本报告是严格保密的。
注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段
发展阶段
星海国宝 世贸滨江 汤臣壹品 香蜜湖一号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 贝沙湾 凯旋门
顶级豪宅核心特征5：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟 阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合
硬件保 障水平 高
9
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨
北京 Peking House 大连 青岛 星海国宝 东海路9号
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
核心问题 价值挖掘
豪宅案例研究
加分项
豪宅驱动力模式
本项目又属于湾区豪宅，
总结国内的湾区豪宅市场， 成功者寥寥，于是我们放 眼成熟市场，逐一分析了 世界十大湾区豪宅案例， 其中发现香港、新加坡、 美国的案例较为符合本项 目，由此也梳理了一套湾 区豪宅的价值体系，我们 认为本项目符合了这一套 价值体系，便获得了“加 分项”。
集美区
翔安区
海沧区
G28
湖里区
G29
思明区 厦门天价新地王于2007年9月8日产生—— 国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元； 总地价款约33亿元，地价一次付清

市场惊呼：“面粉比面包贵”
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2
项目属性界定
汤臣一品
华府天地 世茂滨江 金色海岸 杭州 西湖8号公馆 发展绿城.留庄 红树西岸 香蜜湖1号 深圳 中信红树湾
11万元/平方米
8万元/平方米 3.8万元/平方米 均价2.6万元/平方米 5-8万元/平方米 均价3.3万元/平方米 3～5万元/平方米 4.2～3.1万元/平方米 一期2.5万元/平方米 四期3.5万元/平方米（复式 4.5万元） 5万元/平方米
上海
波托菲诺 4期
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13
发展阶段
顶级豪宅核心特征4：产品的发展经历了三个 阶段
第二阶段
初级阶段
第一阶段 大
产品核心 特征
产品价值 诉求点 顶级形象 特征
1.
2. 3.
第三阶段 富人区
高级阶段
第四阶段
成熟阶段
外豪
1.
2.
私享
“大”； “低密度” 资源依附
1.
2. 3.
金砖堆砌； 符号营造； 空间改变，空中别墅

随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
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15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
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10
先天资源
顶级豪宅沿绝版位臵分 布； 主要分布可分为两类： 城市顶级豪宅必须具备 两种核心属性相加：
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
项目 先天资源 核心属性 城市核心+ 资源 海岸线+湾 区 城市核心+ 人文 海岸线 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 资源 城市核心+ 历史人文 城市核心+ 历史人文 11
3
平均高点 平均中点 平均低点
500㎡ 390㎡ 280㎡
5
豪宅别墅户均面积区间 平均高点 平均中点 平均低点 330㎡ 250㎡ 200㎡ 单价（单位/ 元/平方米）
1
高层总价区间 在700~1000 万左右
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20000
40000
60000
80000
100000
120000
7
8
中信红树湾三期高层
共性 特性
体系匹配
豪宅价值体系
湾区豪宅价值体系
本项目价值体系
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5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价” —— Gucci总裁 明尼科〃迪梭 奢侈品又称为“非生活必需品” 奢侈品是“无形价值/有形价值 关系比值最高的产品”
“体验点”打造 立足于“产品氛围”、“服 务”；
1.
2. 3.
注重私密性； 注重享受性； 注重专属化；
大 “别墅”物业类 型为顶级形象； 立足于产品硬件
面子
身份、体验、品质
卓越、专属、创新、艺术 低调的奢华 收藏品 立足于产品软硬相结合 低调奢华，强调圈内影响
1. 2.
镶金带银，强调富贵符号； 强调生活方式 立足于产品软件 宣扬某种高尚的生活带来的身份
8
中信红树湾三期高层复式
8
12 中信红树湾三期别墅
顶级豪宅核心特征3：全国价格趋同性；物业 类型两极化；户型面积趋同性
价格特征： 1. 单价突破了3万/ ㎡价格箱体， 顶级豪宅全国价格具有趋同性， 与城市竞争力不相关； 2. 价格在普通住宅突破1万/ ㎡， 顶级豪宅实现了跳差，价格比 1.3：1跳至2-4：1； 物业特征： 顶级豪宅物业类型两极化，主 要以低密度别墅、高层为主； 多层产品出现率较少；这与顶 极豪宅地段稀缺相关； 户型面积： 1. 别墅物业户型面积主要集中在 400-600平方米； 2. 高层物业户型主要以4房为主， 面积以200平方米为主流户型； 城市
1.
营销特征 市场价格
张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有
1. 2.
市场比较法定价 价格与普通住宅价格比约为1.3：1 星海国宝
2.
前期市场比较法定价，后期 稀缺性自我定价； 价格比1.3：1跳至2-4：1
稀缺性自我定价； 价格比2-4：1
代表项目
银湖别墅
中信红树湾 波托菲诺
万科十七英里 贝沙湾；凯旋门 14

——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场
香蜜湖1号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 十七英里
上海豪宅市场Hale Waihona Puke 华府天地 汤臣壹品 世贸滨江
二线豪宅市场
杭州〃金色海岸 杭州〃西湖8号
海外豪宅市场
香港〃凯旋门
香港〃贝沙湾
新加坡〃吉宝湾
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案例详细内容见附件
9
顶级豪宅共性特征总结
空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化 功能：功能多元——室外功能室内化、享受性 科技：高科技元素——时尚、精密、安全 配套设施：配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部 物业管理：5星级服务——金钥匙
项目背景、属性
R1：市场现状
R2：客户目标
核心问题 价值挖掘 豪宅案例研究 体系匹配 本项目价值体系
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4
豪宅案例研究思路：标准分＋加分项
4万的均价迫使我们放眼
全国一线豪宅市场，梳理 一套豪宅的价值体系。过 程中，我们从各类案例中 总结出了豪宅的五种核心 区动力。我们认为项目只 要做到这一点，便获得了 “标准分”。

中大规模 湾区核心
总建筑面积为21.32万m²，为五缘湾片区中大规模住宅项 目 位于内湾核心区北侧，上风上水的核心区位
一线亲海
优良景观
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区域内唯一拥有605米一线临海线，满足亲海体验
东南和东北向均拥有最佳景观面
3
打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目 的是为构建豪宅价值体系提供参照指标
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
区域属性——厦门城市“新客厅”
项目优势： 厦门为福建经济中心城市，海西经济圈的核心城市 二线中心城市 城市新兴湾区，整体规划 水平高，配套完善，自然 厦门岛内唯一湾区，全国稀缺性湾区物业，集海景湾景于 城市湾区 一身 资源丰富； 地块位于内湾核心区域， 厦门岛内唯一整体规划的区域，正出于快速发展期 新兴片区 具有一线亲海的优良景观； 拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资 自然资源 项目劣势： 源，实为休闲养生宜居之宝地 地价高，楼面地价高达 交通便利，规划中的配套满足所有休闲居住商务需求，但 区域配套 15500元/m² ； 当前配套建设尚未成熟 由于没有形成大片居住区， 周边人气较低； 整个区域仍在建设中，配 项目属性——五缘湾的“主卧” 套设施尚未完全建成。
402-434平米 3房
129-147平米2房和 200-230平米3房 276-333平米3房 3房，复式 220-225平米复式 350平方米左右 150-260平方米，2梯2 户 238-245平米4房 140-150平米3房， 167-179、200-268平 米4房 11层220-320平米
豪宅价值体系梳理及案例研 究专题分享
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本报告是严格保密的。