大武汉1911 NAGA上院 高端公寓
主城区位； 高端配套； 国内知名材料精装； 品牌物管； 常规公寓户型。
柏悦居
普通公寓
城市区位； 主流配套； 普通精装修； 中高端物管； 常规公寓户型。
昆仑公寓
武汉公寓产品供应还是以普通公寓为主，公寓产品价值层 次不明显，并非真正意义上的酒店式公寓：
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武昌竞品 货量统计
3月-6月
2012年整个武昌公寓市场货量在1万套以上，9月新推 项目不多，但是存量较多，货源充足。
7月-8月 9月 10月 11月
大华铂金华府：2.18日开盘，推出278套，销售50%左右 优活城：上期公寓销售90%左右，下半年另有一栋公寓楼推出 福星惠誉水岸国际，公寓已销售80%左右 福星惠誉国际城，年初开盘，小户型公寓销售80% 水晶郦都：现售小户型公寓销售90%以上
•城市刚性需求旺盛； •强势医疗
熟居住区；成数产 业园区等； •交通便利、生活配 套完善； •城市内有大量的年 轻白领置业人群
市强势的教 育资源，尤 其是小学、 初高中；
代表 项目
沈阳北站公寓 项目、太原街 公寓项目 北京CBD建外 SOHO
沈阳04-06年入 市部分项目； 华府一期
北京柏悦居 昆仑公馆
居住差异：一般没有单独的厨房、无阳台、无天然气、商业水电。
物管服务：大多聘请国际知名品牌物管公司提供专业服务，因此物业管理费也 较高。 首付：商业地产为5成，不能使用公积金，抬高进入门槛。
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公寓客户
分类 客户特征
•政府官员 •私企老板
目标客户定位：投资客为主要群体
臵业关注点 面积需求 商务公 寓 小户居住公 寓 酒店式公 寓
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在这个乍暖还寒的市场环境下， 开盘当日去化套数都在280套以上， 成为淡市下的奇葩 什么才是真正的制胜法宝？
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不限购、高赠送率以及面积小低总价是LOFT产品的制胜法宝，但40 年产权、生活成本高、居住舒适度差也是其致命劣势。
武汉城市广场41-120平 联发九都府蒙提公馆36-64平
金海名都29-108平
南国大武汉SOHO
硚房翰林珑城 裕亚俊园42-88平 中民长青里40-45LOFT 金涛鸿公馆45-100平
西马名仕31-110平 思联公馆33-63平 中城国际一期50-90平 华南国际广场47-75平 大武汉1911沃克伍德公寓60平
城市核心区域出现， 商务市场相对发达。 •多数依托高档酒 店。 •有外籍、中高层 管理者的商务需求， 以及相应的承受能 力。 •投入成本较高， 对开发商实力以及 经营管理能力有一 定要求 沈阳万鑫 武汉南国悦公馆
域，地段或自 然资源极其稀 缺。 •从配套到产 品单体，形成 豪宅体系。一 般多为5星级 酒店、高端商 业、会所等。 •对开发商实 力要求极高。
安全性
项目所在核心地 段保证了其收益 性和安全性
进入性 流动性
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脱手容易吗？
面积小、总价低 能降低投资门槛， 提升流动性
目录
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2 3 3 4 5 3
公寓分类、特点及客户 武汉公寓市场 公寓LOFT热销启示
国内外酒店式公寓案例
公寓报广、装修鉴赏
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公寓分布
武汉市场约有46个在售及即将入市的公寓项目，汉口中心区 占公寓分布十分密集，汉阳以及远城区供应最少。
于公寓类型，非纯写字楼，但又完全具备写字楼的功能，可注册公司。是近
年来出现的一种极具投资价值的物业。 3、酒店式公寓：一般分布在城市中心商业繁华地段和CBD附近,集居住、办 公、休闲为一体，并提供较高档次服务，因此倍受商务人士的青睐。 侧重于居住的酒店式公寓,配套上强调保安、防火防盗、卫星电视、管道煤 气等居家功能 侧重于办公的酒店式公寓在配套上强调商务、办公通信、中央空调等方面
华府一期 铁西公寓项目
北京东方 太阳城 北京协和 医院附近 社区
北京海淀区 多数项目
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公寓分类
公寓因其总价低、部分不限购、回报率高，已经 成为商铺、写字楼等商业地产的投资替代首选。
普通公寓 商务SOHO公寓
商业用地 商业用地
酒店式公寓 商务公寓或公寓
40年，不限购 5成
用地性质
住宅
5、综合体带动，炒热片区商业，提升公寓的投资价值 南国大武汉soho、大武汉1911
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公寓分类、特点及客户 武汉公寓市场 公寓LOFT热销启示
国内外酒店式公寓案例
公寓报广、装修鉴赏
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市场表现
近期的武汉公寓LOFT市场可以说是一片飘红： 3月28日开盘的人信汇推出498套房源，当日销售328套 ，开盘去化率为66% ； 4月8日开盘的南国大武汉SOHO推出840套房源，当日 销售634套，开盘去化率为80%； 5月6日开盘的壹加壹空间，推出493套房源，当日销售 280套，开盘去化率为57%；
丽岛美生，五月推出138套，六月底又推出168套，已销售80% 南国大公馆：今年6月推售64套，剩余10套不到 8090：预计七月推售，供应量300多套 29街：预计9月推售，供应量378套 南国悦公馆：预计下半年入市，供应量433套 福星惠誉东澜岸：7月推售，供应量400多套
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下半年武昌公寓 市场货源充足
大华铂金华府 奥山世纪城 优活城 福星惠誉水岸国际 福星惠誉国际城 汉飞又一城 中南国际城 思玛特公寓 Bobo城 29街
爱家国际华城
南大华南湖公园 世家 长航蓝晶国际
龙安港汇城
金地华公馆
丽岛美生 水晶郦都
名城8090
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公寓价格
光谷南以及白沙洲片区公寓产品处于价格洼地，均价6000 元；汉口中心区为价格天花板，均价14000元以上。
•成长型中小规
模企业 •创业型小规模 企业 短期居住客户
区位、形象、价 格、
地段区域价值看 好、保值、周边 配套设施、交通 便利 地段、价格、交 通、配套
30% 40%
-
-
40-50平米小户型；70-80 平米两居室 40平米一居室过渡居住、 60-70平米一室一厅与7080平米紧凑两居室婚房 40-50平米小户型
20%-30%
自用居 住
年轻白领
-
40-50%
养老客户
地段、配套、价 格
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公寓客户
客户需求分析——投资型客户
投资客臵业关注点：地段、投资收益（短期投资回报、长期升值空间）、 物业管理、开发商品牌等。 投资客户需求面积：小户型投资产品。
收益性
投资者关心 的四个方面
能不能挣钱？
风险大不大？ 门槛高不高？
武昌中心区 南湖片区 光谷片区 白沙洲片区 洪山片区
武昌在售公寓产品均价分布图
徐东青山片区
汉口、汉阳在售公寓产品均价分布图
硚口片区 江汉江岸片区 后湖 片区 黄陂 汉阳片区
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产品分析
武汉市场公寓产品以平层为主、LOFT为辅，40-65平的 毛坯产品为市场主流。
武汉市场在售/待售公寓
NO1企业社区汉口北SOHO 金寓
暂未入市 目前在售
众联天美国际 卓尔四季公寓 福星城
中城时代天街
百步亭金桥汇
中民长青里
金涛鸿公馆 联发九都府蒙 提公馆 华南国际广场 金汉1903 南国大武汉 中华城 大武汉1911 SOHO 保利香槟国际 中城国际 西马名仕 翰林龙城 武汉城市广场 裕亚俊园 人信汇 壹加壹空间 北大资源首座 中央荣誉 金海名都 世茂锦绣长江
汉口竞品 货量统计
2011.11 2011.12 2012.1
2012年整个汉口公寓市场推出10625套，其中9月新推 项目为10个（5317套），为公寓项目集中供货期。
2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11
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去化分析
配套不成熟、价位高于片区住宅的40年投资产品（平层/LOFT ）、以及中心区域价位坚挺的公寓产品为去化难点户型。
去化情况较差项目
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去化分析
40年不限购产品、配套成熟、高性价比的毛坯 LOFT产品以及均价不过万的产品受市场热捧。
去化情况较好项目
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市场现状
北京顶级公寓：
与一线城市相比，目前武汉市场顶级公寓较少，热销产品多 为都是打着公寓旗号的性价比小户型，因此未来武汉公寓市 场也可以朝着这个标准不断创新，从而提升产品溢价空间。
顶级公寓
中心区位； 世界顶级配套； 五星级装修及物管； 世界级材料； 户型面积较大。
如：京汉1903
投资客
地段、投资收益 •事业单位/大型 （短期投资回报、 40-50平米居住型小户型； 国企/金 融证 长期升值空间）、 80-100平米商务公寓或写 字楼； 券房地产等行业 物业管理、开发 的中层管理者 商品牌等 •医生、教师等
核心客户
50-200平米左右
60%70%
50-60%
70%-80%
自用办 公
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公寓特点
商务公寓/酒店公寓基本特点
功能不同：soho两用，除了居住功能，亦可办公， 产权类型和年限不同：一般为40年，不限购不限贷； 购买客户不同： 1、投资客-看重回报率； 2、办公客户-部分中小企业及自由创业者； 商务公寓投资潜力大：住宅租金回报率一般在2-4%左右，商务公寓一般在 5%-7%左右。 户型的差异：户型小总价相对较低，大多为30-90平之间；