房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
印花税 签订土地使用权出让合同时，按合同金额的万分之五缴纳 地价1亿元 印花税50000元
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
契税 第一次：签订土地使用权出让合同时，按合同金额的3%缴纳。
第二次：缴纳城市建设配套费时，按城市建设配套费的3%补缴。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
持有阶段
房产税 土地使用税 营业税及附加 企业所得税
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
持有阶段
房产税 出租房产：租金×12% 自用房产：房产原值（包括附属设施和土地价值） ×70% ×1.2% 附属设施：为了维持和增加功能或满足设计要求，凡以房屋为载体，
应对：商铺推迟开盘，待车库达到销售条件后，一同销售。
定价策略的影响
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
营业税及附加 土地增值税的预征 企业所得税的预计和缴纳
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
营业税及附加 “附加”：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 基数：实际收款金额或已达合同约定付款日期的金额 税率：5.6% 次月缴纳。
不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、 电气及智能化楼宇设备等，无论是否单独记账与核算，都应计入房产原值， 计征房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出 前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人 缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，房 产原值不能准确划分的，由税务机关参照同类房产核定；出租的，依照租金 收入计征。
5%计算） 财务费用（金融机构利息或固定按土地成本、房地产开发成本之
和的5%计算） 售房缴纳的营业税及附加 加计扣除额（固定按土地成本、房地产开发成本之和的20%计算）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
土地增值税的清算
税率：分段计算
增值率≤50%的增值额
30%
50%＜增值率≤100%的增值额
土地增值税的预征 预售时预征，竣工后清算，多退少补。 基数：不论是否收款，均按合同全额预征。 预征率 普通标准住宅 2%。 非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等） 3.5%。 独栋商品住宅 5%。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
土地增值税的预征
同时符合以下三个条件的为普通标准住宅： 住宅小区建筑容积率1.0以上 单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方
应对：该企业在发改委为A组团办理了一个立项，将A组团划分为同 一个清算单位，以车库的负增值额与商铺的增值额抵销，避免多缴土地 增值税额3281万元。
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例二 ：销售策略对土地增值税的影响
某开发项目总可售面积为13万方，其中普通住宅10.5万方， 商铺0.8万方，车库1.7万方。截至目前，普通住宅以销售10.4万 方。
每平方米税额…………..分7个土地等级（4--20元），各等级的税 额由区、县政府确定，报市政府批准。不定期调整。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
城镇土地使用税
纳税义务起始时间 出让方式拿地：实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先。 转让方式拿地：从合同约定交付土地时间的次月起；合同未约定交付 土地时间的，从合同签订的次月起。
竣工阶段
土地增值税的清算 企业所得税的结算 竣工时点的影响 税收清、结算资料的准备
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
土地增值税的清算
土地增值税额＝增值额×税率 增值额＝销售收入－扣除项目金额 增值率＝增值额÷扣除项目金额
扣除项目金额（不等同于开发成本）： 土地成本 房地产开发成本 销售费用、管理费用（固定按土地成本、房地产开发成本之和的
房地产开发涉税知识
房地产开发涉税知识培训
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大
影响及应对）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
印花税 契税 土地使用税
竣工阶段
税收清、结算资料的准备
发改委批准的开发项目立项批复文件（《立项备案证》/《项目核准通知 》） 《土地使用权证》及附图 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《预售许可证》 《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》
初始产权证 面积实测报告 项目总体平面效果图 土地出让合同（或土地转让合同） 销售台账 主要的建筑安装工程合同、决算资料 账簿、凭证（符合税法规定的发票）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
持有阶段
土地使用税 营业税及附加 企业所得税
房地产开发涉税知识培训
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大
影响及应对）
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例一 ：项目报建对土地增值税的影响
以下措施可能有利于企业： 返还对象与开发企业分离 返还的依据（政府文件或协议）不指定具体用途
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
建设阶段
甲供材的营业税 承包商（供应商）开具的发票
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
竣工时点的影响
“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”或“开 发产品已开始投入使用 ” 的年度，必须进行企业所得税结算。
不论是1月，还是12月竣工，都必须在次年5月31日前进行企 业所得税结算。竣工时点靠后，不利于发票和成本结算资料的准 备。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4
倍以下
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
企业所得税的预计和缴纳
预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利， 将差异计入完工年度利润，多不退少要补。
预计毛利的基数：实际收款金额或已达合同约定付款日期的金 额。
预计毛利率：
某开发项目规划总建筑面积约110万方，分为A、B、C、D 四个组团，分期开发。2013年，A组团竣工，总建筑面积为28万 方，其中普通住宅18万方、非普通住宅0.9万方、商铺3.3万方、 车库5.8万方。
截至2014年2月， A组团已达到土地增值税清算条件，税务 机关要求进行清算。
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例一 ：项目报建对土地增值税的影响
土地增值税清算的第一步即确定清算单位。税法规定：以发 改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以《建设 工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。
该项目在发改委为整个项目办理了一个立项；为A组团办理了 11个《建设工程规划许可证》，分别为10栋高层住宅及底商以及 一个地下车库。
40%
100%＜增值率≤200%的增值额
50%
增值率＞200%的增值额
60%
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
企业所得税的结算
预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利， 将差异计入完工年度利润，多不退少要补。
税率： 25% 或 15%（城镇园林绿化及生态小区项目）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
第三次：后期补交土地出让金时，按补交土地出让金的3%补缴。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
城镇土地使用税
从拿地到售出房屋，每年都缴，4月和10月各缴一半。
每年税额=实际占用的土地面积×每平方米税额
实际占用的土地面积……以权证为准，包括行政划拨土地。也包括 小区内的道路、绿化用地。
建设阶段
甲供材的营业税 税法规定：施工方缴纳营业税的基数，应包含甲供材金额。
装饰工程除外。 实际承担人？ 税票的抬头为施工方，房地产企业无法税前扣除。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
建设阶段
承包商（供应商）开具的发票 发票是否合规，决定了成本能否扣除，对税负有着重大的影
响。不是有发票就行。
由于B、C、D组团在5年后才可能开发完毕，税务机关不可 能一直等待，故只能按11个《建设工程规划许可证》将A组团划 分为11个清算单位。
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例一 ：项目报建对土地增值税的影响
由于不同清算单位的土地增值税须分别计算，不得相互抵销，而车 库往往是负增值项目，按照《建设工程规划许可证》将A组团划分为11 个清算单位，将使得5.8万方车库的负增值额无法与其他清算单位的商铺 产生的巨大增值额抵销，造成商铺的土地增值税负上升。
国税发票：材料、设备、设备租赁、设计、广告、会展、咨 询、运输、通信等
地税发票：工程款、金融保险、表演、餐饮、住宿、旅游、 娱乐、销售不动产、不动产租赁等
“营改增”过程中，不断变化。两年之内全部完成。
承包商（供应商）为少缴税款提出的要求，可能使房地产企 业的税负增加。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点