➢ 国有企业所占比例最高，民营企业也占到的三成，而外资企业所占比例很少
【项目信息】
总部基地——个案点评
公路出行较为便利，但轨道交通及公共交通不畅。 园区企业享有三减三免得政策，成为其招商的亮点之一 周边居住环境逐渐形成，但商业气氛不浓。 周边无商务氛围，全部凭借产品自身营造。 项目自身配套较为全面，但目前还处于建设中。 产品较为中庸。 客群以高新科技企业为主，与其定位相符。
1
探寻—前人的足迹
如果不能对我们所处的市场有一个明确的概念的话，那么， 我们就会被当前存在的一些潜意识所左右。
【商务地产发展历史】
国际标准
第四代 生态办公区
国内标准
第三代 专业写字楼
低密度、独栋办公楼 密集型区域性办公楼 总部性质集团办公楼
第一代 自建办公楼
第二代 高档酒店
生态办公是商务地产发展的高端形式
【项目信息】
BDA国际企业大道
所属商圈：亦庄 物业级别：甲级 占地面积：54000 建筑面积：190000平方米 容积率：0.77 绿化率：41% 物业管理费：独栋出售为4.2元/平
米.月，分层出售为11元/平米.月 开间面积：4000-12000 平方米 停车位售价：地下10万元/位 停车位租价：地上150元/位.月, 地
写在前面
年初大雪灾、汶川大地震、南方大暴 雨，生态环境的恶化，给中国人民带来了 前所未有的危机和灾难。
写在前面
热岛效应、粉尘污染这些城市顽疾，使越来 越多的城市居民处于“亚健康”状态。生态、健 康、环保，是城市发展的永恒追求。
写在前面
1800万，北京城市将要承载众多的人口。 大饼不能再摊下去，可持续成为城市发展的 主题。
【项目信息】
非中心
所属商圈：朝青 物业级别：甲级 占地面积：390000平方米 建筑面积：450000平方米 容积率：0.90 绿化率：30.8% 物业管理费：5.80元/平方米·月 开间面积：450-3500平方米 停车位售价：地下10万元/位
【舞台】 环渤海
承载环渤海经济圈 新升值点的 发展责任
如此重量级主角,如此宏大的舞台, 如此演出效果，剧情的起伏如何？剧 情的矛盾在哪里？
【提报目录】
1》》探寻足迹——市场解读 2》》分析本质——借鉴案例 3》》寻找坐标——项目定位 4》》总部蓝图——产品建议 5》》绽放魅力——营销推广
PART
【商务地产现状】
原有的商务中心区，CBD、金融街、中关村已经步入成熟的阶段，规模 趋于饱和。以独栋办公为新亮点的新型商务区，诸如：亦庄BDA，南区 总部基地，中关村上地新兴园区，望京高科技园区等逐渐兴起。
独栋写字楼的独立形象及独家冠名权，能充分满足企业建立公司品牌 和展现公司张力的需要，同时也能通过独立的运营来满足企业文化的 营造，以及企业管理的需要，逐渐成为市场新宠。
下350元/位.月
【项目信息】
BDA国际企业大道入住企业行业分布图
17% 23%
35% 25%
设计研发 软件、生物医药 贸易、保险 其他
BDA国际企业大道入住企业性质比例分布图
外资 国企 民营
销售率：一期：90% 二期：26% 入住率：一期80% 二期：0 企业性质比率：
成交均价：一期：7272元/平米 二期：8800元/平米 租售比例：全部出售
【项目信息】
丰台总部基地入住企业性质比例分布图
丰台区总部基地入住企业按行业性质比例分布图
外资 国企 民营
26.80% 17%
31.70% 24.50%
电子信息企业 光电一体化企业 生物医药研发 其他
销售率：77% 入住率：85% 企业性质比率：
成交均价：7993元/平米 租售比例：全部出售
➢ 其中80%以上是高科技企业，分别来自电子信息行业、光电一体化企业和生物医 药 研发三个行业。
独栋生态办公是商务地产发展趋势
【市场分析】
项目 信息
综合 分析
特质 提炼
市场分析
【项目信息】
总部基地
所属商圈：京石高速 物业级别：甲级 占地面积：65公顷 建筑面积：140万平方米 容积率：1.59 绿化率：50% 物业管理费：3.98元/平方米·月 开间面积：1200-6000 平方米 停车位售价：地下18万元/位 停车位重最大，居主导地位 ➢民营企业所占比重最大，外资和国企所占比重相当
【项目信息】
BDA国际企业大道——个案点评
地理位置较差，位于北京郊区。 但区域位置较好，做为新兴商务区，区域内商务氛围成熟。 政策方面优势明显。 随着亦庄大环境的改造，交通及相关配套将日趋完善。 随着区域价值的提升，其升值空间较大。 前期较为成熟的开发和宣传推广为后期奠定基础。 在市场具备较高知名度。 有一定的客群基础。
目前，独栋办公形态有几种类型，按范围经济可分为：总部经济、产 业园区、商务花园等。
独栋办公是企业发展的追求
【商务地产发展趋势】
在当今社会，企业的发展已由生产驱动型转化为知识驱动型，由此 导致企业对传统厂房、仓库、零售店等房地产的需求减少，而其写字楼 需求在其总地产需求中比例大幅增加； 在对1400多家写字楼的问卷调查中，70%以上的机构表示对现在的写字 楼不满。长时间在传统的写字楼办公，会出现浑身不舒服，目眩头晕，思维 迟钝等症状。（资料来源：美国绿色生态建筑机构）
利用中国市场优势，为国际企业及海外华侨、华资进驻中国 提供理想的发展空间，缓解内资高科企业上升平台狭小的矛盾。
【舞台】 办公模式
真正国际化的 “低密度、生态”
总部办公体验
【舞台】 商务地产
中国城市扩容过程中商 务地产开发的 典范项目
【舞台】 密 云
区域功能转变的 核心支持
【舞台】 北 京
总部产业链的 强化延伸
密云云西项目前期顾问案
发 展 商：北京九华集团等
顾问机构：协成机构·光合理想
提案时间：2008.7
【主角】
总部特区位于北京市东北部密云，拟在未来的五年内建成集亚 洲及大中华部、研发、商务、结算为一体的综合总部科技商务园区。 将科技、研发、商务、旅游、休闲、运动等基本元素结为一体形成 创新价值，打造生命力强的高端园区产业运作模式。