清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、
姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神
坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂
黄包车、
游艺
锦里客栈
客栈
安怡旅行社
旅行社
但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙 小摊 玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘
锦里商业街业态配比
20% 4% 24%%
24% 46%
对本项目 的启示
文化的构筑 商业运作
1、以本地文化为依托 2、选择特色文化主题 3、选择文化载体 4、策划与文化相关活动
5、确立鲜明的主题消费风格 6、有节制的融合现代商业元素 7、合理的商业空间组织 8、有条件的选择品牌业态
文化与商业结合 9、在区域布局上体现文化与商业融合
10、政府监管与协调商业利益与项目文化性的关系
老街、青石板路
锦里大门
• 青砖碧瓦、雕梁画栋、 石板古街
雕梁画栋
本报告是严格保密的。
客栈 青砖、青瓦
文化与商业 锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化 与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费
酒吧文化
三国蜀汉文化
川西民俗文化
•
锦里有如“三国茶楼”、 “三顾园餐厅”、“张飞 牛肉”等以三国文化为核 心的商业，采用“以点带 面”的策略和操作方式。
餐饮娱乐区
院落
大1 门2
廊双 连
背街打造
灈锦溪
3小吃街
场锦 戏
桥
里台
广
牌坊
锦绣文化区
墙隔
民俗市井区
窄巷
规划意图 ➢招牌性项目紧靠大门入口处
项目 1 三国茶楼
➢核心区放在项目中心，平横区域优劣势
➢宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色
➢背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点
本报告是严格保密的。
2 三顾园酒楼 锦里广场+大戏台 窄巷营造老成都氛围 3 小吃街
外省（4家） 久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店
光大国旅
商铺 旅行社
餐饮 商铺 游艺 客栈 旅行社 小摊
外国（3家） 喜福汇、m&m、星巴克本报告是严格保密的。
餐饮
经营特征
锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先 进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正 的整合起来
锦里的定位：
1.5万平方米左右 成都340.2亿
离市中心10分钟车程 荒地新建
本报告是严格保密的。
发展历程 锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位， 开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范
阶段 节点
措施
无开发计划
为游客服务 打造新经济增长点
创造先进运营模式
保持领先地位
2000年以前
2002年动工
选址：成都市武侯祠东侧 开业时间：2004.11.1 总建筑面积：7920m 总街长：340m 平均街宽：3-4m（最大街宽
为6m） 投资估算：2000万 项目定位：文化、商业与地产
的融合，是巴蜀民风民俗和三 国蜀汉文化的民俗风情街，号 称“成都版清明上河图”。 体验式、休闲式、互动式的旅 游方式，符合现代游客的旅游 需求
商业氛围的营造 ——通过文化产品现场制作、体验式营销来拉动人气，营造成 功的商业氛围。
项目的持续性建设 ——不断提升，例如背街的增加，“水岸锦里”的二期工程 规划等等，不断给区域注入新的活力。
本报告是严格保密的。
启示 锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样 把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键
丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且 率先诞生了以经营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第 三产业的发展
丽江对云南大区域的带动：
加速第三产业发展：成功的项目运营，带动了当地第
三产业的发展，例如：商业旅游项目、房地产开发等。
丰富产业市场：丽江的旅游业处于国内先进水平，因 此率先诞生了先进的民营企业形式，例如：大研纳西古 乐会、东巴宫等以经营民族文化为主导的新兴产业。
系、用非物质文化宣传丽江以及打造以体验纳西民族生活方式的 旅游主题
非物质文化的
传统文化
利用：以民俗节 庆和民族文化活
现代商业
动代替广告宣传。
文化传丞与旅游 业发展相互促进： 文化成就丽江旅游 业，旅游业也是纳 西文化不可多得的 载体。
本报告是严格保密的。
鲜明的特色主 题：丽江在向游 人讲述纳西民族 社会生活方式。
南新仓特色街区简介：
占地：2.58万平方米 总建筑面积：11万平方米 老建筑遗留：4000余平方米 步行街总长：近千米 功能构成：餐饮、购物、办公、休闲娱乐
本报告是严格保密的。
南新仓概貌
画廊 新北京画廊租下了三个仓做艺术活动，因为是文物保 护单位，所以是中国最贵的画廊，举办各类绘画艺术 交流活动
画廊内部
本报告是严格保密的。
画廊外部
高档展示 场所
皇家粮仓在600年的古建筑中，开展高级商务派对、品 牌展示发布、主题艺术展览、现场表演等活动，是不 折不扣的高档社交展示场所
原滋原味 的老建筑。
本报告是严格保密的。
古粮仓和昆曲艺术结合在一 起的“文化空间”，经过1 年多的发展已有150多场昆 曲在此演出。
全市接待入境旅游者 57.97万人次，旅游外汇收 入2.02亿美元，同比增长 14.7%。
2006年锦里游客数突破 400万人次 ，约占全市旅游 人口10%。
锦里平均每天接待游客超 过1万人。
巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里
世界旅游组织专家Robert Cleverdon、Erik Holm-Petersen考察锦里
3、统一打造锦里品牌，进行 整合营销传播。
细部特征 根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里 外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体
• 紧临武侯祠，依托于 成都三国历史遗迹， “锦里古街”的品牌、 土地和所有店面的所 有权属于博物馆，经 营权属于管理公司
• 整个建筑系明清时代 的建筑风格，与武侯 祠博物馆现存的清代 建筑融为一体
本报告是严格保密的。
业态配比 锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮占24%，另外有 20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈
主题
名称
业态
三国 （8家）
三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、 餐饮 曹营坝
羽扇青
商铺
诸葛连弩
游艺
成都及四 香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、
餐饮
川（35家） 蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、 商铺
本报告是严格保密的。
案例匹配 地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模， 锦里成功案例可作为重要参照
强势旅游资源
建造愿景
占地面积 城市2007旅游收入
区位 建设基础
伯渎港商业项目
泰伯庙/泰伯墓
为伯渎项目提供配套、支持
2万平方米 无锡445.76亿
离市中心15分钟车程 工地新建
锦里古街
武侯祠
为武侯祠提供支持 打造新景点
本报告是严格保密的。
锦里KPI 成都锦里商业街成长关键评定体系（KPI体系）
锦里商业街成长 关键评定体系
抢占市场先机 ——锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在 改造的契机，率先开市，抢占了市场先机。
政府的主导 ——国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为 商业利益而丧失本项目的文化诉求。
业态特征
在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以 其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳
广场
餐饮
餐饮娱乐区
公建
购物
锦锈文化区
休闲
民俗市井区
住宿
业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主 体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免 了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。
东山的背后大约10多亩的 1、提出了要将三国文化
土地一直处于荒废状态， 打造成文化产业的思路。
成了堆放建筑垃圾的地方，
后来虽然进行了一些绿化， 2、意想建成一条古街。
但到武侯祠游玩的客人从
不涉足此地。
3、要寻找、建立新市场
运作模式。
2004年开始运 营
1、品牌、土地和所有店 面的所有权属于武侯祠博 物馆，不出让。
文化主题商业街案例研究
成都. 锦里古街
本报告是严格保密的。
地位 锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸 质疑的成为全国特色商业街的典范
在成都，
有这么一条街，
论历史，它非常短暂，
但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。
本报告是严格保密的。
简介 成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920 平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街
1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。 2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。 3、作为成都的城市名片。
锦里的股份运作
20% 40%
40%
200余名武侯祠员工 龙鼎文化广告公司
武侯祠博物馆
本报告是严格保密的。
经营举措：
1、店面只租不售，租金按营 业额15%-20%收取。
2、经常举行文化活动，为区 域注入活力。
张飞牛肉
本报告是严格保密的。民俗服装秀表 演、皮影表演、西洋 镜
锦里成就 成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合 的商业项目，锦里为其中之一
2006年成都成为中国最 佳旅游城市。