3.调研案例基本情况
4.调研总结
2.1 .1天津写字楼市场发展阶段
第一个发展阶段：1993-1997年，起始阶段
第二个发展阶段：1998-2003年，市场低迷阶段。
第三个发展阶段：2003-2010年，迅猛发展阶段。
2.1.1天津写字楼发展阶段
• • 1993-1997 起始阶段 天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售， 远洋大厦1997 年底开始招租，泰达大厦1997 年下半年招租。 1997年前后是天津写字楼的高 峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中 放量供应，主要产品消化以投资为主。 1997-2003 市场低迷阶段 1997 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应 过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津 甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是： 国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8 万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市 场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4 万平方米的吸纳量 2003-2010 迅猛发展阶段 2003 年以来受益于经济景气、市政领导换届、 滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影 响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、 贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量 新兴企业迅速成长，推动写字楼市场已开始进 入大力发展阶段。近年来，随着天津在华北地 区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济 的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外 地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的 扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量 增长，带动写字楼市场的繁荣。
80 70 60 50 40 30 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005F2006F2007F2008F2009F
甲级 乙级
2.1.3 天津写字楼供应量/吸纳量/空置率走势
– 天津市写字楼写字楼吸纳量和供应量在近几年保持平稳态势。从 2000年以后，空置率不断下降，并有进一步下降的趋势目前空置 率在22%左右。
天津市写字楼市场调研报告
2010.
报告结构
1.天津市宏观经济背景
2.天津写字楼市场的总体情况分析
3.调研案例基本情况
4.调研总结
1.1.1 天津城市概况
天津
„ 地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中 心距海岸50公里，离首都北京120公里 „ 中央直辖市之一 „ 城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市” － 《天津市城市总体规划(2005━2020年)》 „ 城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里 „ 行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和 滨海区四个区域
•财政收Βιβλιοθήκη --1805亿财政收入增长较快。全年全市财政收入达到1805亿元，增 长21.1%。其中地方一般预算收入821.38亿元，增长 21.6%。在实施结构性减税政策的情况下，全年税收收入 1208.68亿元，增长6.6%。
•
固定资产投资--5006亿
全社会固定资产投资突破5000亿元，增长47.1%，为 近18年来最快增速。
1.1.2 天津城市人口结构
„ 2009年底常住人口1176万人，户籍人口946.31万人。市区 人口为384.57万人
„ 整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降， 人口增长主要来自于外来人口的迁入
„ 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人 口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩 大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长 „ 《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出， 2020年常 住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平 达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为 630万人。 „ 天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国 人和日本人为主
• •
• •
2.1.2 天津写字楼租金走势
– 受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降， 导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到 2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分 别为81元/平方米和53元/平方米。
90
RMB/sq m/month
„第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的 增加，进一步刺激了天津商务市场的发展
1.1.4 天津城市规划与城市定位
„ 2006年国务院通过了《天津市城市总体规划
(2005—2020年)》
„ 总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这
个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间 布局，对城市的未来发展提供了依据
• 城市化进程加快
• 外来人口不断增多
• 人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快
• 就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设施的发展 • 商业和商务区格局不断变化
1.1.3 天津经济概况
• GDP增速--16.5%
2009年，天津市生产总值7500.80亿元，比上年增长 16.5%。其中，第一产业增加值131.01亿元，第二产业增 加值4110.54亿元，第三产业增加值3259.25亿元，分别增 长3.4%、18.2%和15.1%。按常住人口计算，全市人均生 产总值62403元，折合9136美元，增长11.1%。
市区 和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区 东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区 宁河县，静海县，蓟县 塘沽区，汉沽区和大港区
近郊区
远郊区
近郊区 远郊县 滨海区
市区
• 背靠北京，面向渤海的优越地理位置
• 城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市
滨海区
• 充足的经济发展空间 • 强劲的城市发展动力
„ 规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新
的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区 域经济中心的地位
„天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇。 为其经济繁荣奠定了坚实的基础
„根据规划，发展总部经济得到全面提升，其复 合性、多功能的商务聚集功能得以更大发挥
1.天津市宏观经济背景
2.天津写字楼市场的总体情况分析