大平村
大板工业区
市桥
莲湖工业区
海伦堡创意园
本地块
联邦工业城
大富村 北海村
目标难点2/3 量价难兼得，价格天花板明显
近三年番禺区标杆项目之一，祈福缤纷汇，两年间涨幅超100%，从网红销冠跌落神坛；
2016年全市TOP3，均价2万
2017年上半年售罄，全市TOP5，均价3万 2018年二期开盘，均价4.5万，去化缓慢
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-200㎡ 200㎡以上
100%
市场动态对比——高价慢速，或低价走量，量价难平衡
番禺明星楼盘亚运城项目为区域内成熟大盘+价格洼地，供应量、成交量均是区域的绝对主力，月均去化 200-300套； 区域内单价4万左右的的项目如珠江铂世湾、碧桂园藏珑府、碧桂园樾时光等月均去化在40套左右，成交较 差的月均4-10套； 其余项目多为尾盘项目，销售速度放缓，如大夫山尚东、时代柏林、长隆珑翠等项目月均不足5套。
大平村改造 39.85公顷 本项目
大富村改造 10.64公顷
市桥“一河两岸”打造范围
项目机会点2/6——一手成交供不应求，二手交投量领跑全市
番禺区一手住宅成交供不应求，近一年供应80万㎡，成交94万㎡； 二手交投量近万套，领跑全市，客户购房需求量非常大。
近一年番禺区商品住宅供求量价月度走势
18
35000
项目机会点4/6——番禺未来供应量大，主要为高地价项目
根据不完全统计，番禺区近两年将有超10个新项目入市，其中不乏高地价项目，预期楼价上涨有较大空间； 而新入市项目中，与本项目形成直接竞争的项目不多，竞争可控；
地块
项目名称
市桥沙头街丹山村项目 碧桂园、思科新造项目 广州地铁钟村街汉溪村项目
碧桂园星钻 思科智慧城
成交均价（元/㎡） 29545 28960 27325 24851 29331 32117 32117 32615 32069 32028 30051 33121 31314
上市量（万㎡）
成交量（万㎡）
成交均价（元/㎡）
项目机会点3/6——外围解限，中心区域价值凸显
2019年下旬开始，佛山、花都、黄埔、南沙等城市或区域陆续放松购房政策； 相对而言，中心城区房产因为稀缺，而价值更加凸显；
建筑面积 （万㎡）
住宅（套）
25.6
880
63
2000
5.8
29
3000
24
59
4378
31
60
1771
2.4
7.4
-
6
10.8
-
3.4
10.2
-
2.8
8.6
-
-
-
-
-
-
-
13.2
24.5
-
-
超300
-
项目机会点5/6——大华集团首入大湾区开篇之作
本项目是大华集团首入大湾区的开篇之作，将给广州带来从未体验过的海派风格； 同时，紫悦府项目也是大华集团“公园城市3.0”的作品，无论是园林设计、户型设计以及居住理念，均有 较强的竞争力；
待定
广州地铁陈头岗车辆段项目
石楼汽车小镇项目 中铁建新光快速旁项目
电建市桥西项目 龙光市桥西项目 中海亚运城项目 碧桂园南浦村旧改项目 越秀地产里仁洞旧改项目 保利易兴地块项目
合计
品秀星瀚
待定 中铁建花语岭南
电建洺悦玉府 龙光天璞 待定 待定 待定 待定
住宅规模
未来供应
占地面积 （万㎡）
5.1
14.5
16
30000
14
25000 12
10
20000
8
15000
6 10000
4
2
5000
0
0
2019年1 月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2020年1 月
上市量（万㎡）
0
0
2.3 3.4 15.4 9.7 4.1 8.9 13.4 7.1 3.8 4.8 7.2
成交量（万㎡）
9.2 4.9 9.7 7.2 8.2 5.6 8.9 7.7 10.5 6.7 5.6 4.2 5.3
政策应对——面对广州各种限制楼市政策，营销如何突围？
Coping Strategies——How to break through the property of wage restraint present
市场机会点分析
政策
多区“解限”，中心城区房产 价值更高
客群
市桥板块多年无新盘供应，“老 破小”众多，客户换房需求大
区位
番禺传统核心板块，未来片区有一定 的利好
六大 机会点
竞争
未来番禺区供应量大，但市桥区 域仍缺货，且普遍新拍地块价格 较高
品牌
百强大华，收入广州
产品
迎合市场及客户需求的主流产品 稀缺咬合复式产品
项目机会点1/6——“一江两岸”市桥新城，未来发展潜力巨大
项目所处的市桥西板块，是市桥重点打造的“一河两岸”范围以及旧改重点区域。借力城市更新进程，未 来发展潜力巨大。
本项目 二手项目 一手项目
报告三大核心问题
高价格——市场标杆价格，如何让市场接受？
High Price——How to let the market accept the benchmarking price
快去化——主打哪里的客户？如何精准快速导流目标客户
Fast Marketing——Where are the customers and how to attracts them
2018年6月，时隔一年，祈福缤纷汇二期产 品开售，产品为28-168㎡单间至四房，开盘 折后价约4.5万。
开盘当天去化不足3成。 后续价格逐步回到4万以内水平，缓慢去化。
两年涨幅超100%，从网红销冠，到开盘去化三成
目标难点3/3 地价看齐周边二手，预期售价与标杆看齐
拼 区 位 ——本项目位于市桥边缘版块，属新兴板块，区位优势不明显 拼 价 格 ——项目地价看齐附近二手价格，销售目标价与板块标杆项目看齐
项目机会点6/6——市场主流户型，搭配稀缺复式产品
项目平层户型产品为约97-99/107/125㎡，与市场主流以及客户需求重叠度较高； 另有约115㎡稀缺咬合复式产品，市场关注度高；
2019年
番区近年成交面积段情况
18%
11%
16%
2018年
16%
13%
6%
2017年 0%
18%
6% 8%
10%
大华·市桥项目定位初案
广东中原地产代理有限公司
方案框架
REPORT’S FRAMEWORK
一、市场机会点 二、客户定位 三、项目分析 四、营销执行 五、团队介绍
目标难点1/3 区位条件无优势，价值吸引力不足
政府公共设施投入度低，周边5公里范围内规划利好、配套不足； 医疗、生活、教育、商业配套主要集中在市桥地铁站周边，距离本地块约3km；