规划文本（报审稿）深圳市前海深港现代服务业合作区管理局二〇年月依据《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（2011）、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》（2011），本开发单元规划经深圳市前海深港现代服务业合作区管理局专题会议审批通过，现予以公布。
本开发单元规划成果由“一书三图”构成。
“一书”指“规划文本”；“三图”指“综合发展用地总图”、“城市设计控制总图”和“地下空间规划指引图”。
（1）一书：是指按法定程序批准具有法定效力的规划控制条文。
（2）三图：是指按法定程序批准具有法定效力的三张规划图表。
深圳市前海深港现代服务业合作区管理局二〇年月总平面图整体鸟瞰目录1总则 (1)2目标定位 (1)3用地性质 (2)4开发强度 (2)5配套设施 (4)6道路交通 (6)7城市设计 (7)8低碳生态 (11)9地下空间 (12)10地名规划 (13)11规划实施 (14)12附：现状概况 (17)1总则1.1本开发单元规划适用范围（以下简称本单元）：妈湾片区开发单元十五，东临前湾公园，西至妈湾二路，南至梦海大道，北至临海大道所围合的区域，总用地面积52.29公顷。
1.2制定本单元规划的主要规划依据是：《前海深港现代服务业合作区综合规划》（以下简称《综合规划》）及其它经批准的专项规划。
1.3制定本单元规划遵循的总体原则是：产城融合、特色都市、绿色低碳。
1.4本单元内的土地使用及开发建设活动必须遵守本单元规划的有关规定。
本单元规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规等规范性法律文件相关条文的规定。
1.5本单元规划涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2014版）（以下简称《深标》）及相关规范性文件确定。
在本单元内编制街坊详细规划与设计，均应以本单元规划的要求为依据进行。
1.6在本单元内编制街坊详细规划与设计，均应以本单元规划的要求为依据进行。
1.7本单元规划由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。
1.8本单元规划自前海管理局签发之日起施行。
即日起，该单元原有的控制性详细规划与详细蓝图自行作废。
2目标定位2.1本单元规划的发展目标：打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的生态城区。
2.2本单元规划的主导功能：为现代物流产业服务的商业性办公及生活配套。
2.3本单元规划的发展策略：以林荫道、商业骑楼、中心公园和低密度景观建筑共同构建一条南北向通山达海的公共中央绿轴，通过绿轴串联单元内各个混合组团并衔接两侧产业和生活功能，使其成为单元内生态景观与公共服务的核心。
3用地性质3.1本单元规划用地性质主要包括：综合发展用地（1）、综合发展用地（5）、公共开放空间（1）、公共开放空间（2）、公共开放空间（3）、市政设施用地，详见“综合发展用地规划总图”。
3.2本单元规划所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本单元规划规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本单元规划规定进行。
3.3本单元规划所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，前海管理局相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。
3.4本单元规划所确定的街坊、地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将街坊或地块进行合并、细分。
3.5本单元规划用地性质指“规划确定的用地性质”。
4开发强度4.1本单元规划建设规模总量约为115.90万平方米（不包括地下空间建设面积），规划居住人口规模0.86万人，就业人口规模3.32万人。
4.2本单元划分5个街坊，各街坊开发强度与各类功能的建设规模详见“街坊信息统计表”。
街坊信息统计表4.3本单元规划总建设规模为上限控制，单元内各街坊的建设规模允许相互间调剂，各街坊调整规模上限不得超过其规划规模的20%。
4.4本单元街坊内各类功能的建设规模允许相互间调剂，但各功能建设规模调整幅度不得超过其规划规模的20%。
4.5本单元规划中规划确定的公共服务设施和交通、市政设施的建设规模为建议值，下阶段详细设计时，可按照国家、省市相关规定和技术规范确定；各项设施设置位置可根据具体规划及建筑设计方案在所在街坊内进行适当的调整。
4.6本单元位于机场航空限高范围内，建筑高度须符合机场限高相关要求。
5配套设施5.1本单元规划的配套设施为非独立占地的公共服务设施、市政基础设施，详见“综合发展用地规划总图”。
5.2本单元规划中配套设施依据《综合规划》、开发单元建设规模总量及人口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度，对本单元配套设施造成较大影响时，应对本单元规划进行必要检讨。
5.3本单元规划确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局在所在街坊内进行合理的调整。
5.4本单元配套设施设置详见“公共服务设施一览表”与“市政设施规划一览表”。
公共服务设施一览表市政基础设施一览表5.5本单元规划中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
6道路交通6.1本单元远期有穗莞深城际线、光明快线、轨道5号线、BRT经过。
规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。
6.2本单元对外联系的主要道路为临海大道、听海大道、梦海大道、妈湾一路、妈湾二路。
各街坊出入口及内部道路详见“综合发展用地规划总图”。
6.3本单元规划道路分三个等级：（1）主干路：临海大道，红线宽度60米，为双向6车道；妈湾二路，红线宽度70米，为地面双向4车道、高架双向6车道；梦海大道，红线宽度60米，为双向6车道；（2）次干路：妈湾一路，红线宽度35米，为双向4车道；听海大道，红线宽度50米，为双向6车道；（3）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度有16米、18米、28米，其中16米、18米红线宽支路均为双向2车道，28米红线宽支路为双向4车道。
6.4本单元内主次干道应与周边单元道路系统贯通。
街坊内支路线型可根据具体规划、建筑设计确定，但街坊对外联系的道路交叉口位置不应调整，确需调整，应进行研究论证并按程序报批。
6.5本单元规划提倡单循环交通组织。
6.6本单元内各地块主要机动车出入口不应设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。
6.7本单元规划地面不宜设固定停车位。
鼓励地下停车场划分停车分区，停车位配置数量应按《深标》的下限配置，所有停车场均应为残疾人提供不少于总数1.5%的专用停车位，且预留不少于总数50%的充电桩设施。
6.8本单元公共交通站点的设置应按照《前海合作区轨道与道路交通详细规划》、《前海合作区公共交通系统专项规划》等相关规划落实，建议采用港湾式布局或与建筑一体化设置。
6.9本单元构建便利的自行车道系统，公共自行车租赁点/停放点的设置应按照《前海合作区慢行系统专项规划》等相关规划落实。
7城市设计7.1本单元公共空间的特色：打造融入区域整体生态框架的公共中央绿轴，以中心公园、林荫道、社区公园串联单元及街坊，连通城市与水岸，构建丰富多样的公共空间网络。
7.2本单元公共空间结构：以两大中心公园和南北向林荫大道构建一条通达海岸的公共空间主绿廊、东西向延伸的林荫道串联社区公园形成通达前湾公园的公共空间次绿廊，详见“城市设计控制总图”。
7.3本单元公共空间形态划分为复合开发绿地、沿街绿地、跨街（屋顶）公园三大类型。
7.4本单元内公共空间设置应满足：（1）单元内中心公园和社区公园位置和范围不得调整；（2）街坊内各地块的开放空间应尽量集中，街坊内集中设置的开放空间长短边比不应大于2:1，并且短边不宜少于20米；（3）单元内林荫道和社区公园应以景观型绿地为主，绿化覆盖率不应小于50%；并应增加透水铺装地面比例，利用植物和集中池形成雨水收集系统。
7.5本单元标志性公共空间为南北串联两大中心公园的公共中央绿轴，详见“城市设计控制总图”，公共中央绿轴的设置应满足：（1）中心公园以开敞的绿地为主，并结合周边地块功能，兼容商业、文化、展示等功能，且无条件提供市政公用设施必要的建设场地；（2）主廊道内（自贸大街和自贸东街围合的部分）主体建筑建筑裙房应采用退台、架空等建筑手法，并辅以空中花园等立体的绿化景观，实现主廊道绿化景观的视线延伸和拓展；（3）沿公共中央绿轴两侧裙房设计应呼应沿线道路和开放空间，形成灵动、自由、丰富的街道空间；（4）地下、地面、空中花园垂直连接部分建议采用坡度小于25%的生态坡道或坡度小于30%的景观生态造型踏步形式，条件受限时所采用的楼梯或电梯宜进行景观化处理。
（5）允许地下兼容商业或文化功能，且无条件提供市政公用基础设施必要的建设场地；（6）地面不得布局永久性建筑，控制空中连廊从地块上空跨越的数量。
7.6本单元01街坊、04街坊的公共空间建议形成2处跨街公园，分别上跨规划一街、规划五街，详见“城市设计控制总图”，设置应满足：（1）起坡部分应设计为覆土地景建筑，宜采用坡度小于25%的生态坡道或坡度小于30%的生态景观造型踏步形式；（2）上跨道路红线上空的构筑物应设计采光孔，采光孔水平投影面积宜为上跨部分总投影面积的20%-40%；（3）上跨道路红线部分构筑物距地面净空高度不宜少于6米，覆土层厚度不宜少于1.5米，内部使用空间不得超过一层。
7.7本单元步行系统规划强调立体复合与高度可达，通过公共空间通道、人行过街天桥、建筑连廊、地面人行道、林荫道、地下步行通道等形成三维步行网络，串联各街坊与周边单元。
鼓励必要的区域设置人行过街天桥、建筑连廊。
（1）本单元人行过街天桥（建筑连廊）沿城市支路进行设置，不应跨越城市主次干道，详见“城市设计控制总图”。
连廊距地面净空高度不得小于4.5米；（2）本单元设置地下步行联系通道不应少于18处，其中与轨道站厅结合的地下步行联系通道不应少于5处，详见“城市设计控制总图”。
地下步行通道净宽不宜小于3米，净高不宜小于3米；轨道站厅地面出入口考虑与地块建筑一体化设计；（3）地面、地下、空中三层步行体系之间应通过坡道、楼梯、电梯等与公共场地及商业服务设施进行立体衔接，且按相关规定进行无障碍设计。
7.8本单元公共空间及步行系统均应无条件对公众开放。
7.9本单元各街坊绿化覆盖率不得小于25%；裙房屋顶绿化覆盖率不得小于40%；林荫道应保证不小于80%的道路遮荫率。
7.10本单元裙房建筑退线原则：（1）裙房退线应符合《深标》中一级退线相关要求；（2）在避开对轨道线通道影响的前提下，裙房建筑退线退用地红线不应小于6米，其中与自贸大街两侧的裙房建筑退线退用地红线不应小于9米，详见“城市设计控制总图”；（3）利用周边城市道路作为消防登高面的地块，裙房建筑退用地红线应与塔楼建筑退线保持一致。