四、开发现状分析：
１、住宅供应量：
• 2006年多层商品住宅房屋成交面积约58.17万平方米，同比增2.96%，高层住 宅成交量约3.3万平方米，同比下降26.67%，存量住房成交面积约为16.86万 平方米，同比增长41.44%。 2006年存量住房成交量为16.86万平方米，是商品住房成交量28.98%；房改 房成交量为8.5万平方米，占存量住房成交量的50.42%；经济适用住房成交 量为1.13万平方米，占存量住房成交量的6.7%。
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２、当前市场住宅产品单体设计分析
• 主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多 • 有落地窗或弧型窗，但数量不多 • 窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以墨绿色为主 • 立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧 • 外墙砖使用较少 （效果图、户型图图片）
３、当前市场住宅产品户型分析
第一部分
一、地理位置：中心枢纽位置
• 宝鸡，古称陈仓，位于陕西关中西部，地处陕、甘、宁、川四省（区） 结合部，处于西安、兰州、银川、成都四个省会（首府）城市的中心 位置，陇海、宝成、宝中铁路在此交会，是中国境内亚欧大陆桥上第 三个大十字枢纽。 • 辖九县三区，市域面积1.82万平方公里，总人口376万，其中市区人 口75万。东西长156.6公里，南北宽160.6公里。 • 东连咸阳市，南接汉中市，西、西北分别与甘肃省天水市和平凉市毗 邻。 • 进入新世纪以来，“工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态园 林大城市”和创建“最佳投资环境、最佳人居环境”的发展思路深入 人心，宝鸡已经进入了新的黄金发展时期，城市面貌发生正在发生着 天翻地覆的变化。 • 宝鸡2006年第三次跻身全国综合实力百强城市，名列第73位，我国 西部的一座明星城市正在崛起。
３、东高新区市场状况
目前宝鸡房地产市场竞争最激烈的区域，高新区管委会和高新广场的兴建， 为项目开发带来了一定的契机，但目前配套不完善，售价基本都1800~2600
元/平米之间。目前以左岸新城、渭水苑为代表，项目体量大，整个区域 布局规整，产品风格多样，有明显的主题设计。
４、东区市场状况
市政府的东迁带动了区域的发展，代码大桥的建成将打通与高新区的 阻隔，导致区域市场成为和东开发区齐头并进的趋势，周边配套相对比较 完善，售价基本在1500~2300元/平米之间。目前以轩苑 、东岭·新时代 等为代表，市政府的搬迁随之带来的利好条件是目前区域消费者看重的最 大卖点，也是促进本区域发展的前提。
小结
４、房价继续上涨
总体上看后期房价依然上涨，基价超过2000元/平米。一方面，宝鸡市房 地产市场供给稳步增长，市场需求平稳；另一方面，房地产市场面临着行政 调控压力，税收调控、金融调控的压力以及建材、能源、劳动力等价格上涨 产生的开发成本增加，土地的稀缺性以及商品房品质的提高带来的成本增加。 但是总体上看宝鸡市房地产市场供给与需求基本平衡，所以今后宝鸡市房价 还将继续保持上升势头。 ５、二手房成交量上升，助推商品房价格稳步上涨 旧城改造速度加快，拆迁量较大，拆迁户中将有相当一部分要重新购房， 另外城市外来人口的增加和农村人口不断涌向城市，使得这些购房者会先选 择总价比较低的二手房。与此同时，“卖旧买新”也将成为许多购房者的置 业观念，想改善居住条件的购房者越来越多，根据个人实际情况选择住房的 消费模式活跃了整个房地产市场，也将助推商品房价格稳步上涨。 ６、开发商竞争更加激烈，产品意识进一步加强 消费者消费理念质的飞跃，住房需求由安居型向改善型转变，消费者更加 关注产品质量、社区环境、物业配套等，因此房地产市场发展空间依然很大。 在激烈的市场竞争中，房地产开发商更趋理智，更加注重产品规划设计，提 升品质人居。
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三、经济状况：工业强市，秦地支柱
• 宝鸡是西北地区的工业重镇，国有企业比重大是宝鸡经济结构的 显著特征。畜牧业、旅游业随着经济的推进，逐渐成为宝鸡发展战略 的重要产业。 • 今年上半年，宝鸡市实现生产总值240.17亿元，比上年同期增长 14.3%，创近十多年来同期新高，增速分别高于全国（增长11.5%）、 全省（增长13.8%）2.8和0.5个百分点。 • 今年上半年，经济运行呈现“六快一升两稳一涨”的特点，即工业、 投资、消费、外贸出口、财政、城乡居民收入增长快；工业经济效益 提升；农业生产、金融运行平稳。 • 上半年第一产业实现增加值20.00亿元，增长6.0%；第二产业实 现增加值144.13亿元，增长17.4%；第三产业实现增加值76.04亿元， 增长11.0%。
录
第三部分：市场调研 一：市场调查 二：市场分析 三：市场需求分析 四：潜在消费者分析 第四部分 项目概况 一：项目位置 二：项目地块价值分析 三：项目优劣势分析 四：项目定位 第五部分 项目规划建议 一：主题思想 二：规划要点 三：设计要点 四：结构 五：项目配套设施建议 六：项目智能化建议 七：物业管理建议
宝鸡市房地产市场调研报告
目
第一部分：宝鸡市概况 一：地理位置 二：人文历史 三：经济状况 四：远景规划 第二部分：宝鸡市房地产市场分析 一：宏观市场分析 二：区域市场分析 １、市中心区域市场状况 ２、西高新区市场状况 ３、东高新区市场状况 ４、东区市场状况 ５、西区市场状况 三：土地现状分析 四：开发现状分析
• • • • 普通户型为主，错层、跃式、复式结构住宅很少，部分多层以复式 单位出现。 三房占当前市场的53.5%，平均130平方米，两房占37.5%，平均 100平方米，一房单位和四房单位各占5%。 两房户型中以两厅结构最多，占46%，一厅结构约占44% 三房单位以两厅两卫占绝大多数，平均133平方米，为三房总数的 65%以上，三房两厅一卫平均129平方米，为三房总数的20%，三 房一厅一卫约为11% 当前宝鸡市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客 户群和部分投资客户群。 （户型图图片）
二、人文历史：华夏文明的发祥地
• 宝鸡古称陈仓，是华夏始祖炎帝的诞生地，周秦王朝的发祥地。唐至德二年 (公元757年)，因市区东南鸡峰山有“石鸡啼鸣”之祥而改称宝鸡。这里是佛、 儒、道文化的汇集地。以出土佛骨舍利而闻名于世的法门寺为盛唐时期的皇 家寺院和著名的佛教文化中心。 境内文物资源丰富，其中以青铜器为最，现已陆续出土毛公鼎、大盂鼎等五 万余件青铜器，被誉为“青铜器之乡”。 著名文物古迹有：炎帝活动过的天台山，佛教圣地法门寺，著名道人张三丰 主持修道的金台观，典雅秀丽的五丈原诸葛亮庙，姜子牙隐居垂钓的钓鱼台， 雄伟壮观的周公庙，隋唐帝王皇家温泉--汤峪温泉，一代名流苏东坡主持修建 的凤翔东湖等。 太白山国家森林公园、原始风貌鲜明的嘉陵江源头景区和具有欧洲风情的关 山草原。 宝鸡的民间艺术更是多姿多彩，独具一格。皮影、木偶、剪纸、刺绣、社火、 脸谱、泥塑、草编等都始终散发着周秦文化的遗风古韵，闪烁着中华原始文 明的奇光异彩。
５、西区市场状况
随着整个城市发展规划的推进，西区成为宝鸡市发展的尾巴，目前也 是北坡搬迁户的安置房区域，消费者接受度比较低，售价基本1200~1500 元/平米之间。目前以阳光百翠园、聚丰.植物园生态小区为代表，虽然在配 套等上面有着明显的不足，但距市中心距离较近，以及新都市主义的开发 模式也很适合在此区域发展
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４、当前市场住宅产品规划设计分析 １）景观分析：
• • • • • • • 大数楼盘环境较差，对于自身水、坡地、树木等资源的利用不到位 环境营造无主题、与本身项目建筑风格脱节
２）小区配套设计：
仅停留在幼儿园的规划设计上，其他小区配套缺乏 没有特色
３）建筑风格
多以多层、小高层和高层为主 宝鸡市场上的楼盘建筑风格均大同小异，没有明显的差异 部份楼盘已开始重视建筑风格，建筑风格的销售力在营销过程有所展现，如 左岸新城、凯跃·欧洲城 （效果图图片）
因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的价位，售价基本都在 2100~2800元/平米之间。以大地苑、滨河花园为代表，楼盘档次较高， 环境和商业氛围很好，客户认知度也比较高。
２、西高新区市场状况
政府高新区发展的先头区域，目前各种配套相对完善，售价基本都在 1600~2200元/平米之间。目前以绿城·逸水苑、凯跃·欧洲城为代表， 项目规划设计时尚，借势清姜河的天然资源，周边配套齐备。
二、区域市场分析：东扩南移，差异明显
• 通过市场调查发现，宝鸡的房地产市场仍 然处于培育期，没有引入很好的开发理念 和先进经验，没有很高的规划设计思想和 营销手段。 • 目前宝鸡房价受地段和区域因素的影响依 然比较明显，整个宝鸡市可分为五大价格 版块。
市中心
西区
东区
西高新区
东高新区
１、市中心区域市场状况
四、远景规划：“四市”、“两最”促 发展
• 改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力 赶超，争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展。 建设“工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态园林大城市”和创建“最佳投资 环境、最佳人居环境”的发展思路和奋斗目标 宝鸡将通过培育大企业、大集团，整合优势资源等手段，充分发挥机械、电子、食品、 有色金属和建材等支柱产业的比较优势，建设宝鸡市的“八大基地”，以此壮大八个 优势产业。
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城市发展目标确定将宝鸡市建设成为陕西西部和陕、甘、宁、川四省毗邻地 区的中心城市，达到科教先进、工业发达、交通便捷、商贸繁荣、环境优美 的现代化大城市。 到2020年国民生产总值达到3931亿元，国内生产总值增长率达到20%，人均 国民生产总值达到376975元。
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第二部分
一、宏观市场分析：层次不齐，竞争激烈 • 房地产总体发展概况：
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总结以上对宝鸡市整体概况和宝鸡市房地产市场的介绍和分析，得出以下论：
１、人文生态人居城市带动房地产市场发展 宝鸡的生态环境目前是宝鸡最大的亮点，和工业的长足发展必然会带动房 地产市场的发展； ２、房地产市场供应充足 从供给方面看，土地供应量大增，商品住房的供应量随之增加，上百亩地、 几十万平米的大型小区已不罕见，市场供应量更加充足。随着政府东迁时间 临近，东高新区、代家湾地区的房地产市场迅速升温，上述二地区商品房价 成为我市的领头羊。2006年政府招拍挂的土地也主要集中在东高新区、代家 湾、姜潭路等地区，市内出让土地数量已极为有限。优美的环境、人性化的 设计、完备的基础设施、配套设施逐步齐全、上述地区的商品房成为销售热 点。 ３、房地产市场需求平稳 随着“四市”建设和以创建最佳投资环境、最佳人居环境为内容的“两 个最佳”发展目标的逐步实现，北坡地区的整体搬迁、铁路沿线的拆迁改造 以及我市经济实力不断增强、城镇居民收入水平的提高、城市人口的增加， 人们改善居住条件的有效需求将不断增强，需求量平稳增长，从而使得市场 的供需趋于理性的态势。