南山后海中心区 南山区后海中心区T1070011地块 南山后海中心区 南山区后海中心区 南山区滨海大道南侧、环 东路西侧
Hale Waihona Puke 龙岗区南澳街道桔钓沙市场供给十分有 限。预计未来2-3 年商业办公市场竞 争更加激烈。
南山区后海中心区T1070022(G) 光明高新区 龙岗区五联社区 宝安区石岩街道 龙岗区五联社区 宝安区沙井街道
供求状况：近年来深圳写字楼市场供应量较少，成交量 接近于2008年水平，但价格呈上升趋势；空置面积逐 年缩小
销售面积近三年来最低值，但价格 却一路飘升。
2011年深圳写字楼空置率创四年 来新低。随着“总部经济”的深入 发展，以及开发商通过运营写字楼 以获得稳定现金流和收益的意识增 强，写字楼租赁趋势渐显，回购的 现象也时有发生，2010年纯租赁 型的写字楼占总量的49.87%，全 市一半写字楼物业只租不售。
3010
2138 2000 1800 1160 1160
283.34
2193 光明新区城建投资
20101 深圳市中油润德销售
22500 深圳市中油润德销售
15364 中国石油化工
11317 中国石油化工
941
深圳市邮政局、深圳 市金安信科技
数据来源：深圳市规划和国土资源委6员会
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发 通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌 握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售 情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金 水平、客户类别及租期状况；
从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋 势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻 性的价格建议。
3
商业写字楼市场分析
土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
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土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋 势；成交商业办公用地集中在南山区
近四年来，深圳商业办公楼 用地成交量呈下降趋势，特别 是2011年出现了峰谷；而成交 价格则呈上升趋势，2011年达 到了近年来最大值。
平均楼面地价 (元/㎡)
4404
平均 溢价率
0.00%
龙岗区
3
1.71
47559
24130
7070
1.19%
南山区
6
21.26
23596
213600
9831
0.52%
盐田区
1
合计
13
0.03 23.51
2007 84918
3010 252315
941 9212
0.00% 0.56%
5
土地市场特征分析
注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。
年份
2010年 2010年 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年
区域
宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区 宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区
供应面积（万㎡）
1.99 0.00 3.30 0.00 2.10 0.25 7.72 0.75 0.00 0.00
数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统
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土地市场特征分析 商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
近两年来，福田区成为深圳商业写字楼市场的供应、成 交大户；2011年第三季度后，市场又进入了去存量阶 段
从商业写字楼的分布，近两年来， 福田区是深圳写字楼市场的供应和成 交大区；其次是龙岗和南山。
盐田北四街北侧
区域 南山
建设 面积㎡
4101
规划建 筑面积㎡
58000
成交总 价(万元)
59400
楼面地 价(元)
10241
竞得方 大成基金
南山 4139
41400
49000 11836 深圳市海王星辰
南山 南山
3727 5253
41500 43100
44400 34100
10699 中山证券 7912 中铁南方投资
数据来源：华房数据--房地产数据资源管理系统
成交面积（万㎡）
1.59 6.67 2.27 4.19 3.47 0.00 3.75 0.07 0.46 2.11
从福田区商业写字楼的供求情况看 ，2010年第一季度至2011年第二季 度均无新房入市，市场以去存量为主 。2011年第三季度，由于世纪汇广 场等的入市，使得市场供应量骤增， 市场又进入去存量阶段。 成交价格在2011年第三季度之后， 再次上扬。
南山 3024
29600
23100 7804 深圳市天威视讯
龙岗 41487 22380
13900
6211
深圳市浪骑游艇会 （万科子公司）
南山 3354
-
2596
-
天虹商场
宝安 龙岗 宝安 龙岗 宝安
盐田
6632. 3557 3074 2516 2050
2007
9750 995 800 755 1025
金谷系列市场调研报告
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2020/12/15
客户目标
目标：
通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实 现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大 化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价
办公用地成交区域集中在南山区，预示未来市场供给十分有
商业写字楼一手市场分析 商业写字楼二手市场分析
限，商业写字楼新房市场竞争相对宽松
从商业性办公用 地的分布来看： 南山区占据了13 席中的6席，且面 积较大，多为股份 制公司竞得，以建 设企业总部。其余 项目面积较小，主 要分布在宝安和龙 岗。
项目名称
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世联对目标的理解及本报告需解决的核心 问题
我们的理解
房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综 合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运 营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企 业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类 型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立 泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展 的基础。
2011年，深圳商业办公楼用 地成交区域以南山区为主，占 比超过了80%，平均楼面地价 接近1万元/㎡。
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会
2011年深圳商业办公楼用地成交区域分布情况
行政区 宝安区
宗数 (宗)
3
土地出让金 (亿元)
0.51
建设用地 面积(㎡)
11756
规划建筑 面积(㎡)
11575