1 准考证号准考证号 姓名单位身份证号---------------------------------------------------------------------------------------------装---------------------------------------------------订-----------------------------------------------线-------------- ---------------房地产策划师专业知识考试试卷 一、 单项选择题（每题1分，共10分，请将正确的选项填入括号中。
） 1、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（ ）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达到预期目标的规律学问。
A 、信息、物流、技术 B 、信息、资源、时间 C 、概念、资源、人力资源 D 、管理学、经济学、广告学 2、房地产是有固定性、多样性、庞大性等特点，这些特点导致房地产种类繁多。
为此房地产企业在确立自己的经营优势和有效竞争，必须进行市场细分，且市场细分的客观基础是满足（ ） A 、心理因素 B 、区域因素 C 、购买动机 D 、消费者需求差异性 3、在现代信息传播条件下，广告策划已经形成为房地产营销活动之一。
同时也是树立品牌的重要手段。
在楼盘的强销期和持续期（ ）往往成为广告的主要内容 A 、规划概念 B 、地段特征 C 、概念卖点 D 、价格攻势 4、（ ）是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。
A 、产业化 B 、城市化 C 、工业化 D 、信息化 5、随着城市规模的不断扩张，楼盘已从一般的多层发展到带电梯的小高层。
其价值的判断准则， 也为之复杂起来。
所谓垂直价差，指一幢建筑物中（ ）的价格差异。
A 、不同楼层之间 B 、相同楼层之间 C 、上下楼层之间 6、房地产中介服务是指直接为房地产投资、协作、买卖、交换、抵押、典当等市场交易行为而提供的各种居间性（ ）。
A 、有偿服务 B 、无偿服务 C 、社会服务 D 、公益服务 7、房地产市场调查方法有很多种，市场调查人员可根据实际情况来选择调查方法。
以下哪种调查方法在时间上最为经济（ 25 ）。
A 、实验调查法 B 、通讯调查法 C 、观察法 D 、电话调查法 8、拥有房地产商品所有权和处置权的，同时采用一次性或分期付款买断整栋、整片开发出的商品 ，分别出售给顾客，赚取差额利润的商家，是指（ ） A 、房地产代理商 B 、房地产包销商 C 、房地产经纪人 D 、房地产策划公司9、我国房地产市场上的供求关系发生深刻变化，房地产市场出现较为严重的相对过剩的局面，其中有一部分主要战略任务完成后尚未售出的部分，我们称为（ 197 ）A、滞销楼盘B、尾楼C、烂尾楼D、销售楼盘10、销售推广运用的范围非常广泛，形式多种多样。
有及时产生销售效应的作用、具备冲击力强。
属于销售推广的方法是（）。
A、有奖销售B、电视广告销售C、车载广告促销D、公关促销二、多项选择题（每题2分，共10题，共20分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案，请将正确选项填入括号内，少选，错选或多选均不得分。
）1、房地产营销策划分析是房地产企业和策划人研究市场、发现市场、把握市场的基础工作。
宏观环境影响到开发企业进入目标市场的能力，其属于宏观环境为（）。
A、政治环境B、法律环境C、经济环境D、社会文化环境E、自然环境F、人口环境2、房地产投资风险，指由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度，其系统风险又称非控制性风险。
系统风险主要包括（）。
A、政治政策风险B、购买力风险C、市场供求风险D、资金变现风险E、广告风险F、机会成本风险3、定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定一个基本价格或价格浮动范围。
房地产企业的定价方法通常有（）。
A、成本导向定价法B、需求导向法C、竞争导向法D、尾数定价法E、整数定价法F、口彩定价法4、房地产经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为。
我国现阶段经济活动一般包括（）三种形式。
A、介绍B、居间C、行纪D、代理E、委托F、经纪人5、房地产市场细分是房地产市场消费需求多样化和企业间竞争的需要。
房地产市场通常采用的方法有（）。
A、单一因素法B、综合因素法C、系列因素法D、排除障碍法E、心理参数法F、购买系数法2三、简答题（每题5分，共5题，共25分。
）1．简述营销策划在房地产营销中的作用有哪些？其特征是什么？P7、P5作用：1、有助于提高企业经济效益和社会效益；2、提升开发商品牌，规避经营风险；3、有利于企业有效地整合项目资源，提高楼盘竞争力；4、有利于企业树立人本思想的行为理念，实现人性化发展。
特征：市场意识、创造效益，资源整合、人本导向，塑造品牌、专业操作。
2．什么是房地产营销的宏观环境？它包含哪些环境因素？宏观环境是间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括：政治法律环境、经济环境、社会文化环境、自然环境等构成企业的不可控因素。
包含环境因素：1、政治环境（1）政局、（2）国家的开放程度以及政策的连续性；2、法律环境3、经济环境（1）宏观经济环境、（2）经济收入；4、社会文化环境（1）语言、（2）文化程度、（3）审美观、（4）禁忌、（5）价值观、（6）风俗习惯：5、自然环境6、人口环境课本43页33、如何理解房地产产品整体概念？在定位中的正确表现是什么？房地产产品整体概念划分为三个层次的内容：核心产品、形式产品、延伸产品。
1、核心产品是房地产整体产品概念中最基本的层次，指能满足消费者最基本的使用功能和基本功能；2、形式产品指产品的实体和外在表现，是房地产核心产品的基本载体，是房地产的各种具体产品形式；3、延伸产品是消费者在消费和购买房地产时得到的各种附加服务或利益。
表现：1.从有形空间来看，住宅概念包括（1）地域性的概念、（2）区域性概念、（3）社区概念、（4）小区内细分的概念、（5）房地产自身的概念；2.从市场的发展态势来看，首先从消费者的需求偏好来把握，其次从消费者收入和竞争态势来看。
P864、房地产的定位方法常用的有哪些？其定位策略包括哪些？1.先定位外部整体规划，再定位内部具体单位1）先决定空间用途，再考虑单元面积计划。
2）先确定整体容积率分配，再考虑栋别或楼别配置。
3）先规划整体出入动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式。
4）先作完整的地块规划，再作零星地块利用。
2.套内建筑面积与公共分摊建筑面积的比例定位3.先专门化产品定位、后大众化产品定位。
定位策略：1.避强定位，避开强有力的竞争对手，来谋求利益和发展的定位策略。
2.迎头定位，与业内最强的竞争对手争夺市场份额。
3.重新定位，通常是对销路差、形象不够有力的产品进行二次定位。
45、如何理解房地产营销的4C策略？它与4P有何却别？4C理论主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品，其关键是在于真正重视消费者的行为反应。
4C理论是在4P理论的基础上建立起来的，并对4P理论进一步发展。
主要包括以下四方面的内容：消费者的需求和欲望、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。
与4P理论的主要区别在于4P理论为重视的是产品导向，即企业决定一个能够收回成本且达到一定目标利润的价格，经过企业主控的销售通路，然后进行相当程度的促销。
其营销哲学是“消费者请注意”4C理论主张重视消费者导向，其营销哲学是“请注意消费者”。
四、案例分析（共50分）1、某高校计划修建学生公寓，请你试设计一份房地产市场调查问卷。
以你所在学校具备的条件为参考依据。
（此题20分，要求设计10个以上内容问答、并说明理由）２、深圳某一小户型住宅目标客户描述（1）目标客户描述年龄：平均年龄在28—30岁之间。
置业用途：有80%—87%的客户为自用，13%—20%的客户为投资。
客户类型：公司白领/收入比较稳定的公司一般职员/投资客（二次以上置业者）/个体经营者/深港家庭（家庭成员一方在深圳，一方在香港）。
职业：银行职员、证券公司从业人员、律师、卫生系统年轻的从业人员、电子行业技术人员、电子行业相关服务人员、电信业职员、普通公务员、教育系统年轻的从业人员、贸易公司职员、百货公司职员、航空公司职员等。
居住区域：主要集中在石厦、新洲、益田村、皇岗村、福田保税区、福民新村、海滨广场、福华新村、岗厦、福田南、福兴路、华强北、华富村、华新村、上步、南园路、东园路、白沙岭、冬瓜岭、八卦岭、莲花北、莲花一二三村、梅林。
居住状况：租住商品房、福利房。
家庭结构：比较简单，绝大多数为两口之家，部分为单身家庭。
（2）目标客户群的层面划分及其行为特征公司白领：年轻、自信，追求时尚及高雅、浪漫的生活情调，受过高等教育，工作比较稳定，小有积蓄，希望尽早拥有独立的生活空间，有个性，喜欢运动，崇尚西方生活，喜爱咖啡、网络和音乐，比较感性，喜欢包装精致、品位高尚的商品。
投资客：追求高投资回报率及低风险投资，注重投资的升值潜力，希望投资不会花费太多的精力和财力。
个体经营者：工作在项目的周边，有一定的经济积累，更注重资金的周转，比较节俭，对居住安全有更高的要求。
深港家庭：要求较高的私密性及安全感（投资方面、生活方面），要求临近口岸或交通便捷。
根据以上的案例结构，为某高校计划修建教师新村，做市场定位。
并做目标客户描述5报告。
（此题30分，要求以教师为主要对象，以你所在学校具备的条件为参考依据）6。