中国文化旅游地产最新趋势及产品创新之道邹毅领易投资 LinkEase Investment Consulting总经理《房地产观察家》公众微信出品人复世投资合伙人2016年2月内容提纲1中国市场发展趋势及产业链布局状况2旅游综合开发的6种经典模式3 旅游度假小镇基本特征4 4个风口上的经典案例学习Part 1旅游市场发展趋势及产业链布局状况相比商业市场，旅游市场具备极其良好的增长潜力0%5%10%15%20%25%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年实体商业消费 VS 国内 旅游消费线下商业消费增长率 旅游消费增长率2016年春节旅游市场继续高涨旅游板块整体业绩同比增长95%旅游产业扶持政策密集出台2009年，《国务院关于加快发展旅游业的意见》2012年2月，《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》2012年7月，《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》2013年，《国民旅游休闲纲要(2013-2020年)》2014年，《关于促进旅游业改革发展的若干意见》2015年7月，《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》2015年12月，《关于支持旅游业发展用地政策的意见》从观光游到休闲度假游迅速升级人均GDP 旅游需求 主要旅游形态 出行方式>1000美元国内旅游需求增长期，有出境游动机 观光旅游 团队>3000美元旅游需求爆发性增长，出国旅游井喷行情休闲旅游散客、家庭自助式、自驾游比例增加>5000美元休闲需求与消费能力日益增强并多元化度假旅游 散客、自驾游为主10002000300040005000600070008000中国人均GDP （美元）观光游休闲游度假游旅游项目的22个产品方向可供选择旅游产品类型●自然山水景观●生态主题景观●人造微缩世界景观●主题器械游乐●风情小镇●综合度假村●农家乐●运动健身项目●文化体育节事●仿古主题游乐●宗教旅游●科技旅游●企业拓展●儿童教育、娱乐●体验式商业●养生休闲●动植物园●大型实景演出●博物馆、艺术馆、美术馆主题游●历史人文景点●马戏团●青少年拓展实践8LinkEase领易投资几个高增长的旅游细分市场的品类•亲子游市场•体育旅游市场•养老旅游•教育旅游2015年携程周边游大数据报告分析结论大城市周边游市场迅速崛起，成为风口2015年携程周边游大数据报告分析结论2015年携程周边游大数据报告分析结论综合排序序号 城市 游客总量 旅游收入人均旅游消费人均可支配收入 求和1 杭州 56.65 75.84 86.53 95.62 314.65 2 苏州 52.72 68.26 83.69 100.00 304.673 武汉 100.00 78.38 50.67 71.28 300.324 南京 49.10 61.15 80.49 91.20 281.94 5 成都 96.49 66.80 44.75 69.98 278.026 无锡 39.46 50.80 83.23 89.40 262.897 宁波 36.35 42.94 76.37 94.60 250.268 长沙 54.97 47.93 56.36 78.90 238.169 青岛 35.47 42.66 77.76 82.04 237.93 10 大连 29.62 39.95 87.17 71.96 228.71 11 沈阳 43.04 42.84 64.34 67.96 218.18 12 西安 62.19 38.19 39.70 77.34 217.43 13 厦门 27.66 29.03 67.84 84.89 209.43 14 长春 25.64 34.26 86.36 58.48 204.75 15 常州 25.92 26.31 65.61 84.59 202.42 16 济南 28.96 26.45 59.04 83.04 197.50 17 郑州 40.24 35.89 57.64 62.33 196.11 18 嘉兴 27.94 22.72 52.56 90.29 193.50 19 哈尔滨 31.15 31.64 65.66 61.73 190.18 20合肥34.0731.8160.3562.87189.11全国旅游投资适宜性城市综合排名旅游目的地 硬件建设 渠道营销 管理服务 特色旅游景观 旅游综合体 公共游憩设施酒店精品民宿 温泉 配套商业 度假地产旅行社各类网站 各类APP 个性化旅游组织旅游地产产业链布局风情景区 度假小镇主题公园 郊野公园 博物馆旅游 古镇村落 温泉养生客户消费资本投入利润产出内容研发 旅游金融 智慧景区 酒店管理 PMS旅游演艺亲子活动 婚庆 旅游商品 科技设备 文化衍生品 特色餐饮特种影院 体验馆 会议会展门票 娱乐体验活动消费酒店消费 餐饮消费 购买商品 度假地产投资交通消费 导游导览消费管理提升打造综合旅游公司的39个细分产业链Part 2旅游开发的6种经典模式模式一：旅游+地产雅居乐清水湾雅居乐在海南清水湾前后分三次拿下所有地块，总面积达1.5万亩，总价才约24.18亿元，楼面地价仅245元/平方米；之后雅居乐又计划在西双版纳、腾冲、瑞丽地区打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，总占地面积约64000亩，超出清水湾体量的4倍，计划总投资超过400亿元。
项目概况以滨海度假、海上观光、商务休闲、运动、居住为主要功能的高品位、生态型、综合滨海旅游度假区。
将清水湾打造成为集休闲度假、观光、商务、运动、居住为一体的综合滨海旅游度假区。
开发商：海南雅居乐房地产开发有限公司建筑形态：独栋别墅,双拼,联排,多层,小高层,高层配套：三个18洞高尔夫球场、6家超五星酒店、温泉谷、2个贵族游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村、主题商业街、温泉入户、咖啡厅、阅览室、网球场、游泳池、健身房等生活配套区位分析清水湾与三亚同处于热带地区，有着相同的气候、环境条件，是大三亚经济旅游圈旅游地产最重要组成之一；清水湾属于陵水县管理范围，不属于三亚，目前陵水县基础设施较为落后，治安、服务水平极差，周边附近没有成规模的生活配套设施，清水湾作为高端大盘，只能依托于三亚市作为其配套；陵水县的品牌度、知名度较弱；清水湾版块只是依靠自身配套，结合其自身资源，从购房者需求角度说，只适合于度假、短期过冬，不适合于长期生活养老，目前没有形成居住、生活、养老过冬的人气。
分类产品信息整个规划用地结构为：“一轴、两带、三核心”模式。
一轴：山海一体景观轴。
从九所岭山体到清水湾海面，形成一道从山体通向大海的景观轴。
两带：两条特色景观带。
滨海旅游休闲带、东西景观大道。
三核心：商业文化娱乐中心。
威尼斯水镇核心、商业办公核心区、文化特色旅游核心区；其海岸线长达12公里，总体规划1.5万亩，总投资逾200亿；在规划上超越以往单一的开发模式，实行统一规划、统一开发、统一管理，高起点打造；未来将建有6家超五星级酒店，3个18洞国际滨海高尔夫球场，两个贵族游艇会、海洋体验展览馆、温泉疗养、国际风情购物街等国际顶级湾区配套；由雅居乐地产携手国际金融投资机构摩根士丹利共同开发，为中国的高端财富群体打造满足于旅游、投资、养生和度假于一体的国际豪宅社区；海南东海岸线上最具竞争力的复合高端大盘产品分类规划户数：金色果岭173栋、蔚蓝海岸约35栋，瀚海银滩187栋、星海传奇一期82栋主力面积：果岭别墅240～398㎡，住宅公寓120、182㎡，酒店式公寓77、95、海景别墅297㎡～1414㎡、海景住宅公寓99、111㎡金色果岭——360阔景高尔夫大宅占地面积：约350亩建筑面积：约9.35万平米容积率：0.4产品类型：独栋、双拼、四联排，洋房栋数与套数：别墅171栋共254套，公寓2栋共144套配套设施：54洞高尔夫球场、五星级高尔夫会所、2500平米会所产品类型户型面积（平方米）栋数套数套数比独栋三房两厅310-570 112 112 42.51%双拼四房两厅206-319 47 94 55.51%四联排五房两厅178-183 12 48 1.98%公寓u 两房两厅、三房两厅、四房两厅115-291 2 136 两房两厅50%、三房两厅47%、四房两厅3%产品类型户型面积（平方米）栋数套数套数比洋房一房、两房、三房68-17535847一房：34%、两房：56%、三房：10%蔚蓝海岸——湖畔乐活小镇占地面积：约270亩 建筑面积：约14万平米 容积率：1.2 产品类型：洋房 栋数与套数：商业部分配套7栋、住宅部分28栋，共35栋，847套 配套设施：2000平米水体主题公园、湖畔商业中心、特色餐饮等瀚海银滩——一线海景城邦占地面积：约50亩建筑面积：约71万平米容积率：1.4产品类型：别墅、洋房、公寓栋数与套数：187栋，约4435套配套设施：一线海景沙滩、会所、1100米商业街、游艇码头产品类型户型面积（平方米）栋数套数独栋别墅两房至五房297-1415 165 165 洋房一房至四房97-335 17 1535 公寓一房至两房97-335 4 2800产品类型户型面积（平方米）栋数套数独栋 两房至四房 105-255 400 400 洋房一房至三房55-13514820星海传说一期——阅星居海，醉人生占地面积：1200亩，其中第一批200多亩 建筑面积：90万平米，其中第一批5.5万平米 容积率：0.4产品类型：别墅、洋房、公寓栋数与套数：别墅65栋，65套；洋房14栋约600套；公寓3栋，约2400套配套设施：会所、1100米商业街、高尔夫体育公园开发节奏项目开发周期为10年，复合型功能配置，度假旅游和地产开发互融共生2009年高尔夫球场试营业，中国唯一一个将果岭健在山滩上的高尔夫球场，配备3个会所，SPA，宴会厅，咖啡厅等，配置18洞灯光夜场及19个打位灯光练习场目前开发商只动工一家五星级酒店——莱佛士酒店，酒店规划占地面积约208亩，建筑面积7万平方米，有350间客房（含50套别墅客房）其他五家酒店、游艇配套都没有进入实质施工阶段恒大海花岛总投资1600亿，倾力打造全球最大国际会议城、58座现代酒店、七星半岛酒店、欧式城堡酒店、全球首创世界童话乐园、12.7万平方米奇妙海洋世界、23项游乐水上乐园、大型国际购物中心、6大风情商业街、8大主题美食街、茗茶酒吧街、28个特色博物馆、5国风情温泉城、大型歌剧院、音乐厅、电影艺术中心、华夏超大影视基地、大型水上实景演出、7大民俗表演广场、KTV天地、超大型中心公园、珍稀特色植物园、欧式婚礼庄园、40公里黄金海岸、天然岛屿大铲礁等于一体的顶级文化旅游胜地三亚红树林度假酒店模式集度假、艺术、电影、餐饮、时尚、购物、会议会展于一身多元化产物拉斯维加斯式的造梦工场近5000间客房，造浪泳池、丛林漂流、火山水乐园、71个自营餐厅、150个品牌店，以及13个电影外景、50个影厅、3个特效摄影棚等在内的电影工坊，2万平方米的今日艺术汇以及能同时容纳7000人开会、5000人宴会的中国最大的国际会议会展中心中国最大的多元主题全景巅峰水上乐园360°全景3D穹幕秀场东南亚、中东和夏威夷风情运河商街顶级婚礼堂和庆典广场电影工坊建设中国规模最大的“电影梦工坊”。