引发的一系列矛盾与冲突也是不绝于耳,并且已经严重地影响了社会的安定与和谐。

本文分析了当前我国房屋拆迁过程中存在的各种问题,并对如何解决这些问题,从而更好的保护被拆迁人的合法权益提出了一些对策和建议。

关键词:拆迁补偿问题对策
随着市场经济的发展,现代化建设的展开,城市建设也正在如火如荼的进行中,许多城市的拆迁量也大大增加了,比如,新城区的建设、旧城改建、城中村的改造等等。

但是,伴随社会主义民主法治建设的不断完善,公民的权利意识逐渐觉醒,在城市拆迁的过程中引发了一系列的社会问题,并且已经严重地影响了社会的安定与和谐。

在前不久发生的唐福珍事件就可以印证这种潜伏于社会,隐藏于拆迁中的“不安定”。

下面仅就政府拆迁补偿评审中遇到的几个问题及解决办法提出一些肤浅的看法,供大家参考。

政府拆迁补偿是政府在城市拓展、市政建设、旧城改造及其他项目建设过程中对行政、企、事业单位和居民个人的土地占用、建筑物、附属物拆除及因此而影响的经济效益等,按照国家政策及相关规定以货币资金或实物形式支付给被拆迁人的补偿。

通过对秦皇岛市政府拆迁项目的评审,我们感到城市拆迁工作难度非常大。

结合拆迁项目预算及跟踪评审情况,对城市拆迁整治项目现状分析如下:
一、拆迁政策滞后,给拆迁工作带来很大难度
随着经济的发展,有些补偿的项目和补助标准已经不适应实际工作需要。

例如:如一些形成规模、历史沿用的临时房(无产权房),按文件规定只能按无证房标准补偿,或民用房实际用途是商用房,按文件规定只能按民用房标准补偿,但如果不相应补偿,拆迁工作将无法进行。

二、评估方法不完善,不能适应当前形势
目前,现行的评估方法主要以房、地及附属物等实物进行评估,没有考虑被拆迁人的无形利益,例如:方便的公共交通、良好的受教育环境、便利的购物和就医条件等。

因此,可以说目前的评估方法是不完善的,应及时进行调整,否则拆迁工作的难度会越不越大。

三、有些单位虚报重报拆迁补偿项目,套取补偿资金
一些部门把不存在的内容列为拆迁项目或者把已经补偿的项目重复上报,通过此种办法套取国家的建设资金。

如秦皇岛东港路道路改扩建中,涉及到对省渔业公司船舶修理厂铁路专用线拆除,在对该项目评审时就发现此种情况。

该单位原报称:利用该专用线从事玻璃等货物运输,每年为8万吨,拆除后每年仅装卸费和短途运输费两项损失75万元,规定按5年补偿为375万元。

经评审核实,该铁路专用没有发生该项目业务,因此全部审减。

针对上述存在问题,本人认为,评审人员应从以下几个方面加强控制,才能使拆迁补偿项目的资金额度把握准确,避免矛盾的发生,使拆迁工作顺利进行。

1.在进行拆迁项目评审时,首先要掌握政策,熟悉制度。

从层次看包括国家政策、省级政策和市本级政策;从范围看包括土地征用补偿政策、房屋拆迁补偿政策、居民异地安置政策、货币补偿政策、实物补偿政策和奖励政策等。

在土地占用补偿政策中又包括商业用地补偿政策、工业用地补偿政策、划拨土地补偿政策等。

评审人员熟悉掌握各项政策,坚持依法补偿的原则。

在坚持政策的前提下,针对拆迁中的实际问题,适当调整现行拆迁政策,制定必要的补充规定,以公开、公正、公平的原则,准确确定补偿的资金额度。

如在实际评审时,针对民用房实际用途是商用房的情况,如果被拆迁人能提供营业执照等相关证明,则按照商用房的标准补偿,切实保证了被拆迁人的利益。

2.拆迁的补偿范围应予完善。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。

应予补偿的收益主要有三种:租金,生产经营预期收益和拆迁产生的费用。

而北京对非住宅房屋拆迁补偿价格只包括两部分内容,即房屋区位补偿价和地上物补偿价,未有生产经营预期收益。

另外对房屋的租金收入也未列入补偿范围。

因此应扩大拆迁补偿范围。

三是房地产价格评估体系应予完善。

房地产评估结果的准确与否,与评估机构的水平、评估人员的水平有密切关系。

这要求房地产价格评估机构和人员应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和公平原则客观公正地出具评估报告。

但目前多数房地产评估机构是依附于行政权力而存在,出具的评估报告带有浓厚的行政行为色彩,这与法律的规定不符。

这需要有关部门尽快制定措施使房地产评估机构走向市场,并以优质高效服务赢得市场,使房地产价格评估体系日趋完善。

3.对于特殊地段的拆迁项目和特殊的人群,如困难企业和下岗职工,为能很好地完成拆迁工作,保证被拆迁人的利益,政策上给予单独考虑。

在拆迁工作中可全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度,妥善安置被拆迁户中住房和收入困难的家庭和特困企业。

实践中,关于被拆迁房屋是住宅还是非住宅,以及房屋面积的最终确定,关系到被拆迁人的切身利益,也最容易产生矛盾。

在评审拆迁项目时,评审人员要提前介入,从拆迁伊始就实行跟踪评审,不但要掌握相关资料,还要掌握现场情况,对原貌要留有影像资料。

评审人员要逐项核对补偿对象,掌握真实情况,尤其效益补偿一定要复核数据,掌握被补偿单位第一手资料,切忌凭被拆迁单位补偿要求直接确定补偿额度,这样才能使评审结果具有真实性和准确性。

以上是我们对拆迁补偿项目评审中遇到的问题及如何解决的一些肤浅看法,不妥之处,希望批评指正。

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参考文献:
[1] 程欣乔. 拆迁补偿缩水[J]. 新财经, 2001,(03)
[2] 邵俊波. 加强项目评审工作确保贷款资产质量[J]. 金融理论与实践, 1994,(11)
[3] 大河报:拆迁补偿理应“从高”参考市场价[J]. 农村.农业.农民(B版), 2007,(05)
[4] 张监. 拆迁补偿问题之我见[J]. 中外房地产导报, 2003,(04)。