成品房设计管理流程及设计细则（讨论稿）目录（一）成品房设计流程 (3)一、流程图 (3)二、流程概述 (4)三、流程说明 (5)1、设计前期准备 (5)2、方案设计管理 (6)3、施工图设计管理 (6)4、图纸会审 (6)5、流程关键点成果表 (7)四、设计后续工作 (7)（二）成品房设计细则 (8)一、设计图纸过程要点 (8)二、成品房住宅的设计原理 (8)1、成品房住宅设计考虑的十个系统 (8)2、成品房住宅的设计要点 (10)三、成品房住宅的深化设计梳理及审核要点 (15)四、优化方案以海南观悦C户型优化为实例 (15)1、户型介绍 (17)2、整体户型优化 (17)3、局部对比图 (18)五、成品房精装修标准化分级体系 (19)（一）成品房设计流程一、流程图小业主验房Y问题分类/整改N后期维修阶段整改验收交房二、流程概述三、流程说明1、设计前期准备2、方案设计管理3、施工图设计管理4、图纸会审1、项目/片区公司组织成品房设计单位和监理单位、总包单位等相关施工单位进行成品房设计交底，技术中心组织成品房设计单位、建筑施工图设计单位参与，项目/片区公司配合，如必要可邀请建筑施工图设计单位人员参与。

2、因成品房设计引发的其他专业的设计变更，由技术中心统一按照《设计变更管理流程》完成相关的设计变更审批。

3、成品房需样板先行，项目部组织验收样板间，技术中心，营销部、成本部、片区公司，项目总经理及集团公司领导层参与验收并检验装饰效果，提出相应意见整改，技术中心根据相应意见优化批量成品房施工图，形成文件下发。

4、技术中心总结成品房产品，形成标准化成品房资料，参照业内标杆企业，建立成品房产品库，根据产品定位划分不同阶段成品房标准，逐渐成熟完善产品库，以供后续项目循环参考使用。

（二）设计细则一、设计图纸过程要点是否能在施工二、.成品房住宅的设计原理1、成品房住宅设计考虑的十个系统1)公共空间系统（地下入户大堂、地面入户大堂、轿厢、公共楼梯间走道）从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。

要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。

公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。

底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。

2)玄关系统（普通收纳玄式关、装饰性玄关、入口礼仪式玄关）玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。

从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。

放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。

存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。

从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。

玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。

3)餐厅客厅系统（普通餐厅、正餐厅、早餐厅、客厅、家庭厅、起居室）厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。

在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。

在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的成品房房客户住起来不会有任何后顾之忧。

4)卧房系统（保姆房、儿童房、老人房、客人房、主人房）卧房系统可以细化为主卧房、次卧房、老人房、客卧房、儿童房、书房、工人房等。

以往住宅设计，特别是户型稍大一些的主卧房设计经常忽视了主卧房的重要性，主卧房的设计除了比其他房间尺度大一些之外，其他没有太多的差别。

其实住宅的品质和等级的区别很重要是体现在主卧房的差别上面。

我们要求每个房间根据不同使用者的需求需要布置满足使用需求的家具。

比如儿童房的布置要有1.2m的床、衣柜、写字台、床头柜、五斗橱、书架等。

对于成品房交楼的设计，还要考虑每个卧房都具备足够的收纳空间。

5)厨房系统（普通住宅厨房、开敞式厨房、大户型住宅厨房）从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。

从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。

冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。

橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。

要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。

6)卫浴系统（工人房卫生间、公共卫生间、老人房卫生间、主人房卫生间）卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。

这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。

从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。

浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。

7）收纳系统（玄关、厨卫、储藏、衣柜、家政收纳）收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。

收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。

在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。

家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。

收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。

8）家政系统（厨房区域、生活阳台区域、洗衣及清洁区域）家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。

洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。

小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。

可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。

按照操作流线科学分类。

9）建筑科技及智能化系统（建筑科技、智能家居、智慧社区、智慧城市）智能化门锁、可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。

10）人文关怀系统（人体工程学、生活贴心关怀、装饰美学系统）过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文关怀（例如厨房的“三步五区设计”）、细节关怀、装饰美学等。

2、成品房住宅的设计要点1、户型优化要点1)管井位置明细（特别关注厨房卫生间立管位置）2)所有门洞高度不低于2200mm，注意预留50-100mm门垛，保证后期成品门门套位置3)厨房、卫生间门洞宽度可800mm，房间门洞宜900mm4)设置玄关柜位置，玄关柜墙垛不低于400mm深5)空调外机与室内机一一对应，且不能对阳台吹风，空调插座位置与空调洞尽可能在同一侧面6) 扣除烟道后厨房净面积不小于4平方米7)至少有一个阳台需预留洗衣机和家政取水口，并有相应的强电和排水8)非防火入户门朝内开启，防火门需向疏散方向开启2、机电点位前置要点1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；3) 水电定位应结合家具布置仔细考虑4）强弱电箱位置与玄关柜相互关系5）开关与插座与家具家电位置关系6）给水管道与家具及吊顶关系7）生活阳台燃气表与燃气立管及插座关系8）厨房预留小家电插座点位，要求做到标准化设计9）注意热水器预留水位高度及插座高度10）装修图应显示灯具与地面物件叠加图，考虑两者之间的关系3、玄关区域1）玄关内应考虑玄关柜设置空间，净宽宜≥1200mm。

2）机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲、入户感应灯户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120mm；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100mm，其下方可设玄关灯开关。

4、厨房区域1）冰箱尽可能布置在厨房里。

冰箱位宽度不小于700mm，若考虑双开大冰箱尺寸应为1000mm；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热，考虑后期电源插座位置及高度。

2）洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。

3）灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒柜错开。

4）厨房台面的长度尽可能大于3米，台面与台面及墙间距大于1000毫米。

舒适度较高的中高档次住宅，厨房面积要大于5平方米。

橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，厨房吊柜设置时应注意避免挡窗，燃气表在橱柜内时，柜门板做百叶通风，吊柜无底板，吊柜深度350mm，吊柜底高度1500mm，橱柜地柜深度550-600mm，高度820mm，橱柜门板宽度不大于450mm。

厨房应考虑小家电的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具、燃气管道，厨房需考虑热水器位置及电源位置。

5）厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。

6）厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。

7）南方地区厨房设置空调。

8）设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。

9）橱柜背后及地面，可不做瓷砖铺贴，需注意工作交接及细节处理10）厨房预留冷光源11)燃气管道灶头离灶台大于300mm，小于2000mm5、客厅与餐厅1）客厅沙发的布置应该有利于朝向窗外景观最佳的的位置，同时要兼顾风水和隐私的考虑。

2）电视背景墙的长度宜大于2.7m，尽可能与沙发对中布置。

3）餐厅中餐桌的布置最好有两边是稳立墙（不开门的墙），餐桌周围的流线尽可能不与厨房、客厅等流线交叉。

切忌餐桌周边都是门，而且还对着一扇卫生间门。

4）餐桌的布置要考虑节假日多人用餐的可能性。

餐桌附近有电源插座。

5）餐厅、客厅要考虑合理的空调机布置，同时考虑布置壁挂机、落地柜机布置的可能性。

6、卫生间1）应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置2）坐便器净宽宜为900mm，最小净宽不小于750mm3）淋浴间净宽宜为1000mm，最小净宽不小于900mm；淋浴开关距地1000－1200mm，淋浴喷头由距地1680－1880mm上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400mm。

4）普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设浴霸六合一集成灯具；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。

5）尽量采取干湿分离卫生间6）暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。

7）装修图必须显示管井位置8）浴室柜台面与卫生间门避免冲突9）卫生间预留吹风机插座点位10）考虑完成面标高及排水坡度11）卫生淋浴墙防水至少1800mm高7、阳台1）非封闭阳台地面应比室内最少低50mm，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。