第一部分：区域解读
1、区域简述 2、区域认知 3、区域配套 4、区域交通
5、自然资源
6、区域规划
第一部分：区域解读 1、区域简述
区域面积市区中最大，是城市发展战略中连接城市北部与西部的衔接带。
区域概况——甘井子区位于大连市城乡结合部 ，呈马蹄形环抱市区。东北与金州区、开发区 接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗
1、土地市场分析
2、商品住宅市场分析
3、板块划分 4、各板块分析 5、各板块价值梳理
第一部分：区域解读 1、土地市场分析——供求关系
土地供求及成交均价示意图 区域土地市场供求平衡，供需逐年放量， 未受市场大势冲击。 11年1-7月供求量均达到10年全年总量的 60%以上，预计今年总量将创新高。 成交均价略有下浮，在2300-3000元/平 米之间浮动。
170 160 150 140 130 120 110 100
90
80 70
60
50 08年 09年 10年 11年1-7月
中山区
西岗区
沙河口区
甘井子区
第一部分：区域解读 3、板块划分
核心版块—— 城市主要功能区，承担了城市主要的功能特性 甘中板块：城市副中心 机场新区板块：甘井子区行政服务中心 南关岭板块：交通运输中心
1000000 800000
区域商品住宅市场成交均价及涨幅
12000 9000 6000 3000 2011年17月 236650 203174 成交均价(元/M²) 涨幅 0 2008年 5208 2009年 5770 10.79% 2010年 7647 32.53% 2011年 1-7月 11009 43.96% 50% 40%
3.4
258,060
3,000
97,804
1,132
12,907
枣园万象
小高层 多层，小 高层 小高层
3.5
54,682
656
16,010
205
12,170
鑫汇茗苑 朗香小镇
1.82 1.49
53,000 26,800
566 350
12,260 20,406
158 243
12,356 12,197
第一部分：区域解读 4、各板块分析——甘中板块
600000
400000 200000 0 2008年 供应面积(M²) 成交面积(M²) 388813 874560 2009年 256223 944588 2010年 180619 507872
30%
20% 10% 0%
第一部分：区域解读 4、各板块分析——甘中板块
项目分布
1。沿海鉴筑 2。远洋自然 1 2 3。钰桥中央庭院 4。远洋广场 5。枣园万象 3 4 6。鑫汇茗苑 7。朗香小镇
大连市甘井子区区域市场研究报告
•
中国铁建地产集团大连筹备处
• 2011年9月
报告框架
第一部分：区域解读
1、区域简述 2、区域认知 3、区域配套 4、区域交通 5、自然资源 6、城市功能 7、区域规划
第二部分：区域市场
1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、板块划分 4、各板块分析 5、各板块价值梳理
多层 高层 联排 多层 钰桥·中央庭院一 中华路南侧、东北路 小高层 期 西北侧 高层 远洋自然 远洋广场 中华路南,山东路西 华东路60号(天河路 车站西侧) 华东路30中旁 丰收路274号 高层
1.94
105,000
99,291
889
10943
1.8
34,410
365
10,295
16
11,770
5
6
7
第一部分：区域解读 4、各板块分析——甘中板块
项目信息：随着区域的快速成熟，容积率较高的高层已成为市场主流产品。
最新成交均价 (元/㎡) 9,761
项目名称 沿海鉴筑
项目地址 华北路南侧，华东路 西侧 华东路西侧,南关岭镇 南关岭村
产品类型 容积率 建筑面积(㎡) 规划户数(户) 高层 3.1 170,000
6000
3000 0
第一部分：区域解读 2、商品住宅市场分析——成交价格
价格增长轨迹与其余市内三区相似，10年之 年成交价格实现“三级跳”，年增幅在14%~32%。 后更表显出了强劲的上升势头，但整体水平 仍有加大差距。 成交均价示意图
12000 9000 6000 3000 0 2008年 成交均价(元/M²) 涨幅 5996 2009年 7072 17.95% 2010年 9356 32.30% 2011年 1-7月 10886 16.35% 40% 30% 20% 10% 0%
供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 3000000 2500000 2000000 12000 9000
1500000
1000000 500000 0 2008年 2198433 1490982 5996 2009年 1181266 2832135 7072 2010年 1634855 1972827 9356 2011年17月 1054678 1171880 10886
土地成交价格明显低于其余市内三区，后续上 升空间大。 市内四区价格水平
0 08年 中山区 09年 西岗区 10年 沙河口区 11年1-7月 甘井子区
第一部分：区域解读 2、商品住宅市场分析——供求关系
商品住宅供求及成交均价示意图 自09年起，区域市场一直处于供不应求的 局面，供求比在0.8~0.9间浮动，09年更 是达到0.5。 成交均价一路上扬。11年1-7月区域商品 住宅成交均价突破万元大关，达到10886 元/平米。
第一部分：区域解读 1、土地市场分析——成交价格
受大势影响，开发商放缓拿地速度，使得11年 1-7月成交土地价格出现13%左右的下浮。 成交价格示意图
8,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 08年 成交均价(元) 涨幅 1,808 09年 2,347 29.83% 10年 2,970 26.52% 11年1-7 月 2,592 -12.72% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2,000 4,000 6,000
4,000
3,000 2,000 1,000 0
第一部分：区域解读 1、土地市场分析——供求关系
土地供应量及成交量均达到市内四区总量的60%以上。2011年1-7月更是占到了 75%，随着其他区域土地资源的日益稀缺，甘井子区城市建设全面提速。
市内四区土地供应示意图
100% 75% 50% 25% 0% 甘井子区 沙河口区 西岗区 中山区 100% 75% 50% 25% 0% 甘井子区 沙河口区 西岗区 中山区
供应建筑面积(M²) 成交建筑面积(M²) 成交均价(元)
12,000,000
9,000,000 6,000,000 3,000,000 0 08年 5,087,608 4,878,812 1,808 09年 4,513,462 4,589,485 2,347 10年 9,979,188 9,915,453 2,970 11年1-7 月 6,315,775 6,255,824 2,592
教育、医疗设施配套丰富，但多集中于甘中区域，分布不均衡。
大连结核病医院
19中学
南华小学
松山小学 80中学 30中学 甘井子中医医院 金二小学 大化医院 第四医院 鹏辉小学 周水子小学 新华小学
海北路小学
新甘井子小学
辽南骨伤医院 第七医院
第一部分：区域解读 3、区域配套
超市、百货等大型卖场众多，并已形成多个区域性商圈的布局，满足 整个区域日常生活需求。
18,000 15,000
12,000
9,000 6,000 3,000 0 08年 中山区 09年 西岗区 10年 沙河口区 11年1-7月 甘井子区
第一部分：区域解读 2、商品住宅市场分析——套均面积
甘井子区套均面积在80~90平米之间，远低于其他三区。呈现出明显的刚
需市场特征。高性价比成为城市外溢人群及外来人口置业的首选之地。
甘中板块 南关岭板块
甘北板块
辅助版块—— 城市扩张区域，多数伴随着城市扩张和外来产
业、城市外溢人口流入形成
西山板块：自然景观的需求 甘北板块：城市普通居住区 甘西北板块：以自然景观的需求 大纺板块：城市配套资源
大纺板块
西山板块
第一部分：区域解读 4、各板块分析——甘中板块
区域特征：位于甘井子区西北部，距离市中心约5公里，连接机场新区板块、甘西北 板块，甘北板块，享有众多规划利好。区域配套已趋于成熟，随着城市外 扩进程的加速，地段价值将越发凸显。
潜在竞争：09年至今出让仍未形成销售的土地量在270万平米左右。加上在售项目未售部分 ，总量在300万平米以上。
土地名称 大城(2011)-2号 大城(2011)-1号 属性 住宅 住宅 项目地址 中华路北侧、山东路两侧 中华路北、华东路西 容积率 总建面(㎡) 4.02 6 682,000 345,000 455,510 402,040 402,040 429,430 119,520 出让时间 2011/3/23 2011/3/23 开发商 超智资源项目公司 大连红星美凯龙 楼板价(元/㎡) 3428.15 3150.72 4329.56 4933.39 5926.6 5230.75 2250.33
市内四区土地成交示意图
08年 5,087,608 538,195 538,195 954,606
09年 4,513,462 316,325 316,325 316,325
10年 9,979,188 1,958,900 1,958,900 1,958,900
11年1-7月 6,315,775 427,540 427,540 653,140