项目建议书
一、背景分析
目前，国家央行不断调低银行存贷利率，一方面刺激消费、鼓励投资，以期能够拉动经济的快速增长；另一方面，由于城乡居民储蓄存款余额居高不下，也希望能够通过政策扛杆，真正将居民个人投资热情调动起来。

国家目前正逐步放开对个人投资的限制，除股市、外汇、债券等金融投资领域，房地产业、旅游产业也在积极引导民间资本的介入。

就房地产市场而言，商品住宅一直是投资者置业投资的宠儿，近年来，随着商业房地产的不断兴起，以商铺、高层写字间为主的商业房地产投资项目，也日益受到投资者的追捧。

房地产业本身属资金密集型行业，需要大量的资金投入。

由于其本身固有的特征——投资大、周期长、产出慢，需要占用大量的资金，因此，房产开发商常在资金上捉襟见肘。

一般的开发商资金大多数来自银行信贷，但是近年来，银行为了提高自身资产质量，避免呆帐坏帐，在贷款问题上常常持谨慎态度，这就使不少开发商缺“血”严重，只能依靠自有资金开发项目，严重制约了房地产业的发展。

怎样解决房地产企业资金问题？1996年开始，一些开发商在这方面作了大胆的尝试。

如批发市场的“委托包租”、高层写字间推出的“物业使用权转让”等方式，吸引个人投资者参与投资，其方式不外乎出让物业的产权，投资者自己不愿经营的，可委托公司代为包租、经营，每年投资者可获得承诺的高投资收益。

近年来，随着商业房地产业的不断发展，由此衍生出来的投资品种层出不穷，并进一步演变发展，形成目前比较热烈的房产投资行为。

二、项目的初步构想
（一）基本原理
现代金融租赁业务中，有一种方式叫“回租”，是指资产所有者把自己的部分资产（如设备、房屋等）出售给租赁公司，然后再从租赁公司租回来使用的一种方式。

根据以上原理，结合物业包租、使用权转让模式，通过对本项目的初步调研，我们认为本项目具备操作的可行性。

其原理是这样的：开发商根据自身物业的情况，将自身物业划分为若干产权单位，再将这些产权单位出售给投资者，双方约定在一定的经营期间，由开发商代为经营（代租），开发商承诺每年向投资者支付投资收益。

（二）优势分析
本项目地处自贡市繁华商业地段，物业品质一流，其一至三层已与世界500强商业零售企业――诺玛特（N·Mart）签订了20年的租赁合同，因为世界500强的入住，其租金不但为本项目提供了强有力的资金保证，也大大提升了物业的商业价值，其未来的升值潜力应是可以预期的。

开发商与投资者都可以通过本项目，实现双赢。

1、本项目的操作，对开发商而言，不单单是一种融资手段的尝试，更是一种新的商业运作模式的大胆创新。

（1）开发商可通过本项目获得一笔流动资金，大大缓解资金不足的状况。

（2）开发商利用这笔资金，一方面可以加大广告投入，提升物业的品牌，为下一步的招商工作打好基础，另一方面，也可以进行其它项目的运作，使自身经营规模不断扩大，实力不断增强，获得可观的规模效益。

（3）通过本项目的具体操作，开发商获得了宝贵的运作经验，为今后的其他项目的商业运作提供一个全面可资参考的范本。

2、对房产投资者，本项目是投资置业的最佳选择。

（1）与银行存款利率相比，投资者可以获得可观而稳定的投资回报。

（2）本息双保险。

投资本项目，其本金有现成的未作任何抵押的商业房产作保证，其投资收益已在投资前被锁定，由开发商每年从诺玛特（N·Mart）的租金中扣除并直接支付给投资者。

（3）本项目作为商业口岸，其商业价值将会随着时间的推移与日俱增，资产也会不断增值。

在初期以较小的购置成本介入本项目，房产价值不断上升，投资者的资产也随之增值，从而降低投资者的本金风险。

（三）风险分析及控制措施
1、财务成本较高
由于事先约定了较高的回报率，意味着开发商必须付出较之银行贷款更高的利息支出，筹资成本必然提高。

一方面，开发商需要制定一个合理的代租年金（利息），既能吸引广大的投资者，又避免给自身造成较大的资金压力。

另一方面，开发商筹资完成后，需要积极作好本物业其他楼层的招商工作，盘活资产，加速资金回笼。

2、代租年金支付压力
由于每年需要支付给投资者代租年金，会给开发商造成一定的现金压力。

但由于有诺玛特（N·Mart）的租金作为保障，只要合理统筹安排，相信能够应付。

3、投资者要求变现可能出现资金压力
投资者在进行投资行为时，主要考虑的是资金安全与投资收益两方面，而资金方面，投资者对投资品种的变现性要求较高。

如果本项目对投资变现作了设计，无疑大大增加了本项目的吸引力，方便了投资者因各种原因急需资金，能够随时收回投资。

如果开发商与投资者约定在经营期间或期满，购回投资者所持物业，那么就有可能出现较大的现金压力，如果控制不好，有可能出现“挤兑”现象。

开发商应在本项目方案编制阶段，进行充分评估与调研，对未来资产的增值情况作出客观预测，在项目执行期间，对资金作出合理统筹安排，并积极作好宣传工作，防范风险。

另外，在变现时，开发商可收取一定费用，降低自身的经营成本。

4、外部风险（系统性风险）
国家的政策性降息，政府的行政干预等都会产生一定影响，由于这些风险不能从根本上加以规避，开发商应对其有充分的认识，适时地加以调整，尽量减少此类风险带来的影响。

（四）效率机制考察
1、规模经济机制
本项目作为一种融资手段，可以筹集大批资金，开发商以这批资金开展其它项目的运作，使自身经营规模不断扩大，实力不断增强，有利于规模经济效益的形成。

2、互利机制
对开发商而言，本项目较好地解决了现阶段流动资金短缺的问题，拓展了融资渠道；同时，对投资者而言，它为其个人资产的理想增值提供了一个重要途径。

3、投资主体多元化机制
本项目的实施，使更多的个人资本介入，形成投资主体多元化，有利于形成风险共担、利益共享的现代经营机制。

4、创新机制
“创新是企业恒久的生命力。

”只有创新才能使企业在激烈的市场竞争中处于不败之地。

本项目作为一种筹资手段的创新，为开发商开辟了一条新的融资渠道。

三、开发商需要落实的几个问题
■投资回报率（即给付的代租年金）是多少？拟筹资的总额度是多少？
■物业的认购价格，每个产权单位多少钱？包括几平方米？
■代租期限的确定，是否承诺购回或代为转让，为投资者提供变现？
■费用的预算，主要包括广告宣传费用、人员酬劳等。

■相关文件资料的准备，包括《认购及代租合同》范本、备查资料（主要是为投资者现场查验之用）、《投资说明书》、物业宣传资料（楼书、广告单）。

■现场咨询人员的确定和培训。

■是否与银行、信用社等金融机构达成协议，由其为本项目提供相关担保，并委托其代收款，并由其代为办理每年代租年金的支付。

■是否在成都设点或委托代理中介机构。

综上，我们认为，只要在前期进行充分的调研分析，制定合理的计划，本项目完全具备可操作性。

以上项目仅是一个框架性、概念性的初步思路，需要在具体制定方案时认真分析，将之具体化、方案化，并付诸实施。

二OO四年元月十四日。