2019～2019年河南省房地产业形势分析与判断2019年，在国家和省里密集出台的房地产调控政策措施的综合作用下，河南省房地产市场保持了相对平稳的发展势头。

从全年情况看，房地产开发投资增速高位回落，商品房销售增速趋缓，房屋施工面积增速放慢，新开工面积和竣工面积增速回落明显，本年土地购置面积下降，房地产资金面临压力，2019年12月“豫房景气”指数显示，各项指标呈回落趋势，房地产发展不确定因素增加。

一、2019年全省房地产开发市场运行基本情况1、房地产开发投资增速持续高位回落，非住宅性投资占比提高2019年，全省累计完成房地产开发投资2620.01亿元，比2019年同期增长23.9%，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落12.2个、11.8个、12.3个和8.2个百分点。

经历上半年的高速增长后，全省房地产开发投资增速7月起逐步回落，且回落幅度渐大。

在房地产开发投资中，住宅投资2022.06亿元，增长20.0%，低于房地产开发投资增速3.9个百分点，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落16.4个、4.8个、10.2个和8.1个百分点，所占比重为77.2%，同比降低2.5个百分点；办公楼投资113.78亿元，增长100.5%，商业营业用房投资238.23亿元，增长23.6%，其他投资245.95亿元，增长37.1%，非住宅性投资所占比重达到22.8%，同比提高2.5个百分点。

2、企业资金保障形势依然严峻，自筹资金是主渠道2019年，全省房地产开发企业资金来源2845.25亿元，比2019年同期增长15.2%，增速比2019年同期、2019年一季度和前三季度分别回落12.9个、4.1个和7.7个百分点，比上半年加快0.8个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速8.7个百分点。

资金来源增速自2019年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，企业资金来源增速已连续14个月低于完成投资增速，资金趋紧的态势依然严峻。

受国家信贷政策和房地产限购政策影响，国内贷款和个人按揭贷款占比下降，自筹资金占比几近六成，主体地位进一步提高。

在房地产开发企业资金来源中，国内贷款271.30亿元，增长11.0%，所占比重下降0.4个百分点；自筹资金1654.38亿元，增长23.8%，增所占比重由2019年同期的54.1%提高到58.1%，其中企业自有资金653.79亿元，增长21.0%，所占比重提高1.1个百分点；其他资金来源912.89亿元，同比增长3.0%，所占比重由2019年同期的35.9%降至32.1%，其中，定金及预收款499.41亿元，增长5.0%，所占比重为17.6%，比2019年同期降低1.7个百分点；个人按揭贷款179.17亿元，同比下降28.1%，所占比重为6.3%，比2019年同期降低3.8个百分点。

3、房屋施工面积、新开工面积及竣工面积增速全面回落2019年，全省房屋施工面积25280.95万平方米，比2019年同期增长24.0%，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落2.9个、19.8个、9.9个和6.8个百分点。

住宅施工面积20576.45万平方米，同比增长21.7%，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落3.8个、19.0个、8.1个和6.5个百分点。

所占比重为81.4%，同比降低1.5个百分点。

2019年，全省房屋新开工面积9823.23万平方米，比2019年同期增长14.1%，增速比2019年同期、2019年上半年和前三季度分别回落7.2个、9.5个和18.2个百分点，比一季度提高11.9个百分点。

住宅新开工面积8158.35万平方米，同比增长11.8%，增速比2019年同期、2019年上半年和前三季度分别回落6.6个、5.4个和17.0个百分点，比一季度提高12.9个百分点，所占比重为83.1%，同比降低1.7个百分点。

2019年，全省房屋竣工面积5307.13万平方米，比2019年同期增长19.9%，增速比2019年同期、2019年上半年和前三季度分别回落10.3个、6.5个和9.7个百分点，比一季度提高34.3个百分点。

住宅竣工面积4646.63万平方米，同比增长20.6%，增速比2019年同期、2019年上半年和前三季度分别回落8.2个、4.5个和10.2个百分点，比一季度提高31.4个百分点，所占比重为87.6%，同比提高0.6个百分点。

4、商品房销售增速趋缓，非住宅商品房销售增长较快2019年，全省商品房销售面积为6304.41万平方米，比2019年同期增长15.6%，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落10.2个、5.3个、4.5个和4.3个百分点。

在商品房销售中，商品住宅销售增速趋缓，而非住宅商品房销售快速增长。

2019年，商品住宅销售面积为5747.77万平方米，增长12.9%，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落13.9个、8.8个、5.7个和4.3个百分点，占比为91.2%，同比降低2.2个百分点；办公楼销售面积为150.93万平方米，同比增长148.30%，占比为2.4%，同比提高1.3个百分点；商业营业用房销售面积为332.08万平方米，比2019年同期增长34.8%，占比为5.3%，同比提高0.8个百分点。

2019年，全省商品房销售额2201.22亿元，增长32.7%，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落10.8个、3.4个、9.3个和13.7个百分点。

其中商品住宅销售额为1790.97亿元，增长23.1%，增速比2019年同期、2019年一季度、上半年和前三季度分别回落21.6个、13.5个、11.6个和10.6个百分点，占比为81.4%，比2019年同期降低6.3个百分点；办公楼销售额为138.59亿元，比2019年同期增长175.5%，占比为6.3%，同比提高3.3个百分点；商业营业用房销售额为247.51亿元，比2019年同期增长80.6%，占比为11.2%，同比提高2.9个百分点。

5、本年土地购置面积及成交价款持续下降,待开发土地面积增速下降2019年，全省房地产开发企业本年土地购置面积1534.80万平方米，比2019年同期下降46.4%，降幅分别比2019年一季度、上半年和前三季度扩大42.6个、19.9个和17.9个百分点。

本年土地成交价款178.46亿元，同比下降33.8%，降幅分别比2019年一季度、上半年和前三季度扩大43.0个、14.9个和13.5个百分点。

待开发土地面积1005.56万平方米，同比下降17.7%。

6、“豫房景气”指数呈下降走势2019年11月，豫房景气指数值为93.59，比10月份下降0.41点，比上年同期回落5.09点。

六大分类指数呈现环比2升4降，同比1升5降态势。

房地产开发投资分类指数为91.68，比10月份下降0.60点，同比回落2.50点。

资金来源分类指数为90.62，比10月份下降1.27点，比上年同期回落7.55点。

土地购置面积分类指数为68.87，比10月份下降0.58点，比上年同期回落24.53点。

房屋施工面积分类指数为98.19，比10月份下降3.47点，比上年同期回落1.80点。

商品房待售面积分类指数为91.54，比10月份上升1.96点，比上年同期回落3.07点。

商品房销售价格分类指数为117.68，分别比10月份和上年同期上升0.03点、8.54点。

二、全省房地产市场存在的问题分析2019年全省房地产市场运行情况总体平稳，但仍存在一些突出问题，制约全省房地产市场的健康发展。

1、商品房结构性矛盾依然突出2019年，全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出。

一是经济适用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。

全年全省房地产开发企业承担经济适用房建设完成投资仅占住宅投资的3.5%，施工面积仅占住宅施工面积的5.5%，新开工面积仅占住宅新开工面积的4.5%；全省90平方米及以下商品住宅投资占商品住宅投资的比重为23.1%，施工面积占商品住宅施工面积的26.0%，新开工面积占商品住宅新开工面积的22.7%，距70%的目标还有很大差距；140平方米以上商品住宅投资占商品住宅投资的比重为16.9%，施工面积占商品住宅施工面积的18.2%，新开工面积占商品住宅新开工面积的15.9%。

二是住宅投资比重下降,办公楼、商业营业用房投资比重上升。

2019年住宅投资占房地产投资的比重由上年的79.7%下降到77.2%。

在宏观调控盯牢住宅价格的时候，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资“洼地”，商业地产快速发展。

2019年办公楼、商业营业用房投资分别增长100.5%、23.6%，二者所占比重合计为13.4%，同比提高1.6个百分点。

因此，密切关注全省办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，对于防止非理性投资过热，促进全省房地产市场健康有序发展具有积极意义。

2、企业资金来源趋紧，融资难度加大2019年，全省房地产开发企业资金来源3251亿元，比上年同期增长17.7%，房地产开发企业资金来源增速仍低于完成投资增速6.2个百分点。

资金来源增速自2019年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，企业资金来源增速已连续13个月低于完成投资增速。

2019年，房地产开发企业完成投资占资金来源的比重达到80.6%，高于全国平均水平1.9个百分点，说明河南房地产开发企业资金保障形势非常严峻。

同时，国内贷款占资金来源的比重为8.3%，低于全国平均水平3.7个百分点，说明当前河南金融对全省房地产开发投资增长的支撑尚有一定空间，需要进一步加强。

一方面，2019年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率，银行信贷进一步收紧。

银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，房地产企业取得贷款的难度进一步加大。

另一方面，差别化房贷政策和限购措施的严格实施，对商品房销售产生一定的影响，企业回笼资金放缓。

双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，融资渠道单一、融资能力较差的企业将面临更大挑战，对未来河南房地产开发市场的持续健康发展势必产生一定影响。

3、区域发展不平衡，大城市开发项目进展缓慢2019年，全省房地产开发投资2620.01亿元，增长23.9%，增速最高的开封市达到52.8%，而焦作市下降0.9%。

占全省开发总量35%以上的郑州市，全年完成投资923.64亿元，同比增长19.2%，低于全省同期增速4.7个百分点。

全年完成投资超过100亿的省辖市有8个，分别是郑州市、洛阳市、安阳市、新乡市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市，共完成投资2019.51亿元，占全省房地产投资的76.4%，其余10个省辖市完成投资617.5亿元，仅占全省房地产投资的23.5%。