第三章 北京水景别墅专题研究
一.北京水景别墅现状 二.北京水景别墅分类 三.北京水景别墅存在的问题 四.水景别墅规划设计的实施策略
一.北京水景别墅现状
水对人怡心养性的景观功能以及调节气温、净化空气环境的的作 用，使绝大多数购房者认同与向往。
由于北京水的稀缺，目前，水景楼盘的价格均比同地段的“旱地 楼盘”高出5%-10%，同楼盘中面向水景的户型比看不到水景的相同户 型每平方米平均要高出400元至1500元，但多数借景成功的楼盘都获得 了上佳业绩，碧水庄园、银湖别墅等1000万余元的水景别墅均在短期 内被抢购一空。
削弱视觉美感。同时河岸垂直陡
峭带来的安全问题，不能获得良
好的亲水性。此外硬质河道完全
改变了动态的自然景观系统，成
为钢筋混凝土的渠道。
三.北京水景别墅存在的问题
1.水景别墅规划设计中的几大误区
纵观目前北京众多的水景别墅，虽然在数量、类型上多种多样，但 其中精品寥寥无几，在规划设计中仍存在一些误区:
“以人为本”,无从体现 生态设计，纸上谈兵 设计趋同,缺乏整体性
一.北京别墅市场的发展阶段
北京别墅市场的发展简单来说，其发展经历最初简单COPY外型，局部 模仿，发展到纯粹的复制以及今天的原创别墅。
北京别墅市场发展阶段
发展阶段
时间
关键词
初级模仿秀的 上演
九十年代初期
简单的欧式建筑符号，空间分布简单、粗糙，户型 面积大而奢华
模仿主义
1998年左右的 依然带有明显的模仿痕迹，但其品质已经明显提升， 别墅复苏时期 在内部功能的分布上追求品位与品质的结合
“以人为本”,无从体现 生态设计，纸上谈兵 设计趋同,缺乏整体性 重“榜样”,不重创新
三、北京房地产市场分析
2. 房地产市场供需状况
供给： 截至5月6日，全市可售的期房项 目共有1523个、面积2644.77万 平方米。综合起来，京城待售商 品房为1857.15万平米，占可售 面积的六成以上。 北京待售商品房房源充足。而交 易双方信息不对称和某些房地产 商控制性销售造成京城楼市“一 房难求”
三.北京别墅市场的供需状况
从行政区域分布来说，别墅项目供应主要集中在昌平区、朝阳区、顺 义区、大兴区及海淀区等地区，这五个地区供应量之和占总供应量的 58％。
丰台区、通州区、房山区及密云县等地区供应量所占比重都有所增加， 表明北京别墅市场正在向城区周边地区扩散，加之周边配套设施的不 断完善和交通线路的不断延伸，以上区域的别墅市场前景利好
需求：
随着第一季度房价上涨的消息公 布，去年被抑制的需求出现明显 反弹。
目前中低价位的项目在五环以外， 市场新项目普遍呈现往中高档项 目发展的趋势，导致需求压力增 大。
三、北京房地产市场分析
3. 商品房价格水平
《楼市》市场研究部调查的数据显示，仅2006年3月份北京五 环内各热点板块商品住宅与去年3月同期相比涨幅达到25.2%。
投资、消费及出口三大需求趋于平稳 房地产投资增幅回落，基础设施投资大幅增长 城市居民八大类消费支出呈现“七升一降” 对外贸易增势强劲，外资大量流入
一、北京市宏观经济形势分析
2. 城市规划与基础设施建设情况分析
城市交通快速发展，重点工程进展顺利 城市公用事业综合服务水平进一步提高 城市绿化取得新进展
二.北京水景别墅分类
北京的水景住宅大致可分为三种类型： 造水型
第一代水景住宅属于造水型，即小区内本身并没有自然的水，开发商 要么挖一条小溪，要么通过开辟一片池塘的形式，在小区中想办法营 造出一片“水的盆景”。
典型案例：丽水佳园(独墅逸致)、中体奥林匹克花园、扬州水乡
二.北京水景别墅分类
观水型 观水型住宅。这些居住区多处于自然水系的旁边，居住在其中确能 看到周边的水系景色。但是，小区本身并不能引进溪流。
纯粹的拿来主 义
2001年
纯粹的复制缺乏了自我，不能与本土文化、以及使 用者的精神气质相结合
回归的原创情 节
近阶段
吸收古今中外产业精华，不拘泥于任何一种现有产 品与模式；既不照抄产品模式又不排斥合适的产品
二.北京别墅市场的区域分布
1. 别墅区域分布概况
传
统
亚奥京北 区
中央别墅区
别
墅
西山（香 山）板块
针对2006年的别墅市场，北京目前的别墅土地储备用地足以支撑未来 两年的项目开发，因此实质性开发量仍然很大；另外停止别墅类用地 供应政策的出台，造就了别墅豪宅最大卖点：土地资源的稀缺性，任 何东西都可以模仿，惟有地段和风景无可复制。
四.北京别墅市场的现状及预期
1. 北京别墅市场现状分析
后续供应面 临断档
第一、由于购房欲望“深入人心”，经历去年观望阶段看到房 价不降反升，所以需求出现反弹 第二、外地人甚至海外人士来京购房比例与日俱增，投资性买 家在市区和商务区内的比例甚至超过60%
第二章 北京别墅市场研究
一.北京别墅市场的发展阶段 二.北京别墅市场的区域分布 三.北京别墅市场的供需状况 四.北京别墅市场的现状及预期
➢ 开发企业优化组合联合拿地成为新的 发展趋势
2001-2005年北京综合地价指数变化曲线
价 112 格 110
108
➢ 综合平均低价涨幅较大 ➢ 各类用地低价平稳上升
情 106
况
104 102
100
➢ 工业地价涨幅明显高于居住和商业用 地
98 96
➢ 传统商业区中商业用地及南三、四环
94 2001
按照“优化市场，发展平原，涵养山区”的原则，结合“两轴－ 两带－多中心”的城市空间布局，继续集中必要的投资力度，推 进“两个转移”、实施“五个倾斜”，突出政府投资对社会投资 的引导、放大、调控作用。
二、北京土地市场分析
1. 土地供应情况分析
2005年度北京土地供应计划调整前后 比较
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
亚澜湾项目前期策划方案
第一部分 总体市场研究
第一章：宏观经济与北京房地产市场 第二章：北京别墅市场研究 第三章：北京水景别墅专题研究
第一章 宏观经济与北京房地产市场
一、北京市宏观经济形势分析 二、北京土地市场分析 三、北京房地产市场分析
一、北京市宏观经济形势分析
1. 北京市宏观经济形势分析
整体经济运行情况良好 产业结构优化、地方财政增加、物价稳定、就业良好
区
城南阳光别墅区
三.北京别墅市场的供需状况
区域 昌平 朝阳 海淀 顺义 大兴 丰台 通州 房山 怀柔 密云 平谷 门头沟 石景山 西城 东城 宣武 崇文 总计
06年北京市场在售别墅项目区域分布统计表
个数 30 32 13 14 10 5 15 10 7 9 1 1 1 0 0 0 0 148
占地面积（平方米） 12458698 6619329 3432441 6668561 2958600 1046113 4537991 2550605 4016982 1939426 120000 400000 60938 —— —— —— —— 46809684
0
原指标数量
调整后指标数量
工矿仓储 商服
经济适用房 住宅商品房 基础设施等 合计
2005年北京土地供应计划用途结构 分布图
18%
43%
5%
工矿仓储 商服
6%
28%
经济适用房 住宅商品房 基础设施等
2005年北京土地实际供应用途结构 分布图
8%
16%
5%
9%
Hale Waihona Puke 56%6%工矿仓储 住宅商品房 基础设施
经济适用房 商服 科教文卫和行政办公
别墅用地叫停，现在许多别墅项目争相上马，为的就是 尽早进入市场，赢得更多的销售周期。
远郊别墅，以相对低廉的价格，较高的性价比，良好的 自然景观与社区环境吸引着购房者的目光
三.北京别墅市场的现状及展望
2. 06年下半年北京别墅市场展望
产品结构将 面临调整
北京中产阶级群体的逐渐壮大将使经济类别墅或者“类 别墅”的有效需求不断膨胀，这就需要部分“中高阶层 ”的主流别墅产品，来迎合这一类消费群。所以在未来 一段时间内，经济型、小户型别墅或“类别墅”的低密 度住宅的比例将有所扩大
面积所占百分比 26.62% 14.14% 7.33% 14.25% 6.32% 2.23% 9.69% 5.45% 8.58% 4.14% 0.26% 0.85% 0.13% —— —— —— —— ——
三.北京别墅市场的供需状况
2005年北京在售别墅项目210个 2006年目前为止北京在售别墅项目184个
三.北京水景别墅存在的问题
1.水景别墅规划设计中的几大误区
纵观目前北京众多的水景别墅，虽然在数量、类型上多种多样，但 其中精品寥寥无几，在规划设计中仍存在一些误区:
多数小区水景设计采取传统的工
“以人为本”,无从体现
程措施，拓宽河道、裁弯取直、 石砌护坡、高筑河堤等，导致大
生态设计，纸上谈兵
量的沉积、淤塞；石砌的护岸改 变河床、河岸的自然特征和功能，
供应总量基本实现计划指标，能满足市场用地需求 顺义、通州、亦庄三个新城是远郊区县中土地供应的重点区域，朝、海、丰、石 则是城八区土地供应的主要区域，中心城区土地供应明显受限 2005年12月17日，在全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长李元在部署 2006年工作重点时也明确表示，2006年将继续停止别墅类用地土地供应
别墅价格继续 上涨
远郊别墅持续 放量
国家在未来几年内不再批准新的别墅项目的规定成了别墅 热的最主要的催化剂。这对许多在建别墅或已获准的别墅 项目开发商来说是一大利好消息，新政策的实施将使现有 别墅逐渐进入奇货可居的状态。别墅价格会因此有较大的 提升
城市新富阶层的兴起也带动了经济型别墅的快速发展，同 时交通畅通的远郊别墅置业的新型选择，较高性价比的远 郊别墅持续放量