第五步：开发商一次性返还客户三年20%租金收益（商铺总金额×20%）。
备注：房屋性质为非住房，营改增后房屋租赁的税率
(一)月租金收入(不含税)30000元以下：
1. 增值税：免征;
2. 城市维护建设税：免征;
3. 教育费附加及地方教育费附加：免征;
4. 水利基金：免征;
5. 印花税：按照0.1%税率计算;
1、不能把购铺门槛降到最低；
2、开发商承担商业街招商和运营。
需要成立资产经营管理部，专门针对后两年返租。
带租约销售
价格同等的前提下，如按当前招商政策，实际三年返租比例低于20%；
需提前制定每个商铺租金标准。
售后包租
1、彻底解决了项目违规销售的难点，规避了返租概念；
2、开发商直接获取门面三年的经营权；
3、自购自营客户，一次性补齐三年的租金差额（20%的返租总额减招商政策下当前门面三年应支付的租金总额）。
综上分析，我们认为第3种方式更加适合我方项目。
二、返租操作优劣势及操作细节
模式
优势
劣势/风险
操作细节
1+2返租模式
1、解决了项目违规销售的难点；
2、首年租金抵总房款，一定程度降低了客户购买门槛；
3、开发商可以获得更大的资金占有量(后两年租金)。
第四步：开发商一次性返还客户三年20%租金收益（商铺总金额×20%）。
第一步：客户按市场价格购买商铺；
第二步：按揭客户缴纳30%认购款，签定商铺认购协议；
第三步：客户从开发商借贷该铺首付款的20%金额，并签定借贷协议，客户同步补齐20%首付款，签定《商铺房买卖合同》；
第四步：银行放款后，开发商与客户签定包租协议（获取该门面的三年使用权）；
2、客户购买未租赁门面，则按招商方案所拟定的租金，逐月返租。
模式三
售后包租
客户先按正常折扣和价格购买门面后，开发商再从业主手中承租门面，并一定性返还三年租金。
1、一次性付款客户：签定购买合同后五个工作日内，可一次性收取三年20%的租金收益；
2、按揭客户：待银行按揭放款后五个工作日内。可一次性收取三年20%的租金收益。
3、大大降低了客户购买压力；
开发商承担商业街招商和运营。
开发商获取三年经营权，并需成立资产管理部门，对门面进行统一招商和运营。
三、售后包租具体操作流程
模式
形式一
形式二
售后包租
第一步：客户按市场价格购买商铺；
第二步：按揭客户缴纳50%首付；
第三步：银行放款后，开发商与客户签定包租协议，并获取该门面的三年使用权；
返租销售模式下的延展模式分析
一、返租操作形式
序号
操作模式
操作形式
返租期限：三年 返租比例：第一年6%，第二年6.5%，第三年7.5%，三年总计返租20%
模式一
1+2返租模式
第一年租金直接抵总房款，第二年和第三年，按半年度返还。
模式二
带租约销售
客户购买门面后，可获ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ相应返租收益。
1、客户购买已租赁门面，则按本门面已签合同的原始租金，一次性补齐购买者免租期租金（抵总房款）；
6. 房产税：按照12%税率计算;
7. 个人所得税：按照20%税率计算。