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长白山项目做为万达初次切入的大规模旅游地产项目，将与五方集团合力打造 中国最大的旅游投资项目
大连万达
中国泛海
长白山项 目的开发 团队
内蒙古亿利
辽宁一方
长白山国际旅游度假区的建设规模之大、档次之高、 内容之丰富，代表了中国休闲度假旅游项目的最高 水平，堪称世界级的旅游项目。项目占地面积约30
用友
平方公里，建设用地约10平方公里，总投资200亿元， 是全国投资规模最大的单个旅游项目。
开发主题
•长白山国际旅游度假区分为南北两区，北区规划为旅游新城，将建设抚 松县行政中心及会议中心、文化中心、购物中心、学校、医院、住宅区等 生活设施。南区为国际旅游度假区，由高档度假酒店群、国际会议中心、 大型滑雪场、小球运动场、森林别墅、国际狩猎场、漂流等项目组成。
未来潜力
•长白山国际旅游度假区全面建成后，长白山地区将成为中 国首屈一指的旅游胜地
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根据对项目的初步研判，世联形成以下观点
世联观点1：
四线城市属性不是本项目土地运营的基础属性
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观点一
旅游地产开发中的土地运营 ——核心是通过成功的旅游开发，重新定义区域，扩大目标市场范围，
提高区域价值（土地价值/物业价值）平台
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观点一
案例解析：通过旅游开发改写所属区域的板块价值
案例一：云南〃宜良阳宗海
客户层分流
的假日酒店…）
•亚洲最大的滑雪场(43条滑 雪道，满足举办冬奥会级 别国际赛事以及中、初级 滑雪爱好者的需求) •国际顶级高尔夫团队设计 的山地高尔夫和峡谷滨江 高尔夫 南区的 接待量 顶级资源 间接占有
•南区的总体接待规模有限，北区可以做 一定的消费承载
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观点二
北区规划诊断2——生活意向有余，度假旅游意向不足，倾向于升级版的区域 生活新城，在此基础上无法扩展客户群
大上市房地产公司）
区位：阳宗海东侧 规模：500公顷 (7,496亩) ，两个18洞锦标 赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅 球场设计师：山场Jack Nicklaus(杰克〃尼 克劳斯 )，湖场Robert Trent Jones Jr(小罗 伯特〃琼斯） •柏联SPA——亚洲首席SPA 开发商：柏联集团
• 他们想怎么样
• 他们需要什么？ • 他们重视什么？
深入了解客户行为并对他们 进行细分以满足他们不同的 需求
根据区域定位和特点，聚焦 打造最具特色和价值的品牌 形象
通过各种有效的举措组合， 推动实现区域的价值定位
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其中，北区规划为旅游新城，将成为先期土地运营中的重中之重
北区旅游新城
先期土地运营需要达到的效果
模式一：无驱动情况下的四线城市发展
模式二：旅游驱动情况下的四线城市发展
土地 价值
土地 价值
价值点 跳跃
土地持 续开发
时间
时间
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世联观点2：
做为北区目前的土地运营平台——已编制的控制性详细规划，
我们认为未能充分发挥北区价值，突破价值平台面临不确定性
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观点二
旅游地产开发中的土地运营 ——区域控制性规划为土地运营的操作平台；土地增值为土地运营的操作 核心；成功出让土地为土地运营的操作终点
观点二
北区规划诊断3——未能在定位上关联长白山区域周边景区价值，不能发挥泛 长白山区域的资源联动价值
长白山关联的周边景区价值
北区可以重点依托的优势
丰富的景区资源
•长白山周边有着丰富的景区资源，目前长白 山的旅游收入达到14个亿，因此我们认为北区 依托长白山的旅游客群吸引，可以重点发力， 承载大长白旅游景区的集散中心作用
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同时，一、二级联动为本项目前期的重要盈利模式，土地运营成为重要回现手 段
土地性质 一级开发盈利 通过土地转让获取收 益 通过土地增值实现
土地区位
… 游客人均消费
盈利模式 通过旅游产品运营获 取稳定收益 通过旅游市场的开发 来实现
游客数量 …
二级开发盈利 客户来源 通过房地产销售获取 收益 通过城市房地产市场 来实现 同类产品单价 …
联想
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可以预见的是，凭借多元优势，本项目最终将成为世界级的旅游度假目的地
价值标准 详述
•全国投资规模最大的单个旅游项目 •吉林省头号招商引资项目 •整体方案和各项目均聘请全球顶级大师主持设计 •高档酒店群规划建设10家酒店
等级
区位和资源
•位于吉林省白山市抚松县松江河镇，距长白山机场十五公里，距天池风 景区二十公里
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根据对项目的初步研判，世联形成以下观点
区域整体顶级配套组合
区域严格、尊贵的封闭式管理
物业市场高溢价实现
“比肩全国顶级”
（万）
三大景观 主题golf 球场
1.3亿
跑马场及 马术会所
构建顶尖 项目价值
5000 4000 2000
别墅总价区间
游艇俱乐 部
佛主题等 文化休闲 设施
九龙 山庄
上海佘山 上海紫园 golf 14
观点一
因此我们认为，长白山的旅游升级开发将彻底重构项目所属区域板块价值，四 线城市属性不成为土地运营的限制
3 2 1 0
年供应量的大增，使得09年去化速度相对
较慢。
2007年-2009年抚松县商品住宅供求关系走势
2009年商品住宅供应量同比上升94%，成 交量同比下降38%，09年2-3季度开盘项目 供应量较大，使得供应量同比大增，成交 量走势基本平稳。
5 4 3 2 1 0
7.5 6 4.5 3 1.5 0
07年供求走势较平稳，08年商品住宅市场
供不应求，除消化当年供应量外，还消化 一部分历史存量。09年商品住宅供应大于 需求，由于08年刚性需求的爆发，以及09
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2007-2009年抚松县商品住宅供求走势
4
10 5 0 2007年 供应面积（万㎡） 2008年 成交面积（万㎡） 2009年1-8月 供求比
否有效平衡
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观点二
北区规划诊断1——未能充分联动南区，借势不足
南区优势——顶级设施配置 •10家高档酒店群（六星级 的柏悦度假酒店、五星级 的凯悦会议酒店、四星级
机会点
机会点阐释
•在南区的设施配置中，未来将吸引客户 层次较为多元的消费群体，高端客户将 在南区承载，还有大量的中高端和中端 客户需要承载区域 •顶级设施往往能够驱动顶级物业，同时 通过购买物业往往占有了设施的关联权 益，但本项目南区的物业较为稀缺，北 区可以通过关联权益模式构建互动价值
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观点二
成功突破四线城市限制，应重点关注区域规划定位，这是成功土地推介的前提
开发进程 规划功能的空间布局组合是否有利于建
立区域的合理开发分析
市场实现
现有的市场状况 对区域土地价值 评估有显著的影响
投入－产出
规划是区域开发的 操作平台
区域经营性用地 (强盈利性)和旅游 用地（强投入 性）以及基础设施 等的配比设置能
的影响，增幅出现小幅回落。
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观点二
如以已Байду номын сангаас规划来运营土地，未来可能面临四大限制4——消费力的限制
本地消费水平偏低，2008年人均GDP达到2977美元，城镇居民恩格尔系数为 40.0%。收入和消费水平低于吉林 省和白山市平均水平。
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观点二
我们认为，北区规划优化可以选择的方向

加大北区做为长白山旅游集散中心的功能定位 适度减弱区域生活新城意向，丰富北区特色旅游度假项目（需要进一 步研究市场以论证），增加区域旅游度假小镇意向
旅游的低端承载体系所造成的缺失
•2005-2008年三年的长白山游客的年均增长率 为16.06%； 2007年游客90万人次。
•仍以简单观光游为主，北坡是主导，缺乏高
端度假旅游产品，游客平均滞留时间1.5天
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观点二
如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制1——区域市场范围的限制
地缘客户来源 • 以松江河镇当地普通居民为主，辅以一定的 公务员阶层 • 抚松县行政中心及商业配套完善所带来的客 户群
地缘客户特征 • 当地工作的年轻人，无房，同父母共同居住 ，有首次置业需求 • 已工作一定的时间，有房，但无法满足日益 增长的居住需求，有改善性需求 • 婚房需求 • 随着当地各产业的发展，以及房地产的升值 ，带动当地居民少量投资需求
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观点二
如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制2——消化量的限制


充分利用区域自然资源（如温泉/水系）
综合来看，我们认为北区应该以中高端旅游小镇为核心定位，以区域旅游 集散中心为核心功能，充分联动南区旅游开发，依靠区域奠定的旅游价值
突破区域市场四大限制
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观点二
优化后的规划可以迅速转化为区域营销价值
典型案例
东莞松山湖对创新规划平台利用
突出规划亮点和区域属性价值
案例二：浙江〃嘉兴九龙山庄
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观点一
案例一：亚洲第一球场的春城高尔夫和柏联SPA使阳宗海享誉海内，为区域树 立高端度假区的占位形象
成功的旅游开发奠定区域板块价值… •春城湖畔高尔夫——亚洲第一球场 开发商：新加坡吉宝集团（新加坡第三 区域土地价值处于快速增长阶段
阳宗海区域土 地价格伴随着 区域旅游度假 区的不断成熟 而逐年增长， 目前阳宗海已 经定位为—— 国家级旅游度 假区： 地价涨幅指标： 从2003年不足 10万/亩，到 2009年地价已 经达到120万/ 亩（毛地地价）
– 首发运营区域必须塑造较高 认知，塑造区域热点 – 首发运营区域必须实现有明 显效应的人气建立 – 首发运营区域应成功运作高 的土地价值平台 北区规划为旅游新城，将建设抚松县行政 中心及会议中心、文化中心、购物中心、 学校、医院、住宅区等生活设施